고객들과 주택융자에 관한 업무를 하다보면 ‘가장 좋은 융자프로그램은 뭔가요’라는 질문을 참 많이 받는데, 상황이나 조건들이 다 다르다 보니 딱히 하나의 프로그램을 꼬집어서 최고라 말하는 게 과연 적절한지 모르겠다. 그래도 굳이 하나만 꼽자면 모든 융자 프로그램을 통틀어 단연 최고는 바로 VA Mortgage, 군인융자라고 할 수 있겠다.

노 다운, 즉 다운 없이 집 가격의 100%까지 융자가 가능한 게 바로 군인융자의 최대 장점이라고 알려져 있는데, 군인융자의 장점은 그뿐만이 아니다. 일반적으로 20%미만으로 다운을 하면서 융자를 얻을 때 발생하는 게 바로 모기지 보험료(Mortgage Insurance)이지만 군인융자에는 다운을 20%이상 하지 않아도, 노 다운으로 융자를 얻더라도 매달 내야하는 모기지 보험료가 따로 발생하지 않는다. 게다가 통상 일반 컨벤셔널 융자에 비해서 이자율이 전반적으로 더 낮다. 이렇듯 많은 장점들은 물론 “자격요건이 된다면”이란 전제조건하에서 이루어지는 일이다.

그럼 어떤 자격을 갖춰야 군인융자를 받을 수 있을까? 군인융자라는 이름처럼 군인만 가능한 건가? 비단 현역 군인 뿐만 아니라 3년 이상 군복무를 한 적이 있는 유자격의 퇴역군인, 또는 예비군, 그리고 상이군인의 유족 배우자(surviving spouse) 등이 군인융자를 얻을 수 있는 자격을 가진다. 내가 과연 군인융자 자격이 있는지 없는지는 사실 간단히 VA(Veteran Affair)를 통해 COE(Certificate of Eligibility)를 받아보면 알 수 있다. 이외에도 현역군인은 service statement와 퇴역군인은 DD-214이라는 양식을 통해 현재 혹은 과거의 병적기록을 확인하는데 이런 서류들이 바로 일반 융자에는 요구되지 않고 단지 군인융자에만 필요로 요구되는 양식이다.

이렇듯 나열하기 힘들만큼 장점이 많은 군인융자에 제한이 있으니 바로 내가 거주할 목적의 주택(Primary Residence)에 한해서만 융자가 가능하다는 점이다. 따라서 투자용 주택에는 군인융자가 허용되지 않는다. 주택을 구입할 때뿐만 아니라 재융자를 할 경우에도 현재 감정가격의 100%까지 융자가 가능하다는 점 또한 장점으로 작용한다.
해당 주택이 속해있는 카운티마다 금액제한이 다르긴 하지만 한인들이 특히 많이 거주하는 Fairfax, Loudon, Prince William, Montgomery 카운티 등의 경우 ＄726,525 융자금액까지는 다운 없이 100% 융자가 가능하다. 그렇다고 군인융자의 최대융자금액이 ＄726,525인 것은 아니다.

다운 없이 100% 융자를 할 경우에는 최대 융자금액이 해당 카운티의 제한금액인 ＄726,525까지 제한되지만 ＄726,525을 초과하는 경우라도 초과되는 부분에 대해서만 25%의 다운이 요구되므로, 예를 들어 $800,000 가격의 주택을 점보군인융자로 얻을 경우 집 가격에서 ＄726,525를 초과하는 ＄73,475에 대한 25%, 즉 ＄18,369만 다운을 하면 나머지 총 ＄781,631을 융자를 얻어서 80만불 주택을 구입할 수 있게 되는 것이다 그것도 통상 일반 융자 프로그램에 비해 대략 0.5%이상 낮은 이자율을 받으면서 말이다. 물론 보증수수료(VA Funding Fee)가 어느 정도(보통 2.15%-3.3%) 발생은 하지만 때로는 상이군인의 경우 면제되기도 하고 군인융자 재융자의 경우 단지 0.5%만 적용되기도 하므로 앞서의 수많은 장점들(낮은 이자, 노모기지 보험 등)을 갖춘 최고의 융자프로그램 군인융자(VA Mortgage)를 보다 더 많은 분들이 활용하고 이해할 수 있게 되길 바란다.

<배준원 / Vice President Greenway Funding Group>