뜨거운 여름이다. 지난 7~8년을 돌이켜 볼 때 이렇게 부동산 시장이 요즘 날씨처럼 뜨거웠던 적이 별로 없었다. 수치가 말해 주듯이 올해도 작년에 이어 부동산 가격이 꽤 올랐다.

예를 들면 LA 카운티 단독주택의 경우 지난 6월 중간 주택가격이 전년 동기대비 약 7.6% 상승했다. 잠정주택 판매수도 작년 대비 약 12% 정도 늘었다. 가격도 오르고 판매량도 증가해 주택 판매가 활발히 이루어지고 있음을 알 수 있다.

우선 두 가지 이유가 있는데 전반적으로 경기 전체가 호조를 보이고 있기 때문이다.

이런 호조는 급격히 낮아진 실업률에서 확인할 수 있다. 미국 전체 실업률이 지난 6월 현재 5.3%로 작년 6월 대비 거의 1%나 낮아졌다. 대졸자들의 취업률도 작년 대비 20% 올랐으며 전문직 종 취업률도 상당히 올라 취업률 향상뿐 아니라 그 내용도 좋아졌다.

이는 중·장기적으로 소비자 구매율을 올려 경기에 선순환 역할을 하고 부동산시장에도 좋은 영향을 미칠 것이다. 특히 젊은 세대들이 첫 내집 마련에 참여하기 시작했기 때문에 주택 시장에 참 고무적인 일이다. 이런 점에서 볼 때 이들의 구매력이 향후 3~4년 동안 부동산 시장이 지속성장하게 하는 큰 역할을 할 것으로 전문가들은 기대하고 있다.

주택 경기가 활발해진 또 다른 이유는 그동안 현금 투자자들에게 밀렸던 첫 주택구매자들이 내집 장만에 본격적으로 나서수요가 늘어났기 때문이다. 높은 렌트비에 혀를 내두르는 세입자들이 이참에 주택을 구매하겠다는 잠재 주택구입자로 돌아섰다.

지역에 따라 다르겠지만 대체로 작년만 해도 첫 주택 구매자들이 30~50만달러대의 주택을 주로 구매했지만 올해에는 40~60만달러대의 주택들이 많이 팔렸다.

주택 가격도 상향 조정되었고 판매량도 늘어나 주택 시장에 활기를 주었다.

그리고 그동안 가장 많이 주택 가격이 하락한 인랜드 지역, 팜데일, 빅터빌 등 대도시 외곽지역에서 건설사들이 미뤄왔던 신규 주택을 짓기 시작했다. 경기 불황으로 빈 땅으로 내버린 땅에 다시 삽을 뜨기 시작했다. 이는 향후 3~4년동안 잠재 주택 구매자들이 늘어날 것이라고 예상하고 건설사들이 주택 착공을 하는 것이다.

한편 임대 부동산 시장은 지난 4~5년 동안 폭발적으로 늘어났다. 렌트비 상승이 고공 행진을 하자 주택 건설사들이 단독 주택 착공보다는 다세대 임대 주택에 눈을 돌렸기 때문이다.

특히 2013~2014년에는 전체 착공 주택중 약 30% 이상이 임대 주택이었다.

특히 청년층의 고용이 늘어나게 되면 임대용 주택 시장이 더 활발해 질 것으로 예상돼 다세대 주택 건설은 몇 년간 ‘맑음’이 될 것이다.

그리고 요즘 다세대 주택을 지을 때 향후 콘도로 변경해 판매할 수 있도록 건설을 한다. 그래서 주택 시장이 좋아질 경우콘도로 변경하여 판매될 가능성이 많아 장기적인 측면에서 콘도의 공급 초과로 가격면에 있어서 단독 주택 상승폭보다 더 적을 것으로 예상된다.

상업용 부동산의 상반기 약진도 눈여겨 볼만하다. 때때로 터무니없는 가격이 시장에 나오지만 공실률도 줄고 렌트비도 상승하면서 투자자에게는 한숨을 돌리게 한 상반기였다.

하지만 가파르게 오른 가격으로 인해 Capitalization Rate가 뚝 떨어져서 구매욕을 당길만한 매물이 없어 구매자들에게는 좋지 못한 시장이었다.

하반기 들어 가격이 약간 떨어지고 공실률이 줄면서 눈여겨볼만한 매물이 시장에서 늘어날 것으로 사료되어 하반기에는 거래량은 늘어날 것으로 예상된다.

조만간 시장 조정을 통해 Capitalization Rate도 소폭 하락할 것으로 예상되어 상업용 부동산 시장이 전보다 더 활성화될 것으로 예상된다.


문의 (818)439-8949

<이상규 / 뉴스타 부동산 부사장>