새해 2024년이 밝았다. 용의 해라고 한다.
용의 해인 만큼 용처럼 비상하라는 내용의 덕담이 많이 오고 갔다.  

올해는 2024년 미국 대선이 11월 5일 로 잡혀 있다.  
현재로는 민주당 현 바이든 대통령과 공화당의 트럼프 대통령의 양자 대결 구도로 펼쳐 질 것 같다.

한 달 전(12/5/2023) 메신저/해리스 여론 조사에 따르면 트럼프 전 대통령과 바이든 대통령의 양자 대결에서 트럼프
전 대통령이 47%로 바이든 대통령 40%를 앞섰다. 

바이든 대통령이 뒤 쳐지는 이유 중의 하나는 경제이다.  
인플레이션이 3.5%대로 낮아 지면서 인플레이션이 잡히고 경제가 좋아지고 있다고 는 하지만 서민들이 체감하지
못하기 때문이다. 여전히 높은 식료품과 유가가 그 이유이다.  

2024년도에는 금리 인하가 거의 확실 시 되지만 아직 미국 연준 의 기준 금리는 5.5%로 내려 오지 않고 있다.  
서민들이 아직은 금리 인하를 체감하지 못하고 있는 실정이다. 또한 주택 가격도 꺽 이지 않고 있다.  

제롬 파월 의장은 트럼프가 선출한 연준 의원이다. 제롬 파월 의장은 공화당이다. 여담이기는 하지만 공화당인 제롬
파월 의장이 민주당인 바이든 대통령에게 힘을 실어줄 이유는 없다는 이야기도 나온다.
자기를 선출해준 트럼프에게 충성한다는 말이다.
트럼프에게 충성하면 금리 인하는 올 상반기에는 힘들 것이다. 물론 이런 이야기는
친구 들 끼리 농담으로 할 수 있는 이야기 이다.  
 
현재 상황은 2024년에는 금리 인하가 예상되지만 연준 은 아직 움직이지 않고, 서민들의 체감 되는 물가는 여전히
높다. 집값은 여전히 높은 상태이다. 금리 인하의 기대감으로 미 국채 가격은 조금 하락 되어 있는 상태이다.  
 
혼란스럽다. 어떻게 해야 하는가? 
답은 준비 하는 것이다. 올해 집 장만 이나 재 융자를 준비하시는 분들은 준비 하셔야 한다.
혼란 스럽 지만 그나마 방향은 정해진 듯 하다. 즉 더 이상의 금리 인상은 없다는 것이다. 이자율 도 조금 떨어졌다. 연준 의 기준금리 인하는
확실한 이정표가 될 듯 하다.  
 
그럼 어떻게 준비를 해야 하는가? 준비를 하기에 앞서 주택 담보 대출에 사용되는 용어를 정리해 보자. 먼저 LTV 라는 것이 있다. LTV는 Loan to Value의 약자 이다. 보통 서민들은 이렇게 말한다.  

가령 “1백만 불 짜리 집을 사는데 다운 페이로 20십만 불을 하고 싶어요”. 그럼 이분의 LTV는 얼마가 될까? 이분의 LTV는 80% 이다. 즉 80십 만불의 론(Loan) 이 1백만 불 짜리 집을 사는 데 필요하다는 말이다. LTV가 낮을 수록 좋은 이자율이 책정된다.
LTV라는 용어를 알고 계시면 상담하실 때, LTV가 70일 때와 80일 때 이자율이 어떻게 되요 라고 물어 볼 수 있다.  
LTV에 따라 이자 율이 틀려지기 때문에 현재 자신의 LTV를 알고 계시고, LTV를 낮출 수 있는 방법을 찾아 보는 것도 한 방법이다.  
 
또 다른 용어는 DTI 라는 용어이다. DTI는 Debt to Income 의 약자인데, Debt는 매달 지불하는, 혹은 지불 해야 하는 부채를 의미하고, Income은 당연히 소득을 의미한다. 거창한 말로는 총 부채 상환 비율 이라고 도 한다.
간단히 말하면 집 구매 시 매달 지불해야 하는 원금 과 이자를 포함해, 재산세, 보험 그리고 기타 등등의 부채의 총계를 본인의 소득으로 나눈 값이다.  

가령 매월 총 부채가 3천불 이고 현재 매월 소득이 6천불 이라면 DTI는 50%가 된다.  
DTI 비율은 은행에서 론을 해주고 안 해주고 의 기준점이 되는 지표이기 때문에 DTI가 기본적으로 40% 미만이 되어야 안정적이라고 할 수 있다.  

DTI의 용어를 알고 있으면 현재 나의 소득 수준을 감안할 때 얼마 만큼의 론을 받을 수 있는지 를 계산할 수 있고, 얼마의 론을 받을 수 있다는 것이 나오는 것은 내가 얼마짜리 의 집을 살 수 있는가 가 나온다.  

DTI의 숫자를 좋게 하는 방법은 총 부채의 숫자를 줄이거나 소득을 올리는 것이다.  
여기서 말하는 소득은 세금 신고서에 나오는 소득을 의미한다.  
특히 자영업자 분들은 세금 신고서를 보고 하실 때 유의 하셔야 되는 부분이다.  
자영업자 분들이 올해 집 구매나 재 융자를 계획하신다면 본인의 세금 신고서의 소득을 체크하셔야 된다.  
따라서 집 융자할 때 은행들이 세금 신고서를 제출하도록 하는 이유이기도 하다.   
 
2024년 경제는 어떻게 될지 그 누구도 모른다. 우크라이나 전쟁에 이스라엘 전쟁까지 생겼다. 이스라엘과 중동 국가 간 확전의 기미도 보인다. 미 경제도 인플레이션이 잡혔다 고는 하는데 체감하기도 힘들다. 올해는 미 대선도 잡혀 있다.

대선 속 경제 지표가 흔들릴 수 있다.  
모든 것이 저 구름 처럼 높이 떠있고 무엇을 잡아야 할 지 모르겠다.   
이런 속 나는 무엇을 해야 하는가?  

내가 할 수 있는 일을 하면 되지 않을까?  
집 구매 관련 LTV와 DTI에 대해 공부해 보았다.  
공부하면서 준비하고 때가 되었을 때 잡으면 되지 않을 까 싶다

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<어거스틴김 CPA>