얼마 전 유튜브에서 흥미있는 동영상을 보았다.

30년 모기지를 5~7년만에 (혹은 15~17년만에) 갚을 수 있다는 방법에 대한 영상으로 모기지 담당자로서 당연히 관심을 가지고 볼 수밖에 없었다.

유사한 많은 동영상 중 가장 관심을 끄는 것은 재정전문가 및 방송진행자로 유명한 사람이 주장한 것이다.

그 방법은 우선 현재 모기지 전체를 HELOC로 재융자하라는 것이다.

그리고 월급 혹은 모든 수입을 HELOC에 집어넣고(밸런스를 갚고), HELOC 자체의 이자를 포함해서 각종 지출도 HELOC로부터 지불하는 방법이다.

이렇게 해서 첫째로 이자를 매월 한번 계산하는 모기지 대신 매일 계산하는 HELOC를 이용함으로서 금융비용을 줄일 수 있고, 매월 쓰고 남는 돈을 따로 세이빙하는 대신 집융자 밸런스를 갚는데 씀으로써 금융비용을 줄일 수 있다는 것이다.

결국 모기지를 짧게는 5~7년 길어도 16~17년 만에 갚을수 있게 된다는 설명이다. 이 방법은 매월 쓰고 남는 돈을 유동성을 확보하면서 동시에 모기지 원금을 갚아나가는데 쓴다는 것이 핵심이다.

모기지의 경우 직접 원금을 갚아버리면, 현금인출 재융자를 하지 않는 한 다시 쓸 수 없지만 HELOC의 경우 언제든지 다시 쓸 수 있기 때문이다. 결국 매월 저축할 수 있는 금액의 정도가 HELOC 완납기간을 결정하는 척도가 된다.

왜냐하면 융자는 아무리 이자를 세이브 한다고 해도 원금을 갚지 않으면 완납이 안되기 때문이다. 하지만 이 방법은 결정적인 단점이 있다. 첫째로 HELOC의 이자율은 변동금리로 금리상승 시기에는 금융비용이 오히려 늘어날 수 있다.

HELOC의 이자율이 모기지 보다 2~3%이상 높아질 경우 일 평균잔고에 대한 이자계산 방법의 장점이 없어지기 때문이다. 또 다른 단점은 은행이 예고없이 HELOC의 한계를 갑자기 줄이거나 동결시킬 수 있다는 것이다.

이 경우 유동성을 잃어버리게 되어 생활이 힘들어지는 큰 문제에 직면할 수 있다. 따라서 이는 권장한 만큼 좋은 방법은 아닌 것 같다. 이를 극복한다면서 다른 많은 사람들이 또 다른 방법을 제시하기도 했다.

기존의 모기지는 그대로 둔 채 적은 금액의 2차 HELOC를 오픈하는 것이다.

그리고 똑같이 월급 혹은 모든 수입을 HELOC에 집어넣고(밸런스를 갚고), 모기지 페이먼트를 비롯하여 모든 지출을 HELOC 계좌로 부터 지불하는 방법이다.

이렇게 함으로써 HELOC의 변동이자율이 점점 올라가는 단점을 극복할 수 있다는 것이다. 하지만 이 방법은 매월 쓰고 남는 잉여자금을 모기지 원금을 갚은데 사용하는 것일 뿐이다.

HELOC를 사용함으로써 얻을 수 있는 금융비용 줄이는 효과는 정말로 미미하게 된다.

물론 이러한 방법으로 철저하게 생활을 한다면 30년 전체에서 몇 년의 기간을 줄일 수는 있을 것이다.

하지만 이 방법의 결정적인 단점은 잉여자금을 모기지 원금을 갚는데 사용해 버림으로써 유동자산을 잃어 버리게 된다는 것이다. 결국 두번째 방법은 첫번째 방법만도 못한 셈이 되버렸다. 빈대잡으려다 초가삼간 태운 격이다.

재정에 관한한 항상 최악의 경우를 대비해야한다. 실업이나 사고, 입원등 예기치 못한 갑작스런 불행을 대비하여 최소 6개월 내지 일년의 생활비를 확보하는 것은 아무리 강조해도 지나치지 않다.

30년 모기지를 절반이하로 줄이므로서 빚으로 부터 해방된 삶을 살으라고 하는 이 사람들이 이러한 영상을 만드는 이유는 대부분 이를 통해서 책을 팔거나, 유튜브를 통해서 수입을 올리거나 유명세를 얻기 위한 것이라는 것을 알 수가 있다.

문의 (213)393-6334

<스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당>