김형민 <뉴욕주 공인 홈인스펙터>
홈 인스펙션(주택검사 : Home Inspection)은 주택이 가지고 있는 육안으로 혹은 측정도구 등을 이용해 확인 가능한 결함과 안전에 관련된 문제들을 찾아내 이에 관한 검사 결과를 검사보고서에 기록하고 수리하거나 교체 혹은 정정할 것을 권고하는 것을 의미한다.
홈 인스펙터(주택 검사관: Home Inspector)들은 각 주에서 정한 윤리규정(Code of Ethics and Regulations)과 검사 대상 그리고 가이드라인에 따라 주택검사를 실시하고 검사현장에서는 좀 더 구체적이고 전문화돼 있는 미국내 공신력 있는 대표적인 홈 인스펙터 협회인 ASHI, NAHI ,NACHI의 가이드라인을 추가하거나 참고로 하여 실시하고 있다.
각 주가 정한 기본적 검사원칙 즉 규정은 홈 인스펙터들로 하여금 전문성, 정직성, 성실성을 가장 우선으로 해야 한다는 점을 강조하고 있다. 이는 수십만 달러에서 수백만 달러에 이르는 주택을 구입하고자 하는 구매자들을 위해 검사관들이 최선을 다해야 하는 윤리적 책임을 강조하고 있고 동시에 이들 규정을 철저하게 준수하고 실천하는 것을 원칙으로 하고 있기 때문이다.
모든 검사관들은 주택 검사 시 사전검사동의서(Pre-Inspection Agreement)를 검사의뢰인 (일반적으로 주택구매자: Buyer)에게 제시하고 쌍방이 서명한 후 상호간에 한부씩 보관하게 된다. 이 동의서는 홈인스펙션 서비스의 범위 및 방법, 책임, 해당 서비스와 관련된 비용을 기술하도록 하고 있다.
뉴욕 주에서도 주에서 활동하는 홈 인스펙터는 뉴욕주 라이선스를 소지할 것을 규정하고 앞서 언급한 동의서에 검사방법과 조건을 나열한 다음 쌍방이 서명하도록 하고 있다. 검사대상은 검사관이 쉽게 접근할 수 있어야 하고, 육안으로 관찰할 수 있어야 하며 검사관은 냉난방 시스템, 상하수도 시스템, 전기시스템은 물론 지붕, 지하기초구조물, 외벽, 실내 구조물 등 주택구조물의 검사를 통해 발견된 지적사항과 기능(혹은 작동)상태를 검사보고서에 기록하도록 명시하고 있다.
일반인들은 홈 인스펙터가 주택 건축규정위반(Code Violation) 사항까지 찾아내 이를 보고서에 나열하는 것으로 이해하고 있으나 실상 인스펙터는 위반사항을 적발하는 역할을 수행하지 않고 단지 검사주택이 가지고 있는 결함(혹은 문제점)과 안전문제, 건축구조물의 상태와 보일러 등 가정용 기기의 기능 상태를 점검하고 기록하는 역할을 수행한다.
그렇다면 인스펙터들은 어떠한 방법과 과정을 통해서 주택검사를 하고 있는가. 인스펙터의 역할은 뉴욕주를 비롯한 미국내 각주가 홈인스펙션 가이드라인에서 규정하고 있는 육안으로 확인 가능한 검사(Visible & Observable Inspection)에 근거하고 있다. 따라서 육안으로 확인이 불가능한 사항은 검사보고서에 나열되지 않는다는 의미로 이해할 수 있으며 이로 인해 육안으로 확인할 수 없는 곳은 검사영역을 벗어난 사항으로 이는 아울러 인스펙션의 한계로 간주되고 있다.
이러한 검사방법의 한계 때문에 왕왕 인스펙션 방법과 과정에 대한 오해와 염려가 뒤따르기 마련이다. 그렇다고 해서 의심스럽다 하여 벽이나 천정을 뜯어낸 다음 확인할 수 없는 현실적 어려움과 집안 곳곳에 쌓여 있는 가구, 냉장고, 세탁기, 피아노등을 하나하나 옮겨가며 검사한다는 것도 가능하지 않다.
이는 예컨대 마치 내과의사가 환자의 배가 아프다 하여 뱃속까지 들여다 볼 수 없는 경우와 흡사하다. 앞서 언급한 대로 육안으로 확인 가능한 검사에 근거하고 있으나 내과의사가 청진기와 혈압측정기를 사용하듯 인스펙터들도 최선의 확인을 위해 각종 검사 혹은 측정도구를 사용하고 있기는 하나 인스펙션 가이드라인은 이들 도구를 반드시 사용할 것을 요구하지 않고 있으며 단지 인스펙터들의 재량에 따라 가지고 다니거나 사용하고 있다.
비록 검사규정에 어떠한 도구를 사용해야 한다는 구체적 요구는 없으나 대부분의 인스펙터들은 육안으로 확인할 수 없는 영역을 검사하기 위해 습기측정기, 적외선 온도측정기, 가스측정기, 전기회로 측정기, 적외선 카메라 등 특별한 도구를 사용하는 경우가 종종 있다.
이러한 특별한 도구가 아니더라도 경험이 풍부하고 전문적 지식을 가진 인스펙터들은 종종 우리 인체의 오감 중 시각, 청각, 후각, 촉각을 이용해 검사방법의 효율성을 증대시키기도 한다. 시각은 균열이나 누수 등 육안으로 확인할 수 있는 것이요, 청각은 주로 보일러나 에어컨 등 가정용기기의 작동상태를, 후각은 가스를 사용하는 레인지(Gas Range)나 가스 건조기(Gas Dryer)의 가스관 연결 상태를, 촉각을 통해 습한지 여부를 확인하기도 한다.
문제가 있다고 판단되나 육안으로 혹은 도구를 사용하여 확인할 수 없을 경우 주택검사관들은 라이선스를 소유한 특정분야 전문가들 예를 들어 전기기술자, 배관공, 전문건축업자, 냉난방 전문가, 누수전문가들의 추가진단을 받을 것을 권고하기도 한다.
