지난 1년간 주택가격이 가파른 상승하면서 최근 현 주택시장을 놓고 거품이다, 아니다 라는 상반된 주장이 제기되고 있다. 결론부터 이야기 하자면, 현재 주택시장이 거품이 아니라는 의견이 월등히 많다는 것이다.

그 이유는 첫째, 지난 1년간 주택시장에서 경험한 주택물량의 절대부족을 들고있다. 현재 기존주택의 공급도 부족하지만 신규주택의 공급물량은 기존주택 공급량에 비해 턱없이 부족한 상황이다. 신규 주택물량이 빠른 시일 내에 주택시장에 공급되지 않으면 현재 기존주택 공급량으로는 수요를 감당키 어려워 물량 부족으로 인한 가격상승세는 당분간 계속 이어질 것으로 보인다. 특히 신규주택은 기준주택과 달리 주택택지조성, 공사퍼밋 등을 받아야 하는 등 주택이 실제로 공급되기까지는 최소 2년 이상 소요되기 때문에 당분간의 신규주택물량은 절대 부족할 것으로 보인다. 업계에서는2017년 이후나 되어야 신규물량공급이 정상화 될 것으로 보고 있다. 특히 한인타운 내의 신규콘도 물량은 신축 하는데 최소 2-3년이 소요될 것으로 보여 수요를 충족키 위해서는 많은 시간이 걸릴 것으로 보인다.

둘째, 주택시장이 정상화가 되려면 미국 전역에서 매년 약 600만채 정도가 거래가 되어야 하는데 최근 수년간 거래량 최고치가 550만채 수준이어서 아직도 본격적인 정상화까지는 약 10%이상의 판매량 증가 여력이 있어 보인다. 최근과같은 상승세의 주택시장에서는 가격하락이 아니라 오히려 거래물량이 증가하면서 가격상승을 동반 하는 것이 일반적이어서 현 주택가격의 유지내지는 소폭의 추가상승을 기대해 보는 것이다.

셋째, 앞으로 수개월내에 예상되는 이자율의 상승이 오히려 시장에 부정적인 측면보다는 긍정적인 효과를줄 것이라는 예측이다. 이자율 상승이 급격히 오르는 것이 아니라 서서히 오를 것으로 보여 오히려 오른 이자율이 주택가격을 적당히 조정하면서 시장이 과열분위기로 치솟는 것을 방지할 수 있을 것으로 보인다.

특히 주택이자율이 6%미만을 유지하는 한 시장이 이자율인상으로 인한 충격을 무리없이 흡수할 수 있을 것으로 보인다.

넷째, 밀레니얼 세대(Millennials)들의 주택시장 첫 진입을 들 수 있다. 흔히 X-세대 (1960년대 초부터 1980년대 사이에 태어난 세대)를 뒤이어오는 밀레니얼세대(1980년초 이후 출생)가 2018년경부터 본격적으로 주택시장에 신규 수요자로 등장할 것으로 보여 한정된 주택공급에 비해 수요는 계속 늘게 되어 주택시장의 활성화에 기여할 것으로 보인다. 밀레니얼 세대는 대학 졸업 후 경제력 부족으로 부모들과 같이 동거하는 경우가 많지만 미국경기가 활성화되면서 점차 안정된 직업으로 이동할 것으로 보여 주택시장의 새로운 구매자로 떠올라 베이비부머들의 은퇴로 인한 주택수요감소부분을 이들이 상쇄해줄 것으로 보고 있다.

특히 2018년경 부터 밀레니얼 세대들의 결혼, 자녀출산이 이어질 것으로 보여 주택소유에 대한 욕구가 본격적으로 확대될 것으로 보여 밀레니얼 세대들의 주택시장의 진입은 앞으로 주택시장에 커다란 변화를 불러올 것으로 보인다.

다섯째, 현 주택시장에서 융자의 건전성을 들 수 있다. 지난 수년간 거래된 주택의 상당부분이 전액 현찰 혹은 많은 금액의 다운 페이먼트를 하고 구입한 주택들이 대부분이어서 융자부실의 위험성이 서브프라임에 비해서는 월등히 낮다는 점이다.

최근 수년간 은행들의 엄청나게 까다로운 융자조건을 뚫고 주택을 구입한 바이어들이 주택을 쉽게 포기하는 하는 일은 당분간 없을 것으로 보여 앞으로 일부 가격조정이 있더라도 주택시장의 건전성 붕괴를 몰고 올 것으로 보이지 않는다.

당분간 은행들의 대출 조건완화는 쉽지 않을 것으로 보여 서브프라임과 같은 융자상품이나 융자조건이 안 되는 바이어들에게 무리한 융자를 쉽게 허락하는 부실융자가 들어올 틈은 많이 없어보인다.


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<스티븐 김 / 파이오니아 부동산 대표>