한인들이 흔히 쓰는 유산상속 계획은 조인트 테넌시(joint tenancy)를 활용하는 것이다.

조인트 테넌시는 많이 알다시피, 공동 소유자 중 가장 오래 사는 사람이 부동산의 최종적인 주인이 되는 장치이다. 예를 들어, 갑과 을이라는 부부가 부동산을 조인트 테넌츠(joint tenants)로 가지고 있다면 갑의 사망 때는 을이, 반대로 을의 사망 시 갑이 부동산에 대한 모든 소유권을 가지게 된다.

조인트 테넌시는 유산상속 법정을 거치지 않고 배우자 혹은 자녀가 재산을 받을 수 있기에 널리 통용되고 있다. 허나, 살다보면 생길 수 있는 여러 가지 변수를 생각하면 결코 완벽한 유산상속 계획은 아니다.

첫째, 조인트 테넌츠로 공동 소유주가 생기게 되면, 본인이 가지고 있던 부동산에 대한 권리 또한 나누어야 한다. 앤분의 일만큼 부동산에 대한 권리를 양도하게 되는 것인데, 대부분 많은 사람들이 재산권은 본래 주인들이 다 가지고 있는 것으로 오해한다.

그러나 명의를 조인트 테넌츠로 바꾼다는 것은 재산의 성격을 공동소유주들과의 공동재산으로 바꾸게 되는 것이다.

둘째, 조인트 테넌츠로 같이 등재되어 있는 배우자 혹은 자녀가 많이 아픈 경우, 위임장을 받아 놓지 않았다면 부동산에 대해 소유권을 정리하기 위해 컨서베이터쉽(conservatorship), 즉 재산대리 보호자 설정이라는 법정절차를 거쳐야한다.

셋째, 부모의 부동산에 자녀를 조인트 테넌츠로 올린 경우, 앤분의 일에 대한 증여가 일어난 것이다. 증여된 몫의 부동산의 세금 기준은 부모가 부동산을 구입한 매입가격으로 책정 된다. 반면 부모의 사망 때 상속으로 받게 되는 몫의 세금 기준은 사망 때 부동산의 시장가격이다. 이렇게 세금 기준(basis)을 시장가로 올려주는 것(step up)을 붙여서 스텝업 베이시스 (step-up basis) 라고 한다.

따라서 부모의 사망 후 해당 부동산을 팔게 될 경우 부모의 몫만 스텝업 베이시스 혜택이 있고, 자녀가 이미 증여로 받은 몫은 세금기준이 구입가로 그대로 묶여 있으므로 집 가격이 구입가격보다 많이 올랐다면 많은 양도소득세를 물수 있다.

넷째, 부동산을 팔고자 하거나 부동산에 관한 재융자를 받고자 할 때 다른 공동소유주, 즉 다른 조인트 테넌츠들의 서명 없이 아무런 행동을 취할 수 없는 경우가 허다하다.

예를 들어 배우자의 사망 때, 사망한 배우자의 이름을 빼고 자녀를 대신 조인트 테넌츠로 명의변경을 한 경우, 자녀의 동의와 서명 없이는 집을 팔수도, 재융자를 받기도 힘든 경우가 생기는 것이다.

다섯째, 비슷한 시기에 공동소유주들이 아프게 되거나 사망하게 되는 경우, 나머지 가족들은 그 재산을 받기 위해 결국 유산상속 법정을 찾아야한다.

예를 들어 암 환자이던 남편의 병간호를 하던 아내가 안타깝게도 먼저 사망한 후 남편마저 아무런 상속계획 없이 지병으로 연달아 사망한 경우가 있다. 이 부부의 자녀들은 부모가 아무런 유산상속 계획 없이 한꺼번에 사망한 터라 결국 많은 비용과 시간을 들여 상속을 받았다.

여섯째, 자녀 중 한 사람만 조인트 테넌츠로 넣었다면 결국 부모의 사망 때 해당 부동산은 그 자녀만 주인이 되는 것이다. 결국 나머지 자녀들은 상속을 받지 못하게 된다.

쉽게 본인이 하는 유산 상속계획으로 인해, 원치 않는 불공평한 상속이 발생하거나 세금 문제가 생기지 않도록 전문가와 제대로 된 유산상속 계획을 잘 세워야한다.

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<박유진 유산상속법 전문 변호사>