지난 수개월 동안 융자금액이 큰 점보융자의 이자율이 융자금액이 상대적으로 적은 컨포밍 융자의 이자율보다 낮게 유지되고 있다는 사실을 필자가 수차례에 걸쳐 언급하였다.

이렇게 이자율의 역전 현상이 나타난 이유로 첫째로는 패니매와 프레디맥이 융자비용을 올린데 그 이유가 있다고 이미 설명하였다.

패니매와 프레디맥은 렌더들로 부터 모기지 노트를 사들이는 대표적인 투자기관들로 연방정부 에이전시들이다. 이 두 기관들이 서브프라임 사태이후 재정상태가 나빠지면서 노트를 싸게 (이자율을 비싸게) 사들일 수밖에 없게 된 것이다.

결국 이 두 기관에 팔리는 컨포밍 융자의 이자율이 비싸지게 된 것이다. 반면 지난 수년동안 초저금리가 유지되면서 금융시장에 돈이 넘쳐나는 와중에 마땅히 투자할 곳이 없는 보험회사, 연기금, 뮤추얼펀드. 투자은행등 기관투자가들에게 모기지 채권 중에서도 우량에 해당하는 점보융자는 좋은 투자처가 아닐 수 없게 되었다.

이 기관투자가들이 사들이는 점보융자 모기지채권의 가격은 정부에이전시가 사들이는 가격보다 높게 (이자는 싸게) 형성되게 되었는데 이것을 둘째이유로 볼 수 있다.

마지막으로 대형은행들이 대부분인 점보융자 렌더들이 주택융자를 해주면서 우량고객들을 확보할 수 있기 때문에 이들을 유치하기 위하여 마진을 줄이면서(이자율을 낮추면서) 적극적인 마케팅을 하게 되었다. 그 결과 점보융자가 컨포밍 융자의 이자율보다 낮은 형상이 발생된 것이다.

그런데 필자가 점보융자의 이자율이 낮은 점을 수차례 강조하는 이유는 이에 해당하는 손님들이 그 혜택을 볼 수 있기를 바라기 때문이다. 보통 융자금액이 41만7,000달러 이상이면 점보융자로 융자를 받을 수가 있다. 물론 렌더나 은행에 따라서 62만5,000달러 이상만을 점보융자로 허락하는데도 있다. 따라서 융자금액이 41만7,000달러에서 62만5,000달러에 해당하는 손님들은 특히 렌더나 은행을 선택하는데 유의할 필요가 있다.

예를 들어 50만달러를 융자 받는 손님이 컨포밍론으로 융자를 받는 경우보다 점보론으로 융자를 받는 경우 이자율을 0.25% 이상 싸게 받을 수가 있다. 융자금액이 크기 때문에 월페이먼트가 많이 차이날 수 있다. 따라서 반드시 점보론으로 융자를 받기를 거듭 강조한다.

그런데 이렇게 이자율이 상대적으로 싼 점보융자의 장단점에는 어떤 것들이 있고 손님입장에서 유의할 점과 지를 한번 살펴보기로 한다. 먼저 한 예를 들어보자.

다운타운에 있는 Sky Community라는 주상복합 고층콘도는 주택융자로 융자받기가 까다로운 대표적인 건물이다. 왜냐하면 상업용 면적이 전체면적의 50%를 차지하여 25% 넘지 말아야 하는 콘도심사기준에 걸리기 때문이다.

그런데 이 콘도도 점보융자로 융자를 받을 경우에는 융자받기가 가능한 경우가 많다. 이 콘도의 거주하는 40만달러를 재융자를 받기를 원하는 한 손님이 있었는데, 컨포밍론으로는 무조건 승인이 안 나오기 때문에 융자금액을 일부러 5만달러를 올려서 현금인출 재융자로 바꾸고 동시에 점보융자로 만들어서 융자승인과 콘도승인을 받아 싼 이자율로 재융자를 끝낸 경우가 있었다.

많은 사람들은 점보융자가 융자금액이 크니까 융자심사기준도 더 까다로울 것으로 생각할 수 있으나 위의 예처럼 오히려 점보융자로 할 때 가능한 융자가 따로 있을 수 있다.

따라서 점보융자의 심사기준이 항상 더 까다로운 것은 아니고 경우에 내용에 따라서 점보융자가 더 쉬운 경우도 있고 혹은 컨포밍 융자가 더 쉬운 경우도 있다. 따라서 한 렌더나 은행에서 융자를 거절당한 손님은 바로 포기하지 말고 다른 렌더나 은행에 문의를 하는 것이 현명하다.

특히 융자금액이 큰 점보융자인 경우에는 반드시 다른 렌더나 은행에 문의하는 것이 좋다. 왜냐하면 점보융자의 경우는 각 렌더나 은행이 각기 다른 2차 투자자들을 가지고 있을 수 있고 큰 은행의 경우에는 융자노트를 자신의 북에 유지하면서 까지 조건이 좋은 손님에게 심사기준의 유연성을 발휘하여 융자승인을 해 줄 수도 있기 때문이다.


문의(213)393-6334

<스티브 양 / 웰스파고 은행 한인 융자담당>