2018년 황금개띠의 무술년을 맞았다.

새해가 되면 많은 사람들은 새로운 결심을 한다. 자기 자신의 발전과 가족의 행복을 위한 내용들이 주를 이룰텐데 새해에는 꼭 내집 마련을 해야겠다고 결심하는 분들도 있을 것이다.

그런데 막상 집을 살려고 하니 그 동안 집값이 많이 올라서 지금 사는 것이 시기적으로 맞는지 걱정하는 분들도 많은 것 같다. 사자니 상투를 잡는것도 같고 안 사자니 집값이 계속 오를 경우 점점 더 사기 힘들어질 것 같은 불길한 생각이 들기도 한다.

그래서 많은 사람들은 부동산 전문가나 경제학자들의 조언을 듣고 결정을 내리기도 한다. 한 부동산 전문가의 말을 들어보자. “요즘 집 사기가 2006년 버블이 터지기 직전보다 더 어렵다. 최근의 집값 상승은 건강한 실수요자들의 구매에 의해 오른 것이 아니라 공급부족, 인위적인 저금리, 그리고 기관투자가와 외국인들의 현찰 구매에 의한 것이어서 서브프라임 사태 때보다 더 좋지 않은 버블이다.”

그런데 이 전문가의 말을 듣고 집을 사지 않았다면 그 사람은 손해를 보았다. 왜냐하면 이 말은 최근의 것이 아니라, 2년3개월전인 2015년 10월 6일, Mark Hanson이라는 부동산 분석가가 CNBC에 나와서 한 말이기 때문이다. 집값은 그의 예상과는 달리 그 이후로 지금까지 계속 올랐다.

사실 손님의 융자를 도와주는 담당자로 생각해도 웬만한 수입으로는 요즘 집을 사기 어려운 것이 사실이다. 그렇다고 현재의 집값 상태가 터지기 직전의 버블이라고 생각하기에도 무리가 있다. 왜냐하면 서브프라임 때와는 달리 최근에는 자격요건이 되는 사람들만 집을 샀기 때문이다. 10년 전에는 대부분의 렌더들이 융자신청인의 수입이나 능력을 확인하지도 않은 채 융자를 해줬다. 심지어는 100만달러의 집도 노다운으로 노닥(수입증명 없이)으로 융자가 가능했었다.

융자상품 또한 초기에는 낮은 금리를 제공하고 2~3년 후 금리가 상승하는 사기적인 융자도 많이 있었다. 또한 융자 담당자들에게 휘둘린 감정사들은 터무니없는 감정가로 집가격을 올리는데 기여했다. 그러나 지금은 상황이 다르다. 도드 프랭크법 이후로 자격이 안 되는 사람들은 융자를 받을 수가 없게 되었고 모든 악성 융자상품은 사라진지 오래됐다. 또한 융자담당자와 감정사는 서로 통화도 할 수 없게 되었다.

따라서 집값이 올랐지만 터무니 없게 올랐다기보다는 저금리 시대가 장기화 되면서 늘어난 유동성으로 돈을 많이 보유한 사람과 고수입자들의 구매의욕증가, 투자용 주택의 수요증가, 공급부족 등의 요소가 복합적으로 집값 상승을 가져왔다고 볼 수 있다.

이러한 시장 상황에서 처음 집을 사는 사람들이 너무 타이밍을 잡으려고 하다가는 집을 사기 힘들어지는 경우가 더 많다. 시장은 타이밍을 맞추는 것이 중요한 것이 아니라 시장안에 들어가 있는 것(time-in)이 중요하다는 말이 있다. 집은 주식이나 다른 금융상품처럼 가격 상승만을 보고 사는 상품이 아니다. 물론 사고나서 오르면 좋은 일이다. 하지만 다소 빠지더라도 페이먼트 능력만 된다면 계속 유지할수 있는 가족의 보금자리의 성격이 더 많다.

지난 수년동안 수입이나 다운페이먼트 준비를 위한 저축의 증가보다는 집값 상승이 더 빨랐기 때문에 구매력은 상대적으로 떨어졌을 수 밖에 없다.

따라서 지금이라도 집을 사려면 당연히 동네나 집 사이즈를 조절해 가격을 낮출 수밖에 없다. 부동산은 흔히들 ‘위치’(location) 라고 한다. 위치의 중요성을 강조한 말이다. 그러나 위치가 좋아지면 가격이 올라가기 마련이다. 동네, 학군, 집크기, 방수, 콘도인지, 하우스인지, 교통 등 여러 가지 요소 중에서 과감하게 포기할 것은 포기하면서 가격을 맞춰갈 수밖에 없다. 이제 집을 사기로 마음을 먹었으면 먼저 융자담당자를 찾아야 한다. 자신의 다운페이먼트 정도와 수입 규모로 가능한 집 가격과 융자규모를 먼저 알아야 하기 때문이다.

문의 (213)393-6334

<스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당>