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비공제 주택 손실을 세금 공제로

2015-08-21 (금) 저스틴 오 / 공인회계사

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자신이 소유하고 있는 주택에 2년 이상 주거하여 이를 매각했을 경우 싱글인 경우에는 25만달러, 부부인 경우에는 50만달러까지 양도소득에 대해 세금을 면제해 주는 세법 조항은 가장 큰 절세방안으로 잘 알려져 있다. 하지만 매각 때 손실을 보았을 경우 이에 대해 세금혜택에 대해 문의하는 경우가 종종 있는데 이를 살펴보기로 한다.

자신이 사는 주택은 개인용도로 손실에 대해 세금상 공제를 할 수 없다. 이는 비단 이 주택을 자신의 주거주택으로 사용하거나 또는 별장처럼 사용하는 경우를 막론하여 적용된다. 하지만 이러한 개인용도로 간주되는 비공제 손실을 세금공제가 가능한 용도로 이를 변경하여 절세혜택을 받을 수 있다. 하지만 여기에는 주의 깊은 계획과 실행이 요구된다.

첫째, 납세자의 주거용 주택의 일부를 비즈니스 용도로 사용했을 경우 이를 판매 때 비즈니스 용도로 사용한 부분에 한해 손실을 세제상으로 공제할 수 있다. 다시 말해 세법상으로는 마치 두 개의 별개의 주택을 처분한 것으로 간주하여 이를 처리할 수 있다는 것이다. 자신의 주택의 일부를 사무실로 변경하여 홈 오피스인 비즈니스 용도로 사용함으로써 이를 매각할 때 생기는 손실을 비즈니스 손실로 처분하여 세금을 줄이는 방법을 구상할 수 있다.

여기서 주의해야 할 것은 세제상의 손실을 계산하는 방법이다. 양도손실은 매각액에서 구매가를 뺀 차액을 의미한다. 여기서의 구매가는 자택을 (1)비즈니스 용도로 전환한 시점에서의 시장가격이나 (2)구매가격 중 낮은 금액이 매각 때의 구매가를 대신한다는 점이다.

둘째, 자신의 집을 투자부동산으로 변경하는 것이다. 다시 말해, 주거주택을 임대주택으로 전환하여 입주자에게 임대를 함으로써 매각 때 생기는 손실을 비즈니스의 비용으로 공제받는 방법 또한 이와 같은 전략이라고 봐야 할 것이다. 이러할 경우 임대소득은 임대비용으로 상쇄하게 되므로 사실상 세금을 납부하게 되는 세소득으로 보고되는 순 임대소득은 실제적 소득보다 훨씬 적은 금액이 된다. 하지만 주의해야 할 사항은 임대를 할 의도가 분명하고 타당한 경우만 이를 세법원에서는 인정해 주고 있다.

세제상의 손실을 계산하는 방법은 위에서 언급한 홈 오피스의 경우와 같다. 예를 들면, 김모씨가 4년 전 집을 70만달러를 주고 구매하여 3년간 거주하다가 1년 전에 임대로 전환 때 시가가 떨어져 65만달러가 됐다면 정씨의 임대주택의 양도손실 계산의 구매가는 70만달러가 아닌 65만달러가 된다. 계속 주택가격이 하락하여 이를 45만달러가 된 올해 매각했다면 정씨의 세법상 매각손실은 65만달러에서 45만달러를 뺀 20만달러가 된다.

이러한 전략에 주의해야 할 사항은 임대의 전환이 이윤의 추구가 아닌 세법상의 매각손실을 이용하기 위한 목적으로 보였을 때 연방 국세청(IRS)은 이의 세금공제를 부인할 수 있다. 이러한 경우 주택 소유자는 임대를 하기 위한 부단한 노력을 했다는 증거를 제시해야 하는데, 세법원(tax court)에서는 다음과 같은 사실을 중요한 요소로 간주한다.

-주택을 판매하기 전에 납세자가 얼마동안 그 주택에 기거했는지의 여부
-납세자가 판매주택을 자신의 개인용도로 사용하기를 영구적으로 포기했는지의 여부
-부동산의 성격(예를 들어 휴양지 별장 등)
-임대나 판매를 위한 적법한 오퍼세법원은 이러한 요소 중 어느 하나나 또는 몇 개가 조건을 충족했는가보다는 그때의 상황과 사실을 참작한 결정으로 판명하므로 인해 세금절세 목적이 아닌 실제적인 임대를 시행했음을 증명하는 것이 중요하다고 하겠다.

이러한 세법원의 판례를 예로 들어 보면, 2004년 부부가 플로리다주 바닷가에 콘도를 87만5,000달러에 매입하고 2006년까지 개인적 별장으로 사용하다 사용을 중단하고 이를 브로커에게 맡겨 임대를 하기 위해 입주자를 찾게 하였다. 또한 부부는 방 하나를 아동용방으로 만들어서 노인이 많은 지역에 위치한 콘도이므로 아이를 집에서 볼 수 있게 하여 임대를 더 잘 나가게끔 하였다. 또한 이 콘도는 임대용으로 광고하였고 리스팅에도 올라 있었고, 두 번에 걸쳐 임대 여부에 대한 문의가 들어왔지만, 조건이 맞지 않아 임대를 안했다. 결국 이 부부는 2009년에 브로커를 바꿔 2010년에 72만5,000달러에 판매하여 15만달러의 손실을 보고 이를 세금보고 때 공제하였다.

세법원은 이에 대한 공제를 부인하였는데 이에 대한 이유는 실제적으로 콘도가 임대용으로 전환되지 않았다는 점과 또한 임대를 놓기 위한 실제적 노력이 부족하였다는 것을 들어 공제를 부인한 이유를 설명하였다.

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<저스틴 오 / 공인회계사>