일전에 고객으로부터 전화를 받았다. 지금 살고 있는 집을 주인으로 구입하기로 했는데 수입이 부족해서 구입을 미뤄왔던 고객이다. 작은 자영업을 하고 있어 2년 치 인컴을 준비해야 하는데 팬데믹으로 수입이 줄어 융자가 어려웠지만 2022년 2023년은 팬데믹을 벗어나 올해 수입을 내년에 새로 보고하면 가능성이 충분히 있어 보였다. 세금 보고를 하기 전에 정확히 융자가 될지 확인차 연락을 한 것이다.

이처럼 융자에 있어서 가장 중요한 한 가지를 꼽아라고 하면 당연 DTI (Debt to Income Ratio)이다. DTI가 맞으면 크레딧 점수가 좀 낮고 다운이 좀 적더라도 융자가 가능하다. 하지만 현재 DTI가 가이드라인에 벗어나면 어쩔 수 없이 수입증빙 없이 좀 비싼 이자를 주거나 추가 비용을 내고 융자해 주는 은행을 찾아야 한다.

모기지는 한번 받으면 15년 혹 30년 융자다 그렇기에 융자받을 때 가급적 낮은 이자를 받아놔야 월페이먼트를 줄일 수 있다. 이번 시간은 융자의 가장 기본이 되는 DTI에 대해서 구체적으로 알아보자.

1. DTI 계산법
수입을 보여주는 융자 기준은 프로그램이 따라 차이가 있는데 일단 DTI 50% 정도면 기본적인 융자는 가능하다. 물론 더 좋은 이자나 프로그램에 따라 DTI가 50% 이하를 요구하기도 한다. 일단 DTI 50%라고 하면 한 달 수입이 10,000달러라 치면 지출이 5,000달러 미만이어야 한다는 의미이다.

그래서 본인 한 달 Gross Income (각종 세금을 빼지 않은 총 급여)에 0.5를 곱하면 한 달 가능한 페이먼트가 나온다. 누구든지 쉽게 본인의 수입의 50%를 계산할 수가 있다. 그럼 반대로 한 달에 지출이 3,000달러 일 경우 DTI 50%로 산정했을 때 필요한 수입은?

간단하다. 이번에 3,000달러에 2를 곱해주면 필요한 월수입이 6,000 달러가 나와야 융자가 가능하다는 의미이다. 즉 지출을 계산할 경우 수입에 0.5를 곱하면 되고, 지출로 필요한 수입을 구할 경우 지출에 2를 곱해 주면 된다.

2. 지출의 내역
그럼 지출은 어떤 것을 말하나? 은행에서 계산하는 지출은 따로 있는데 크게 주택 관련 지출과 기타 지출로 나눈다.
주택 관련 지출은 구입하는 주택의 원금 이자와 보험, 세금 그리고 콘도나 코압일 경우 관리비가 포함된다. 기타 지출은 고객의 크레딧을 조회해서 크레딧 리포트에 나오는 미니멈 월 페이먼트가 여기에 해당된다.

그러니 수입이 좀 부족하면 리포트 상 기록이 아주 중요하다. 간혹 고객 중에 매달 크레딧 발란스를 전부 페이오프를 해서 지출이 없다고 이야기하는데 그렇진 않다.
매달 지난달 발란스를 전부 갚아 가더라도 그달의 미니멈 페이먼트가 은행에서 융자 시 지출로 계산이 된다. 크레딧 카드 회사마다 미니멈 페이먼트 계산이 약간씩 다르니 참고 바란다.

3. 조정 가능한 지출
눈치가 빠른 고객들은 DTI 계산 시 지출을 부분을 줄이기 위해선 크레딧 카드를 사용하지 않으면 된다는 것을 알 거다. 맞는 말이다. 수입은 부족한데 최대한 융자를 더 받으려고 하는 고객은 최대한 지출을 줄여야 한다. 그럼 크레딧 리포터에 나오는 지출을 줄이면 되는데 크레딧 리포트엔 어떤 비용들이 나올까? 우선 크레딧 리포트엔 전화 요금, 보험료, 전기료, 수도세 등 이런 금액은 포함되지 않는다.

그러니 이런 비용은 애초에 고민할 필요가 없다. 그럼 리포트에 나오는 지출은 어떤 것이 있을까? 자동차 할부금, 각종 크레딧 카드, 개인 융자, 학자금 융자 그리고 미지급된 컬렉션 등이다. 그러니 수입이 부족한데 주택을 구매를 희망하면서 자동차 리스를 최근에 했다면 이것은 아주 치명적이다.

만약 새로 리스한 자동차가 500달러이면 앞서 계산처럼 500x2= 1000달러 즉 일 년을 계산하면 수입의 1만 2천 달러가 소진되는 셈이다. 참고로 학자금 융자나 자동차 융자 개인 융자 등 융자금액이 열 달 미만으로 남아 있는 경우 그 지출은 제외된다.

그럼 차량 할부금이 1년 2개월 남았을 경우 미리 4달 치를 갚고 난 뒤에 크레딧 조회를 하면 자동차 페이먼트는 뺄 수가 있다. 단 자동차 리스는 한 달이 남아 있어도 그것의 지출은 계산이 된다. 그러니 자동차 리스는 주택 구매를 계획한다면 부디 주택구입을 우선하고 자동차 리스를 하는 것이 유리하다.

4. 조정 불가능한 지출
앞서 말씀드린 것처럼 크레딧 리포트에 나오는 지출은 갚거나 사용을 일시 중지하므로 조정이 가능하다, 하지만 지출 중 구입을 희망하는 주택의 세금이나 관리비, 보험 등은 조절하기가 불가능하며 고정비용이다.

만약 최대한 지출을 줄여 융자를 받길 희망하면 크레딧 카드상의 지출을 제로로 만들 경우 주택 관련 지출만 50%에 계산이 된다. 그래서 수입이 부족한데 주택 구입을 희망한다면 주택 세금이 얼마 정도인가 확인할 필요가 있다.

어떤 지역은 세금이 좀 적고 어떤 지역은 세금이 좀 세다. 그것은 학군이 좋을 경우 세금이 높고 상업용 건물이 많은 지역일 경우 비교적 세금이 저렴하다. 그러니 지금 자녀가 곧 학교에 다녀할 경우엔 학군을 고려해야 하지만 아이가 없을 경우 굳이 학군이 비싼 지역을 고를 필요가 없다.

5. 얼마까지 융자 가능한가?
만약에 년 12만 달러를 버는 고객이 50만 달러의 콘도를 구입하는데 관리비가 400달러, 보험이 100달러 그리고 세금이 500달러라고 하자 그리고 크레딧 카드 등 다른 지출이 하나도 없다고 가정하면 12만 달러면 한 달 수입은 1만 달러이고 그 절반은 5,000달러이다. 이것이 지출로 사용될 수 있다. 그럼 세금 보험 관리비 1,000달러를 빼면 4,000달러가 월 페이먼트가 가능하다.

요즈음 이자가 워낙 올랐다 내렸다 변동이 심해서 정확한 금액은 산출은 힘들지만 이 정도면 충분히 융자가 가능하다. 10만 불 기준으로 이자가 5% 정도면 월페이먼트가 $537이나 7%이면 $665이나 된다. 그럼 대략 7%가 이자라고 하면 50만 달러 콘도를 20% 다운하고 40만 달러를 융자받는다면 665 x 4를 하면 원금 이자가 $2,661이 나온다.

상기 고객의 경우 $4,000까지 가능하니 융자가 무난하다. 동일한 경우에 고객이 필요한 수입을 계산하게 되면 원금 이자 $2,661에 세금 보험 관리비 1,000달러를 더한 총지출이 $3,661이 되고 최소 한 달 수입은 여기에 x2를 하면 월 $7,322 수입이 필요하고 연 대략 9만 달러 수입이 있으면 융자가 가능하다.

이처럼 대략적이 DTI계산만 할 줄 알아도 지금 수입으로 얼마까지 융자를 얻을 수 있고 어느 지역에 얼마 정도의 주택을 구입할 수 있을지 대략 윤곽이 나온다. 상기 내용이 복잡하다면 근처 은행에 들러 융자 담당자에게 얼마까지 융자 승인이 나오는지 Pre-Approval을 받아 보면 된다.

올해 이자가 너무 많이 올랐는데 내년엔 이자가 좀 내려가고 주택시장에 기다렸던 매물들이 나오지 않을까 기대가 된다. 혹시라도 주택구입을 희망한다면 DTI와 가능 융자 금액을 꼭 알아보도록 하자.

▷문의: 917-696-3727

<곽동현/부동산칼럼니스트 NMLS ID 525280>