세계 제 2차대전 이후로 미국은 총 11번의 경기침체기를 경험했다. 이 중 2번을 제외한 9번의 경기침체는 주택시장 붕괴가 주된 원인이었다. 하지만 UCLA 경제학 교수 에드워드 리머는 “다가올 경기침체기는 주택시장이 주도하지 않을 것”이라고 예측한다. 리머 교수는 애초에 부동산 시장이 마지막으로 붕괴됐던 2008년 이후로 온전히 회복된 것이 아니며, 주택판매 둔화 조짐이 보이지만 여전히 신규주택 건설 속도, 젊은층의 분출되지 않은 주택구매 욕구 등 여전히 부동산 산업은 안정된 상황을 유지할 전망이다. 부동산 시장과 관련된 오해들을 뉴욕타임스(NYT)가 정리했다.

■부동산 시장은 다른 섹터에 비해 변동성이 높다

부동산 시장 하나로 모든 경제 상황을 설명할 순 없지만 경기침체기에서 만큼은 부동산 시장의 역할은 매우 크다. 금리에 민감하며 비즈니스 사이클에 민감한 부동산 시장의 특성상 해당 섹터는 경제의 성장과 침체를 판단할 수 있는 결정적 요인이라고 여겨지는 경우가 많다. 하지만 부동산은 미국 경제를 예측하는데 3~6% 비중을 차지할 뿐이다. 오히려 경제성장 및 침체를 설명하는데 최대 20%까지 비중을 차지하는 것은 연방정부 지출이다.

■주택가격이 바이어들의 참여를 억제시켰다

주택 판매량과 가격을 고려할 때 현재 부동산 시장은 불안정한 모습을 보인다고 생각될 수 있다. 미 전국부동산협회가 제시한 자료에 따르면 지난 해 12월 주택 판매량은 10% 가량 하락했다. 하지만 이런 문제는 소득보다 주택가격이 더 가파른 상승세를 보인데서 비롯된 것이다.

부동산 정보업체 ‘질로우’에 따르면 미국 주택가격은 2012년 이래로 50% 가량 급격하게 상승하며 소득 인상분을 추월했고, 바이어들의 주택구매력을 악화시켰다. 또한 금리인상이 월 모기지 페이먼트의 상승을 불러왔고 이는 바이어들에게 더욱 큰 부담으로 작용했다.

하지만 금리인상의 신호가 약해지고 주택판매 기간이 길어지면서 셀러와 바이어간의 합의점에 점점 도달해가는 모습이다. 부동산 컨설팅 업체 대표 존 번스는 “주택판매 기간이 길어짐에 따라 셀러들도 가격을 낮추는 등 셀러와 바이어가 점점 합의점에 도달하는 모습도 보이고 있다”며 완전한 부동산 경기 침체가 아님을 시사했다.

■건설사는 이전보다 호황을 누리지 못하고 있다

경제학자들은 주택시장과 경제를 연관지을 때 주택가격보다 신규주택 건설에 더 큰 비중을 둔다. 주택가격 상승은 다수의 주택 소유주들의 홈에퀴티를 늘려 더 많은 소비를 창출했고, 주택 수요는 건설사들로 하여금 더 많은 신규주택을 짓도록 유도했다.

지난 1월 기준 연간 120만개의 신규주택 건설률을 기록한 주택시장은 금융위기 이후 침체기 당시 50만개의 신규주택 건설률보다 2배 가까이 성장한 모습을 보였다. 하지만 1990년대 경제호황기에 기록했던 150만개의 신규주택 건설률에는 아직 미치지 못한 성적이다.

<이균범 기자>