부동산 업자 가운데는 자기가 부동산을 구입하면서 소개비(commission)를 받을 수 있다고 생각하는 사람이 있지만 불법이다. 부동산 면허증 발급 목적은 일반인이 무능력 중개인으로부터 피해를 당하지 않도록 보호하자는 목적에서 면허 제도를 두었다. 중개인은 거래 시에 유효한 면허증이 있어야 되고, 구입자와 판매자 사이에서 거래를 종결시키고, 손님을 위한 혜택이 있었을 때에 부동산 소개비를 받을 수 있다.

부동산 면허자가 자기 돈으로 부동산을 구입하고 판매할 수 있다. 만약에 다른 중개인이 관여하더라도 계약 당사자라는 근본 성격이 변화는 것은 아니다.

매매 상대방에 대한 대리인 의무나 책임이 없기에 상대방에게 부동산 업자라는 것을 계약서에 밝힐 의무가 없다. 단, 계약 당사자인 면허자는 면허증 소유 사실을 상대방한테 밝혀야 되고, 계약 당사자가 준수해야 할 법적 요구도 준수해야 된다. 만약에 부동산 매매 시에 부동산 법률을 위반했을 때는 면허 징계 대상이 된다. 그러므로 면허자가 다른 사람을 위한 대리인 역할을 안 한 경우에는 부동산 매매 소개비나 어떤 보수를 받을 법적 근거가 없다. 만약에 구입자, 판매자 양쪽 대리인 경우에도 양쪽을 대리하는 중개인이라는 사실을 밝히지 않았을 때는 구입자가 제시한 계약 조건을 수락했더라도 판매자가 계약을 취소할 수 있다.

중개인 의무가 있으려면 ‘부동산 업자와 위탁자 관계’에 의한 필수 조건이 부합되어야 된다.

면허자가 계약 당사자일 때다. 부동산 면허자가 계약 당사자인 때, 법원은 부동산 거래 피해가 발생할 때 마다 부동산 업자 행동 잘못을 찾아서 소송에 말려들게 되는 경향으로 부동산 면허자가 부당한 피해를 보는 것이 안타깝다. 판매자에게 면허 소유를 공개했고, 낮은 가격으로 흥정이 되었더라도 판매자에게 실질적인 피해를 끼치지 않았으면 거래 자체를 수용해야 된다고 판결했다.

구입자인 부동산 면허자가 소개비 요구한 경우이다. 판매자가 구입 계약서에 구입자인 부동산 업자에게 에스크로 종결과 함께 소개비를 지불한다고 계약했다. 법원은 부동산 면허자가 자신을 위한 부동산 거래 계약서에 판매자로부터 3 % 소개비를 받는다고 계약했더라도 구입자(면허자)는 제 3 자인 판매자를 위한 중개인 역할을 하지 않았다. 구입자(면허자) 자신을 위한 거래를 했으므로 판매자가 계약을 취소했더라도 부동산 소개비를 받을 수 없다. 계약 당사자인 부동산 업자가 상대방 계약 당사자로부터 소개비를 받는다고 했을 때는 상대방에게 피해가 발생하거나, 대리인 의무 문제로 책임이 발생할 수 있다.

구입자(면허자)가 이중 에스크로를 한 판례다. 부동산 업자가 한 구입자로부터 11만달러에 계약서를 받았지만 훗날 취소되었다. 부동산 업자가 판매자 모르게 감정을 해 보니까 13만4,000달러였다. 부동산 업자는 판매자한테 자기가 구입하겠다고 제안했다. 구입 가격 11만달러, 소개비 6%인 7,200달러, 에스크로 기간 45일, ‘구입자는, 부동산/면허자’라고 계약한 후에 A 에스크로 회사에 매매를 의뢰했다. 부동산 업자는 다른 구입자한테 구입 가격 14만4,000달러에 판매하면서 다른 구입자로부터 소개비 3,600달러를 받는다고 계약했고, B 에스크로를 개설했다. 이중 에스크로다.

법원은 구입자는 중개인 역할을 했지만 계약 당사자는 아니라고 판시했다. 이유는 구입자는 소개비를 받고자 했으며 구입자(면허자)는 판매자를 위해서 두번째 구입자를 위한 연결 역할 또는 대리인 역할을 했기 때문이다.

특히, 자신을 중개인으로 지명하고, 계약서에도 중개인으로 명기했고, 판매자로부터 소개비 일부를 받기로 계약했다. 그리고 중개인은 재판매를 주선했고, 두번째 구입자의 융자 신청에서 판매 중개인으로 명기했다. 결국, 구입 당사자 역할보다는, 두번째 구입자한테 판매를 위한 판매자 중개인 역할을 했다. 재판매와 비밀 이익을 공개하지 않았기에 판매자에 대한 대리인 의무(fiduciary) 위반이다.

문의 (310) 307-9683

<김수진 호프 법률그룹 변호사>