주택가격이 지난 2012년과 2013년에 결쳐 각각 11.6%, 27.5%의 급격한 가격상승 이후 2014년에는 9.8%가 올랐다.
그리고 올해는 3~5%의 완만한 상승세를 보이리라는 연초 업계 전문가들의예상대로 5월에는 1년 전 대비 4.4% 정도 올랐다. 반대로 부동산 매매 건수는 작년 대비 8.9% 가량 상승하여 가격은 완만히 오르고 있고 매매가활발한 편이다. 하지만 연말로 미루어지고있는 이자율 상승의 속도와 폭에 따라 다시 한번 부동산 시장이 요동을 칠 것으로 보인다.
현재 30년 고정 이자율이 다시 4.25%까지 오르고 본인 거주 목적이 아닌 투자용일 경우 5%를 넘어가고 있다. 아직은 셀러가 주도권을 잡고 있는 시장으로 보인다.
매매는 활발한데 여전히 매물이 부족하기 때문이다. 셀러가 주도권을 잡는 시장에서 셀러들이 높은 가격에 팔면서 바이어의 수리 요청을 받아들이지 않는 As-Is 매매를 고집하는 경우 원만한 매매가 이루어지지 않는 경우가 많다. As-Is 매매라는 것은 현재 있는 상태로 판다는 것을 의미한다.
실제로 가주내 대부분 부동산 매매시 사용되고 있는 매매 계약서에는 모든 세일이 현재 상태의 있는 그대로 바이어가 인수하는 것으로 명시되어 있다.
하지만 동시에 바이어 역시 에스크로를 시작하고 전문가를 고용하여 건물을 조사한 후 계약을 취소할 권리가 있다는 점을 명시하고 있다. 즉 As-Is 매매이면서 As-Is 매매가 아닐 수 있다는 뜻이다.
처음 합의사항 중 하나가 As-Is 이면서 가격 역시 서로 동의하였다. 전문 건축가나 조사가가 아닌 이상 바이어가 두세번의 방문을 통하여 건물의 상태를 자세히 파악하는 것은 불가능하다.
지붕에 올라가 볼 수 없으며 지하에 물이새고 있는지 누가 알 수 있을 것인가. 전문가를 고용하여 사진과 함께 보고서를 받고 보니 오래된 건물의 문제점들이 나와서 수리를 요청하게 되었다.
셀러는 거세게 항의하였다. 처음 약속을 지키지않고 계약 위반이라는 입장이다. 그러나 계약위반이라고 보기는 어렵다. 서로 계약 자체를 취소할수 있다.
이 때 셀러들은 처음 부터 As-Is 매매라는 조건이었다며 이를 거절하고 다른 바이어를 찾을 수 있다. 반대로 가격에 따라 다시 한 번 고려할 수 있다. 다시 협상이 시작된다. 시세 보다 싼 가격에 이루어진 매매라면 셀러가 강력하게 거절할 수 있다. 반대의 경우라면 수리 요청을 들어주거나 혹은 대신에 가격을 재조정하여 깎아준다하여도 셀러에게는 결과적으로 더 이익이 될 수 있다.
결국 시장 논리가 최종적으로 거래 여부를 결정하게 된다. 만족할 만한 가격이라면셀러 입장에서는 바이어의 수리 요청이나 이를 대신할 금전적인 협상을 거절할 이유가 없다.
예컨대 기대하던 매매가가 100만달러인데 105만달러에 에스크로를 열었고바이어가 수리비용으로 5,000달러를 요청할 수 있는가 하면 같은 매물에 대하여 90만달러 매매가에 어떤 수리비 요청없이 매매가 완료될 수 있다.
가격이 좋으면 바이어들이 많다. 그리고 더 이상의 요구사항 없이 매매를 완료한다. 셀러가 시장가보다 더 높게 기대하고 있다면 바이어를 찾는데 시간이 많이 걸리거나 바이어를 찾을 수 없듯이 에스크로를 연 후에도 바이어의 요구 사항이 많을 수 있거나 다시 가격을 재협상하고자 할 것이다.
“이제 부터가 시작입니다. 이것으로 팔았다라고 말할 수는 없으며 앞으로 넘어야 할 산이 많습니다”라고 에스크로를 열면서 에이전트들이 말하는 이유이다. 기억하기 쉽고, 말하기 쉬운 As-Is의 현주소를 충분히 이해할 때 원만한 거래가 이루어질 수 있다.
문의 (818)249-4989
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써니 김 / SK 부동산>
