어떠한 이유에서든지 주택을 구입하고 바로 현금인출을 원하는 경우가 있을 수 있다.

오퍼경쟁에서 이기기 위하여 현찰로 구입했다거나, 구입당시 집상태가 안 좋아 융자가 되지 않아 현찰로 구입한 후 수리를 하였다거나, 구입당시 받은 융자가 원하는 대로 진행되지 않아 다운페이먼트를 본인이 원하는 것보다 더 많이 하고 살 수밖에 없었는데 에스크로가 끝난 후 이를 인출하고자 하는 등 그 이유는 여러 가지가 있을 수 있다.

어쨌든 현찰을 집에 잠궈 놓고 싶지 않은 사람들은 현금 인출을 원하는 경우가 많다.

이러한 현금인출 재융자는 보통 집을 구입한 후 6개월이 지나야 가능하다. 즉 타이틀 시즈닝이 6개월이다. 그런데 Delayed financing이란 제도를 이용하면 6개월 이전에도 현금인출 재융자가 가능하기 때문에 이에 대하여 알아보도록 한다.

Delayed Financing이란 집을 구입한 후 6개월 이전에라도 일정한 자격요건을 갖추고 있으면 현금인출 융자를 예외적으로 인정해 주는 제도를 말한다.

예를 들어보자. 자영업자인 손님이 주택구입을 위해 에스크로를 연후 융자를 받는 과정에서 보고된 소득의 규모가 충분하지 않아 자신이 원하는 규모보다 많이 예를 들어 50%를 다운하고 융자를 받고 집을 구입했다고 하자.

그런데 집을 구입한 후 바로 하게 된 세금보고서상의 소득규모가 늘어 더 융자를 받을 수 있는 능력이 생겼다고 한다면 이분은 6개월을 기다리지 않고 바로 원하는 만큼 심사기준 내에서 현금인출을 할 수 있다.

Delayed Financing의 장점은 6개월을 기다리지 않아도 된다는 것에 국한되는 것이 아니다. 점보융자, 즉 Non-conforming 융자의 경우에는 그 혜택이 더 크다.

왜냐하면 주택구입시 적용하는 심사기준을 적용해 주기 때문이다. 보통 현금인출 재융자의 심가기준, 즉 LTV(Loan to value), 신용점수 등의 적용이 주택구입 심사기준보다 까다롭다.

그러나 Delayed Financing으로 현금인출을 할 경우에 융자금액 41만7,000달러(혹은 일부 렌더의 경우는 62만5,500달러이상) 이상에 해당하는 점보융자의 경우에는 보다 느슨한 구매융자의 심사기준을 적용해준다는 말이다.

예를 한번 들어보자. 어떤 사람이 사정이 있어서 90만달러의 집을 현찰로 구입했다고 하자. 이 사람이 보통의 현금인출 재융자를 신청하려면 6개월을 기다려야 할뿐만 아니라 융자금액도 집값의 70%, 즉 63만달러가 상한선이다.

그러나 Delayed Financing을 이용할 경우 6개월 이전에도(엄밀히 말하면 현찰구입 후 1개월 혹은 3개월이 되기 전에 융자신청을 해야 한다) 현금인출을 할 수 있을뿐만 아니라, 최대 80% 즉 72만달러까지도 융자가 가능하다는 말이다.

융자금액이 41만7,000달러 이하인 컨포밍 융자의 경우에는 Delayed Financing도 현금인출 재융자와 동일한 심사기준을 적용하지만 컨포밍 융자의 현금인출 재융자의 심사기준은 어차피 느슨하기 때문에 별 영향이 없다고 볼 수 있다.

Delayed Financing은 서브프라임 사태이후 distressed 거래 즉, 숏세일, 포클로저 등이 많아지면서 집의 상태가 좋지 않아 융자를 받지 못하고 현찰로 구입한 사람들이 많이 이용했던 제도인데 지금은 특히 새집을 구입하는 사람들도 많이 사용한다.

예를 들어 어떤 사람이 새로 지은 집을 100만달러에 구입하려고 하는데 빌더가 지정하는 융자회사를 통해서 융자를 받을 경우에는 3% 즉 3만달러의 크레딧을 준다고 가정해보자.

그런데 그 융자회사는 어떤 이유에서 인지 반드시 40% 다운을 요구해서 60만달러만 융자를 받았다고 치자. 이 경우 손님은 3만달러의 크레딧을 받고 60만달러 융자를 받아 에스크로를 클로징한 후 바로 Delayed Financing을 이용하여 80만달러까지 재융자를 받으면 3만달러의 빌더 크레딧도 받았을 뿐만 아니라 애초에 원했던 만큼의 융자도 받을 수 있게 되어 결국 꿩먹고 알도 먹은 셈이 된다.

이러한 Delayed Financing은 주거주용, 별장용, 투자용 등 모든 주거용도에 해당되기 때문에 아주 유용하다. Delayed Financing 신청시 주의할 점은 현찰이나 다운페이먼트로 들어간 자금의 출처를 확실히 묻는다.

비단 Delayed financing 뿐만 아니라 모든 융자에서 최근에는 자금 출처를 엄격히 따지므로 주의할 필요가 있다. 문의(213)393-6334

<스티브 양 현금인출 재융자 웰스파고 은행 주택 융자담당>