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금리인상과 HELOC 대책

2015-09-15 (화) 스티브 양 / 웰스파고 은행 한인 융자담당

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연방준비제도이사회(FRB)에서 지난 수년 동안 유지해온 저금리 정책을 마감하고 기준금리를 인상하는 시기가 임박한 것으로 많은 금융전문가들은 예견하고 있다. 물론 최근의 중국발 금융시장의 불안으로 미국 금융시장도 약세를 보이면서 그 시기가 9월에서 12월로 늦춰질 가능성에 무게가 실리는 분위기이다.

이렇게 금리인상 시기자체에는 이견이 존재하지만 머지않아 FRB가 기준금리를 인상할 것이라는 데에는 이견이 없는 듯하다. 현재 0~0.25% 인 기준금리를 인상할 경우 직접적인 영향을 받는 금리가 프라임 금리이다. 그런데 많은 한인들도 보유하고 있는 HELOC(home equity line of credit)의 이자율을 결정하는 지수가 프라임금리(prime rate)이다.

현재 Prime rate은 3.25%로 기준금리(0.25%)와 3%의 차이가 있다. 물가상승과 경기과열을 우려해 기준금리를 0.25% 올릴 경우 프라임 레이트는 3.5%가 된다. HELOC의 이자율은 지수인 프라임금리에 일정한 마진이 더해져 결정된다. 마진은 손님이 맨 처음 HELOC 융자를 받을 때 은행에서 결정해준 것으로 변하지 않는다.

예를 들어 어떤 손님의 현재 HELOC 이자율이 4%라면 현 프라임 레이트가 3.25% 이므로 이 손님의 그 HELOC 마진은 0.75%이다. 만약 FRB가 기준금리를 0.25% 올릴 경우 프라임 레이트는 3.5%로 올라가고 이 손님의 HELOC 이자율은 4.25%로 올라간다.

대부분의 HELOC는 만기가 10년이므로 만기가 돌아오는 것에 대한 대책도 세워야 한다.

만기가 될 경우에 이자율과 월 페이먼트가 어떻게 변하는지는 각 HELOC마다 다를 수 있다. 어떤 은행의 경우는 5년을 더 연장해 주면서 계속 이자만 납부하게 허용해 주기도 한다. 하지만 이 경우도 마진을 재조정하며 HELOC의 금리를 올리는 경우도 있다.

여기에 더해 마진마저 올려 이자율도 올리는 경우가 대부분이다. 이렇게 HELOC의 만기가 도래할 경우에는 월 페이먼트가 엄청나게 올라가는 낭패를 볼 수가 있다.

결국 HELOC를 보유하고 있는 사람들은 금리인상 시기의 임박과 계약만기 도래에 따른 월 페이먼트 상승이라는 두 가지 이유 때문에 반드시 시간을 가지고 자신이 보유하고 있는 HELOC가 어떻게 되어 있는지를 살펴볼 필요가 있다.

HELOC의 이러한 문제점을 해결할 수 있는 가장 대표적인 해결방법은 재융자이다. 기존에 1차 융자가 있을 경우에는 1차 융자와 2차 융자를 합쳐서 하나의 융자로 재융자할 수가 있다. 이렇게 할 경우에 HELOC의 금리상승과 월 페이먼트의 상승불안에서 벗어 날 수 가 있다. 하지만 1, 2차를 합치는 융자는 현금인출 재융자로 간주될 수 있어 심사기준이 까다로워 질 수 있으므로 주의해야한다. 충분한 수입보고와 에퀴티, 그리고 높은 신용점수를 기본적으로 요구한다.

따라서 미리미리 융자담당자를 찾아 자격요건을 상담하고 대안을 찾을 필요가 있다. 두 번째 예로 1차 융자의 이자율이 현저히 낮아 2차 HELOC만 재융자를 생각해 볼 수도 있다. 하지만 이 경우는 만기가 돌아온 HELOC에 대한 월 페이먼트 상승문제만 해결해 줄 뿐 금리인상에 따른 금융비용 상승 문제는 근본적으로 해결이 안 된다. 따라서 이 경우에는 HELOC의 융자규모, 예상 사용기간, 1차 융자와의 이자율 차이 등을 동시에 고려하여 해결책을 찾아야 한다. 세 번째 경우로 HELOC의 이자율도 낮고 만기도 많이 남았지만 가까운 미래에 상환할 계획이 없는 경우이다.

예를 들어 1차 융자가 25만달러 정도 남아있고, HELOC Limit은 25만달러이지만 15만달러만 쓰고 있는데 이자율이 아주 낮고 금방 갚을 계획이 없는 경우이다. 이 경우에는 1차 융자를 40만달러로 늘려 15만달러 만큼 현금인출 재융자를 하면서 HELOC의 15만달러 밸런스를 갚되 이자가 싼 라인은 그대로 살려두는 방법이다. 이렇게 함으로써 15만달러에 대한 금리상승 압박을 해결하고 25만달러 싼 라인은 미래에 언제든지 또 사용할 수가 있다. 하지만 이 경우 역시 많은 에퀴티 규모와 충분한 수입보고, 높은 신용점수를 요구한다.

결론적으로 HELOC를 보유하고 있는 손님들은 이자율이 변동금리로 금리인상 시기에는 금융비용이 늘어나게 되고 만기가 돌아오면 월 페이먼트가 수배로 뛸 수도 있으므로, 1차 모기지와 HELOC를 동시에 다룰 줄 아는 융자전문가를 찾아 상담을 받고 해결책을 찾아서 나중에 큰 낭패를 면할 수 있기를 바란다.

문의(213)393-6334

<스티브 양 / 웰스파고 은행 한인 융자담당>