코사인을 통해 주택융자를 받을 수 있나?

2018-06-19 (화) 스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당

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10년이면 강산도 변한다는데 서브프라임 사태가 발생한지 벌써 10년이 지났다.

그동안 주택융자관련 감독기관, 정부 및 렌더는 유자격 모기지 제도를 도입하고 모기지서류 Disclose 정책을 강화하는등 융자신청인의 상환능력에 대한 검증을 더 철저히 하고 소비자 보호를 강화하는 방향으로 주택 융자제도를 변경하였다.

이 과정에서 융자 심사기준은 더 타이트해졌으며, 서류상 수입이 충분치 못한 손님들은 정규 융자를 엄두도 못냈다. 이렇게 서류상 수입이 부족한 손님들에게 항상 궁금한 것이 주택융자에서도 과연 코사인이 가능한가이다.

우선 용어부터 정리를 하자면 주택융자에서는 코사인이란 말은 쓰지를 않고 ‘코바로우’(Co-borrow)란 말을 쓴다. 주택융자에서 배우자 이외에 코바로워를 넣은 경우는 바로워 혼자서는 수입이 충분치 못한 경우이다. 신용이 부족해서 코바로워를 넣는 경우는 거의 없다.

혼자서 집을 사는데 보고된 수입이 부족하므로 부모나 형제자매 등을 코바로워로 해서 같이 융자를 받을 수 있는냐는 질문이 될 수 있다. 이에 답은 간단하지가 않으며 제한적으로 가능하다고 말할 수 있다.

주택융자는 자동차 융자와는 달리 누가 그 집에 들어가서 사는지가 중요하다.

자동차가 한 대 있는 사람이 한 대를 더 사면서 융자를 신청할 경우에 무슨 용도로 한 대를 더 사냐고 렌더는 묻지 않는다. 왜냐하면 그게 크게 중요하지가 않기 때문이다.

그러나 주택은 다르다. 주택을 한 채 가지고 있는 사람이 한 채를 더 사기위해 융자를 신청할 경우 렌더는 반드시 그 용도를 묻는다. 주거주용으로 사면서 이사를 들어가려고 하는지, 아니면 별장용, 즉 세컨드홈으로 사는지, 그것도 아니면 렌트를 주려고 사는지를 물어본다. 왜냐하면 그것이 렌더에게 중요하기 때문이다.

그런데 코바로워가 있는 경우에는 대상주택의 거주용도가 더 복잡해 질수 있다. 우선 확실한 사항 한가지는 코바로우가 Non-occupant co-borrower인 경우에는 주거주용으로 융자를 받는 것은 힘들다. 왜냐하면 Occupant borrower의 수입만 가지고 무조건 충족이 되어야하기 때문이다.

한 예를 들어보자. LA에서 비즈니스를 하는 부모가 살 집을 사려고 하는데 보고된 수입이 충분치 못해 샌호제에 사는 아들을 코바로워로 해서 집을 사고 융자를 받으려고 한다. 이때 자녀는 Non-occupant co-borrower가 될 수밖에 없으므로 (샌호제에서 직장을 다니면서 LA에서 살 수는 없으므로) 융자에 있어서 실질직으로 도움이 되지를 못한다. 다만 대상주택을 투자용주택으로 융자를 신청할 경우에는 가능할 수 있다. 반대로 co-borrwer가 occupant co-borrwer가 될 수 있을 경우에는 융자에 실질적인 도움이 될 수 있다.

예를 들어 LA에서 비즈니스를 하는 부모가 집을 사려고 하는데 수입이 모자라 아들을 코바로워로 융자를 신청하려고 한다.

그런데 아들은 샌타모니카에서 현재 렌트를 살면서 직장생활을 한다고 할 경우, 이때는 부모와 자식이 같이 그 집으로 이사를 들어간다고 하여 두사람의 수입을 함께 사용하여 융자를 받을 수가 있다. 결국 코바로워가 어디에 살고 직장은 어디에 있는지, 현재 집은 보유하고 있는지가 co-borrower를 통해서 융자승인을 받을 수 있는지를 결정하는 가장 중요한 요소가 된다.

위의 예에서 자녀를 코바로워로 넣어서 융자를 받고 집을 구입한 경우 부모는 나중에 자녀가 자기자신의 집을 살 때 문제가 되지 않는지 걱정을 많이 하는 것을 본다.

이는 다음의 사항을 미리 준비하면 간단히 해결할 수 있다. 우선 집을 구입한후 자년의 이름은 타이틀 즉 소유권에서 빼낸다. 둘째로 모기지, 재산세, 집보험, HOA 등은 반드시 부모의 이름으로만 된 구좌에서 페이먼트를 한다.

이렇게 부모가 낸 12개월치 모기지 페이먼트, 재산세 등의 기록을 가지고, 비록 자녀의 이름이 모기지에 들어있지만, 부모의 집과 관련된 모기지 재산세등에 대한 자녀의 의무는 없는 것으로 인정 받을 수 있다. 다만 모기지 페이먼트에 늦은 기록이 있을 경우에는 자녀의 신용이 나빠질 수 있으므로 조심해야 한다.

문의 (213)393-6334

<스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당>