한국일보

다운페이먼트 정도와 이자율의 관계

2017-12-05 (화) 스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당
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다운페이먼트 정도와 이자율의 관계

스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당

손님의 입장에서 융자를 잘 받는다는 것은 간편한 서류, 신속한 진행, 적은 융자비용, 낮은 이자율, 조기상환 벌금과 같은 숨은 조건이 없는 융자등 여러 가지를 얘기할 수 있겠지만 무엇보다도 낮은 이자율로 융자를 받을 수 있는 것이 가장 중요할 것이다.

융자를 상담하다 보면 많은 사람들이 다운페이먼트를 많이 하면 할수록 낮은 이자율로 융자를 받을 수 있다고 생각하는 것 같다. 물론 다운페이먼트를 많이 하면 융자금액이 줄어들기 때문에 월 페이먼트가 줄어드는 것은 당연하다. 하지만 다운페이먼트를 많이 한다고 해서 이자율이 반드시 낮아지는 것은 아니다. 보통 투자용 주택을 구입하거나, 콘도를 구입하거나, 유닛을 구입하거나, 신용점수가 상대적으로 안 좋거나, 현금인출 재융자를 하는 경우에는 다운페이먼트를 많이 하거나, 에퀴티가 많을 때 이자율이 좋아지는 경향이 있다.

특히 콘도인 경우 다운페이먼트가 20% 이하인 경우, 20%인 경우, 25% 이상인 경우 이자율이 모두 달라질 수 있다. 일반적으로 다운페이먼트가 20% 혹은 25% 이상일 경우에 최상의 이자율을 받을 수는 있다.


그런데 최상의 이자율을 받기위한 다운페이먼트 기준은 위의 콘도의 경우와 같이 융자금액, 거주용도, 주택형태, 신용점수, 융자상품 등에 따라 달라지므로 항상 융자담당자와 상담을 통해 결정하는 것이 바람직하다.

또한 융자규모가 엘에와 오렌지카운티의 경우 42만4,000달러와 63만6,000달러를 기준으로 이자율이 많이 변하기도 한다. 일반적으로 융자규모가 42만4,000달러 이하인 경우가 그 이상인 경우보다 이자율이 낮아진다.

하지만 융자금액이 42만4,000달러 이상이 되어도 점보융자로 융자를 받을수 있다면 42만4,000달러 이하인 경우보다 더 낮은 이자율로 융자를 받을 수 있다는 점을 기억할 필요가 있다.

이는 점보융자가 컨포밍융자의 이자율보다 낮다는 사실에서 기인한다. 여기서 융자금액이 42만4,000달러 이상이 될 때 점보융자로 융자를 받을수 있어야한다는 사실이 핵심이다. 왜냐하면 융자금액이 42만4,000달러 이상이 되더라도 점보융자로 융자를 해주지 않는 렌더가 많기 때문이다. 참고로 42만4,000달러 이하를 컨포밍 융자, 42만4,000달러와 63만6,000달러 사이를 컨포밍 하이밸런스 융자, 63만6,000달러 이상을 점보융자로 일반적으로 분류하는데 42만4,000달러 이상을 점보융자로 해주는 렌더로부터 융자를 받을 경우 손님은 최상의 이자율로 융자를 받을 수가 있다는 말이다.

왜냐하면 점보융자의 이자율이 컨포밍 융자의 이자율보다, 그리고 컨포밍 하이밸런스 융자의 이자율 보다도 더 좋기 때문이다.

점보융자의 낮은 이자율을 이용하는 구체적인 예를 들어보자. 80만달러 집을 사는 사람이 이자율을 낮게 받기 위해서 40만달러를 다운하고 40만달러를 융자받는 것은 옳은 선택이 더 이상 아니다.

왜냐하면 40만달러를 융자 받을 때 보다 50만달러를 융자받을 때 이자율이 더 좋기 때문이다. 단 이때 50만달러(컨포밍 하이밸런스 말고)를 점보융자로 융자를 받을 수 있어야 한다는 말이다. 물론 이 때 당연히 50만달러를 융자받을 수 있을 만큼 충분한 수입이 있어야 한다. 이자율은 낮아지더라도 융자금액이 많기 때문에 월 페이먼트는 50만달러가 융자금액 40만달러일때보다 당연히 더 많다.


따라서 월 페이먼트를 낮게 하고싶은 사람은 이렇게 하는 것이 곤란하지 않을까?

하지만 이 문제도 바로 해결할 수 있다. 50만달러로 융자를 받고 2~3개월 지난 후 10만달러를 갚으면서 월 페이먼트를 줄여줄 것을 렌더에게 요청하면 된다.

이를 Recasting이라고 한다. 이렇게 점보융자로 융자를 받은 후 리캐스팅을 요청할 경우 낮은 이자율과 애초에 원했던 낮은 월 페이먼트의 목표를 동시에 달성할 수 있게 된다. 하지만 이 Recasting 또한 가능한 렌더와 가능하지 않은 렌더가 있으므로 융자를 신청할 때 미리 확인해야 한다.

문의 (213)393-6334

<스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당>

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