주택과 주택 사이에 담벼락이 확실하게 있지 않아 내집 땅과 옆집 땅이 확실히 구분되지 않는 경우가 많은 가주에서는 의외로 소유 대지의 경계선에 대한 분쟁이 발생하는 경우가 종종 있다.

어떤 분이 옆에 새로운 이웃이 이사를 왔단다. 몇 달은 사이좋게 지냈으나 어느날 생각지도 않은 문제가 발생하여 아주 껄끄러운 사이가 되었다. 본인 소유로 생각하여 스프링클러까지 설치하고 예쁜 조경까지 한 정원의 일부를 새 이웃이 자기 소유의 대지 같다는 주장을 시작했다는 것이다. 수 년 동안 당연히 본인의 소유로 생각하고 관리를 해왔던 상황이기에 본인의 입장에서는 황당하기가 그지 없었다.

위의 경우와는 별도로 고층 사무실 건물의 매매 거래 중에 몇 십년 동안 옆 건물에서 담벼락까지 설치하고, 옆 건물의 주차장으로 사용하고 있던 적지 않은 크기의 대지의 소유주가 옆 건물주가 아닌 매매중인 건물 소유주인 것 같아 확인 작업을 한 경우도 있다.

본인들의 십여층 건물이 ‘ㄱ’자로 설계 되었는데 매매중 자세히 보니 건물의 튀어 나온 부분의 일부가 옆집 대지의 일부를 덮게 되어 있었다.

애초부터 설계가 잘못 되었든지, 아니면 옆 주차장의 일부 또는 전부가 원래 사무실 건물의 일부였을 것이라는 추정이 가능한 상황이었다. 이 경우 그 ‘ㄱ’자 아래의 대지에는 옆 건물에서 벽돌 담벼락까지 설치하고 담벼락 밑에는 일부 조경까지 한 상태였다.

가주에서는 부동산 거래시 대지 경계에 대한 측량을 따로 하지 않는 경우가 태반이고 거래 중에 굳이 매수자가 요구도 하지 않는 경우가 대부분이다. 따라서 오랫동안 본인 대지 일부를 옆 건물주가 사용한다든지, 또는 그 반대의 경우가 있어도 몇년 또는 수십년 동안 모르고 지나가는 경우도 적지않다.

첫번째 분의 경우에는 필자가 직접 그 주택을 방문했다. 옆집의 차고가 대지 뒷마당 안쪽으로 자리를 잡았는데 그 차고의 경계선에서 직선을 그려보니 손님이 현재 정원으로 사용하고 있는 대지의 일부가 이웃집에 속하는 것 처럼 보였다.

물질적으로 대단히 큰 분쟁은 아니나 애착이 가는 정원의 일부이기에 당사자들에게는 감정적으로 무척 중요한 사안이었다. 이 경우 본인들이 공동으로 비용을 부담하여 측량사를 고용하기로 했다.

사실 처음부터 그렇게 했으면 간단히 해결될 문제였으나 미처 생각을 못하였던 것이다.

측량사의 측량 결과 이웃이 주장하는 내용이 옳은 것으로 판명되었다.

그리고 미래의 분쟁을 예방하기 위하여 두 집 사이에 낮은 펜스를 그 또한 공동비용 부담으로 설치하였다. 사실 알게 모르게 이웃 사이에 차도를 설치한다든지, 또는 울타리를 설치하면서 옆집 대지를 넘는 경우는 흔히 있는 일이다. 본인들이 감정에 치우쳐서 이웃과 불편한 사이를 만들기 전에 쉽게 해결할 수 있는 문제다.

하지만 두번째 예를 든 사무실 건물과 같은 경우는 큰 규모의 대지가 분쟁의 대상이 되어해결 방법이 그리 간단하지 않다. 이 또한 측량 결과 예상대로 옆 건물 주차장이 옆 건물의 일부가 아니고 매매중인 사무실 건물의 일부인 것으로 판명이 났다.

하지만 옆 건물의 소유주는 그 대지를 본인들이 수십년동안 소유한 것처럼 사용하였으므로 이제는 본인들에게 법적 소유권(Adverse Possession)이 생겼다는 주장을 하며 전혀 양보하지 않았다.

원래 본인 소유의 부동산이 아닌 경우도 오랫동안 본인이 사용하고, 그 외 여러 법적인 조건이 갖추어지면 법적 소유권 또는 사용권(Easement)을 주장할 수 있는 자격이 생길 수 있다. 좀 황당한 이야기 처럼 들리나 그러한 상황에서 치열한 법적 공방전을 벌이는 경우는 종종 있다.

법적인 조건에 대한 자세한 내용은 차후 기회 있을 때 다루겠으나 어쨌든 큰 규모의 부동산 구입시, 또는 위의 경우처럼 대지 경계선에 대한 분쟁 가능성이 있는 경우 측량을 권한다.

문의 (310)713-2510, LEE&PARK

<이상일 변호사>