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금리상승과 HELOC

2018-02-13 (화) 스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당
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스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당

미국의 중앙은행인 FRB는 작년 12월 완전고용에 가까운 노동시장과 기업실적의 호전등 지속적 경제성장을 근거로 기준금리 0.25%포인트 인상했다.

또한 향후 금리전망에 대한 17명 위원들의 견해를 점으로 표시한 점도표(Fed Dot Plot)에 따르면 올해에도 0.25%씩 세 번의 금리인상이 예상된다.

이렇게 지속적으로 금리인상이 예상됨에 따라 연방채권을 비롯한 각종 채권금리는 지난 한두달동안 급격한 상승을 보였다. 소비자들에게 직접적인 영향을 주는 신용카드, 자동차융자, 비즈니스 및 커머셜 융자, 주택융자의 이자율도 일제히 상승했다. 특히 HELOC(Home Equity Line Of Credit)의 이자율은 기준금리인상의 직격탄을 맞는다고 할수 있다.


왜냐하면 HELOC 이자율을 결정하는 지수가 프라임 금리이고 프라임 금리는 연준의 기준금리에 연동되어있기 때문이다. 프라임 금리는 FRB의 기준금리보다 항상 3% 포인트 높게 정해진다. 현재 기준금리가 1.5%이므로 프라임 금리는 4.5%가 된다. 따라서 FRB가 기준금리를 0.25% 포인트 씩 올릴 때 마다 프라임금리와 HELOC의 이자율도 똑같이 그만큼 올라가게 된다.

HELOC는 정해진 범위내에서 자금을 자유롭게 썼다 갚았다 할수 있는 큰 장점이 있는 상품이지만, 금리가 변동금리라는 사실과 만기가 10년이라는 두가지 근본적인 문제를 가지고 있다. 10년 만기가 되면 렌더는 갚든지, 재융자를 하든지, 페이먼트를 더 낼 것을 요구한다.

상환기간을 짧게 하여 20년 동안에 원금과 이자를 갚아나가게 하기 때문에 월페이먼트가 갑자기 크게 늘어나는 경우가 많다. HELOC는 원래 단기간 자금을 사용하고자 할 때 유용한 수단이지만, 사용금액이 많아지거나 사용기간이 길어질 경우에는 이렇게 예상치 못하게 많은 부담으로 돌아올 수 있다.

HELOC가 갖고 있는 이러한 본원적인 문제들을 해결할 수 있는 가장 대표적인 방법은 모기지로 재융자하는 것이다. 기존에 1차 융자가 있을 경우에는 1차와 2차융자를 합쳐서 하나의 융자로 재융자할 수도 있다.

우선 충분한 에퀴티가 있어야 한다. 최근에 집값이 많이 올라서 대부분의 주택의 에퀴티가 늘어났다고 볼수 있지만 자신의 집 에퀴티가 재융자를 가능하게 할 만큼 충분한지를 살펴봐야 한다.

또한 1, 2차를 합치는 재융자는 심사기준이 더 까다로운 현금인출 재융자로 간주될 수 있다. 현금인출 재융자로 간주되면 더 많은 에퀴티, 더 높은 신용점수가 필요하고, 이자율도 더 높아질수 있다.

주택을 구입할 당시에 오픈한 HELOC가 아니면 대부분의 경우 현금인출 재융자로 간주된다. 다만 점보융자는 예외다. 점보융자에서는 주택구입당시의 HELOC가 아니더라도 지난 1년동안 일정금액 이상의 대출이 없었다면 1, 2차의 결합을 현금인출로 간주하지 않는다.


이러한 사실은 1, 2차 금액 합계가 45만3,000달러 이상 되는 사람들한테 아주 유리한 기준이다. 왜냐하면 융자금액이 45만3,000달러가 넘는 경우 점보융자가 가능해지기 때문이다.

이때 1, 2차 융자를 결합할 만큼 충분한 자격요건을 갖추고 있다고 하더라도 기존의 1, 2차 융자의 이자율과 융자금액도 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다.

그래서 1, 2차 융자 결합을 통해서 얼마나 실익을 얻을수 있는지를 계산해 봐야한다. 특히 기존의 1차 모기지 이자율이 낮을 경우 반면에 최근에 금리가 많이 올라 재융자 결과 오히려 전체 이자율과 이자부담이 늘어날 수도 있기 때문이다.

1, 2차를 결합하는 재융자의 이자율이 올라갈 경우에는 대안으로 5/1, 혹은 7/1등의 ARM 상품 즉 변동금리 상품을 고려해 볼수 있다. 왜냐하면 변동금리의 이자율이 30년 고정금리의 이자율보다 많이 낮게 형성되기 때문이다.

이렇게 금리상승시기에 HELOC를 갖고 있는 분들은 1, 2차 모기지 모두에 경험과 지식이 많은 융자담당자를 찾아 미리미리 대책을 준비해야 나중에 큰 낭패를 면할수 있다.

문의 (213)393-6334

<스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당>

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