고객들은 항상 궁금하다 원금을 추가로 갚으면 페널티가 발생하는지? 추가 원금을 더 갚으면 페어먼트가 어떻게 되는지? 이처럼 클로징에 가면 고객들이 꼭 물어 오는 질문이다. 30년 고정 모기지는 정말 긴 여정이다. 30년 동안 어떻게 모기지를 갚고 있냐며 웬만하면 15년 고정으로 융자를 얻으려는 고객들이 많다. 빨리 빨리 갚고 치워야지 어느 세월에 30년 동안 그걸 갚고 있냐고 한다.

이번 시간은 15년 모기지와 30년 모기지의 페이먼트를 자세히 알아보자.
고객으로부터 받은 질문이다. 벌써 10년도 전에 15년 모기지로 48만불을 융자받은 고객이었다. 당시에는 낮은 이자인 5%로 30년을 얻으려다 빨리 상환하기 위해 15년을 얻었다.

부부내외가 시내에서 작은 델리를 하고 있었는데 모기지 원금 이자에 세금과 집보험까지 합쳐 월 5천달러의 페이먼트는 별 어려움이 없었다. 그러다 경기가 시원찮아지고 델리가 점점 어려워지고 급기야 병까지 얻어 3년 전에 델리를 팔게 되었다. 주 수입원인 델리를 처분하니 월페이먼트가 막막했다.

다행히 구입한 주택이 2 페밀리라 랜트비와 조금 모아둔 자금으로 근근히 버티다. 최근 한달 정도 모기지가 연체되었다. 현재 주택 원금은 30만불 정도에 홈에퀴티 15만불 정도 남아 있고 2페밀리 시장 가격은 거의 1백30만달러에 육박했다.

고객은 지금 1차 2차 합하여 재융자를 하고 싶으나 수입의 부족으로 재융자가 어렵고 아울러 최근 모기지 연채는 재융자에 치명적이다. 아무리 많은 에퀴티가 남아 있다고 하더라도 최근 모기지 연체는 모든 재융자 프로그램의 발목을 잡는다.

그래서 원치도 않지만 주택를 매각해야 되는 상황까지 이르렀다. 애초에 너무 무리해서 15년 고정 모기지를 얻은것이 화근이다. 그럼 15년 고정을 얻지 않고도 보다 일찍갚아가는 방법에 대해서 한번 알아보자. 어떤식의 프로그램을 선택하고 어떻게 페이먼트를 하면 조기 상환이 수월 할까?

1. 30년 고정 프로그램의 이해
30년 고정 프로그램은 빌린돈을 30년 안에 상환 하는데 여기서 고정이란 이자가 30년 동안 변하지 않고 고정된 다는 것과 아울러 월페이먼트가 30년 동안 고정이 된다는 것이다. 조금 센스가 있으면 3년동안 월페이먼트가 고정이 된다고 하면 그 페이먼트 중에 원금과 이자의 조합이 변동 된다는 것을 알 수 있을 것이다.

예를 들면 40만 달러를 6.5%이자로 30년 상환을 하면 월 2,528달러 정도 내게 되는데 첫 달은 원금 상환이 362달러 이자가 2,166 달러정도이다 그리고 매달 2달러 정도가 이자는 줄고 원금은 늘고 이렇게 변한다. 앞서 말한 것 처럼 전부 상환 할때까지 월 2,528달러는 변함이 없다.

물론 세금과 보험을 같이 낼 경우 세금은 매년 조금씩 인상된다. 가끔 세금이 올랐는데 모기지 스테이트먼트를 갖고 와서 왜 월페이먼트가 올랐냐고 따지는 분이 계신데 세금을 매년 똑같이 맞출 수는 없다.

이 고객이 만약에 15년 동안 똑같이 페이먼를 했다고 가정하면 15년 뒤엔 원금을11만불 정도 상환하고 아직 29만 달러는 더 갚아 나가야 한다. 그리고 15년 뒤에는 똑같은 페이먼트지만 원금은 매월 951달러이고 이자는 1,577달러이다. 한 20년은 갚아야 원금과 이자가 같아지는 시점이 된다.

하지만 많은 고객들이 30년 모기지를 얻으면 15년을 갚아도 절반 훨씬 이상 원금이 남아 있으니 15년을 원한다. 그럼 과연 오직 처음부터 15년으로만 조기 상환이 가능할까? 그렇지가 않다.

2. 30년을 15년 페이먼트로
그럼 이제 30년 모기지 융자로 15년 모기지 융자 효과에 대해 설명해 보자. 십여년도 전에 서브 프라임 사건 이후 주택모기지 융자에서 조기 상환 벌금이 거의 없어졌다. 그럼 언제든지 추가 원금 상환이 가능하다는 이야기이다.

모기지 융자를 30년 고정으로 얻었지만 매월 페이먼트 고지서가 2,528달러로 나오더라도 15년 상환에 맞춰 한달에 추가로 천불 정도만 더 갚아 나가면 거의 15년이 되면 상환이 마무리된다.

여기서 조기 상환 방법은 매월 추가로 일정액의 원금을 더 내거나 고객에 따라 매년 한번씩 보너스나 커미션을 받는 다면 그때 마다 조금 큰 자금으로 원금 상환도 가능하다. 또한 사업체를 매각하거나 본국에서 큰 금액을 송금 받을 때도 원금 상환의 기회가 된다.

상담을 하다 보면 많은 고객들이 30년 고정을 얻은뒤 추가 상환을 하면 이 상환금액이 전체 30년 동안의 원금과 이자를 같이 갚아 가는 것으로 오해 하고 있다. 절대 아니다.
추가 상환은 100% 원금을 갚는 것이니 안심해도 된다.

다음달 내는 이자는 이번달에 남아있는 원금에 대한 이자이다. 즉 매달 마다 원금이 줄어들면 내는 이자도 줄어드는 것이다. 그런데 왜 페이먼트가 같으냐면 그 페이먼트가 고정이 되어 있으니 매달 원금을 더 갚아가고 있다는 의미이다.

3. 10만 달러를 갚으면 얼마나 단축되나?
30년 고정 모기지에서 한가지 더 이해 할것은 순번이다. 30년 고정은 매달 1번씩 페이먼트 기준으로 1년에 12달 30년에 360번으로 페이먼트 순번이 짜여져 있다.

앞서 설명처럼 40만 달러를 6.5%로 30년 고정 모기지로 받은 고객이 1년동안 페이먼트를 추가 상환없이 갚아 나갔다고 하면 1년 뒤엔 12번 페이먼트를 한것이 되고 원금을 4,500달러 정도 갚고 남은 원금이 395,500 달러된다.

여기서 고객이 10만 달러를 어떤 기회가 생겨 원금을 상환 했다고 하자 이렇게 되면 10만달러는 전부 원금 상환이 남고 남은 원금 잔액은 295,500달러가 된다.
이럴 경우 다음달도 고정 월 페이먼트인 2,528달러로 고지서는 나타나지만 10만 달러 상환으로 인해 전체 순번중 원금이 295,500달러인 순번으로 건너 뛰게 된다. 그

순번은 174 번이 되고 360에서 174을 빼면 186번이 남으니 대략 15.5년 정도 남은 것이 된다.
이와같이 1년 뒤라도 원금 상환을 일시불로 함에 따라 남은 연수가 절반이 될 수도 10년이 될 수도 있다. 즉 30년 상환으로 얻었다고 꼭 30년 동안 갚아야 되는 것이 절대 아닌 것이다.

4. 재융자로 단축
지금 30년 고정모기지가 몇년 사이에 두배 가까이 올랐다. 이것은 몇년안에 이자가 또 내려갈 가능성이 충분히 있다. 만약 매년 원금을 추가로 갚아가다 이자가 내려온 시점에 30년 고정을 20년 고정 15년 고정 낮은 이자로 갈아타는 재융자가 가능하다.
필자도 2006년 구입한 주택을 두번 재융자를 받아서 몇년 안에 원금을 모두 갚을 수 있을 것 같다.

이처럼 30년 고정 모기지 융자를 길게 설명한 것은 우리 한인 문화가 빨리 빨리 갚아 가는 것을 좋아 하는데 앞서 고객 처럼 무리해서 15년 고정 모기지를 얻었다가 당시에는 월 페이먼트가 무리가 없었지만 10년 세월을 그 누가 장담을 할 수 있겠는가? 하지만 월 페이먼트를 좀더 잘 이해를 해두면 이자를 몇푼더 내더라도 장기적으로 보면 아주 안전하게 모기지를 조기 상환할 수 가 있다.

혹시 상기 설명이 어려우면 은행을 한번 방문해서 프로그램 표를 보면 아주 쉽게 이해 할 수 있다. 손님들은 대뜸 전화해서 오늘의 이자만 알아 보는데 사실 이자보다 융자 프로그램을 이해하면 수만불을 절약할 수가 있다. 아주 중요하다.

문의: 917-696-3727

<곽동현/부동산칼럼니스트 NMLS ID 525280>