한국일보

은행 거래내역서에서 렌더가 보는 것

2018-04-24 (화) 스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당
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은행 거래내역서에서 렌더가 보는 것

스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당

손님이 융자를 신청할 때 제출하는 두달치 은행 거래내역서는 2년치 세금보고서 및 한달치 월급명세서와 더불어 가장 기본적이고 중요한 서류에 속한다.

융자 자격요건을 심사하고 자금을 빌려주는 역할을 하는 렌더는 손님이 제출한 은행거래내역서에서 손님이 생각하는 것 이상으로 많은 정보를 얻으려고 노력하는데 어떠한 것이 있는지 알아본다.

우선 다운페이먼트와 클로징 비용에 해당하는 돈이 충분히 있는지를 먼저 본다.


그런데 이 금액에 해당하는 돈이 두달치 거래내역서의 시작시점부터 있는 경우가 가장 이상적이다. 그렇지 않고 중간에 많은 돈이 입금되어서 금액이 형성된 경우에는 그 돈이 어디서 왔는지 출처를 묻는다.

그 돈을 어디서 빌려온 경우에는 융자의 위험이 더 늘어날 뿐만 아니라 돈세탁방지법, 테러자금방지법등에 따라 렌더는 그 출처를 확인할 의무가 있기 때문이다. 따라서 자금출처를 정확히 밝히지 못할 경우에는 융자승인이 안 날수도 있으므로 조심해야 한다.

여기서 큰금액이란 보통 손님의 월 수입의 25~50%에 해당하는 금액이지만, 이 보다 적은 금액이라도 지속적이거나 규칙적으로 입금된 경우에는 그 출처를 물어볼 수 있으므로 이에 대해 준비해야 한다.

만약 다른 계좌에서 옮겨온 돈이 있을 경우에는 첵카피, 와이어 기록, 혹은 다른구좌의 두달치 거래내역서를 동시에 제출하여야 한다. 다른 계좌의 거래내역서에 또 큰 금액의 입금이 있는 경우에는 그 돈의 출처도 또 밝혀야 한다.

이렇게 큰 금액의 임금에 대해서는 끝까지 그 출처를 고구마 줄기 캐듯이 추적하기 때문에 손님과 융자담당자 모두에게 여간 성가시고 힘든 일이 아니다.

이러한 이유 때문에 융자 담당자들이 집을 살 계획이 있는 사람들에게 돈을 옮기거나 큰 금액을 입금하지 말라고 입이 닳도록 애기하는 것이다. 물론 최근에 입금된 큰 금액에 대해서는 gift, 즉 증여로 처리할 수 있지만, 다운페이먼트의 출처로 증여금을 사용하는 것을 렌더는 기본적으로 좋아하지 않는다.

만약에 수입이나 크레딧 등 다른 조건도 썩 좋지 않은데 다운페이먼트조차도 증여로 채워진다면 융자승인보다는 거절될 가능성이 더 커질 수 있다.


특히 점보융자에서는 증여 사용기준이 까다로우므로 더 조심해야 한다. 두 달치 거래내역서상에 큰 금액의 입금의 형태로는 나타나지 않지만 손님의 수입규모나 직장경력에 비추어 은행잔고가 너무 많을 경우에도 렌더는 그 이유를 캐물을 수가 있다.

예를 들어 월급이 4,000달러에 학교졸업후 직장경력이 2년이 전부인 손님의 통장잔고가 10만달러가 넘어설 경우에는 렌더는 어떻게 손님이 그 돈을 모을 수 있었는지를 당연히 캐 묻는다는 말이다.

그리고 그 답에 따라서 추가적인 서류를 더 요구할 수도 있게 된다. 은행 거래내역서에는 월급 뿐만아니라 다른 많은 입급기록이 있을 수 있다. 소셜시큐리티 수령금, 렌트수입금, 세금환급금 등의 기록이 융자신청서 혹은 제출된 다른 서류들의 내용과 일치하는지 살핌으로써 융자신청인의 신뢰성을 검증하기도 한다.

은행 거래내역서의 이러한 입금 기록 뿐만 아니라 출금기록을 통해서도 융자신청인의 신용 및 금융 거래내용을 확인하기도 한다. 우선 큰 금액의 출금이 있었을 경우에는 당연히 이를 확인함으로써 최근에 부동산 구입이 있었는지, 렌더에게 알리지 않은 부동산 소유가 있는지를 확인한다.

또한 모기지, 자동차, 학자금 융자, 신용카드 페이먼트등의 기록과 신용보고서상에 나오는 이 항목들에 대한 내용을 비교함으로써 손님의 신용보고서에 나오지 않는 신용기록을 찾아내기도 한다. 렌더는 또한 은행 거래내역서를 통해 손님의 기본적인 인적사항 즉 이름, 배우자 이름, 주소, 직장정보등에 대한 내용을 검증하는데 사용하기도 한다.

이렇게 손님은 아무 생각없이 제출하는 두 달치 거래내역서를 가지고 렌더는 손님 프로파일의 많은 부분을 확인, 검증하는 수단으로 사용한다.

문의 (213)393-6334

<스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당>

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