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건물주 동의 없이 리스 양도하면 퇴거되는지

2015-07-02 (목) 한태호 / 변호사

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■ 건물주 동의 없이 리스 양도하면 퇴거되는지

<문> 수년 전부터 먼 친척되는 사람이 사업체를 구입해 운영해왔다. 리스 계약은 건물주와 개인 이름으로 체결을 하고, 사업체는 주식회사를 설립하여 운영해왔다.

약 2년 전부터 이 사람은 사업체를 운영하기 힘들다며 주식회사 지분의 절반을 나에게 양도하고 사업체의 모든 운영을 나에게 일임하였다.

최근에 건물주는 친척 명의로 된 리스 계약을 본인에게 양도하는 서류를 가져오라고 요구하며 그렇지 않을 경우 리스를 건물주의 동의 없이 양도한 것에 해당하므로 계약서의 내용에 따라 건물주는 리스계약을 무효화시키고 퇴거시킬 수도 있다고 한다. 어떻게 대응해야 하는지 조언을 부탁드린다.

<답> 리스계약 중에 상당히 중요한 내용에 속하고, 실제 한인사회에서 빈번히 발생하는 사례라고 하겠다.

리스를 양도(Assignment) 하거나 리스 일부분을 재임대(Sub-Lease)해줄 경우, 거의 모든 리스 계약서에는 반드시사전에 건물주의 서면 동의를 받도록 되어 있고, 이를 위반할 경우 건물주는 리스계약을 취소 또는 무효화할 수 있다는 규정을 두고 있다.

또한, 어떠한 경우에 리스계약 임대 또는 재임대에 해당하는지 상세하게 예를 들어 설명하는 규정도 들어있다.

예를 들면, 개인이름으로 되어 있는 리스 계약서를 가지고 주식회사나 유한회사, 파트너십 명의로 사업체를 운영한다던지, 회사의 일정 지분을 제삼자에게 양도할 경우, 이 또한 리스계약 양도에 해당한다고 주장할 수 있는 것이다.

귀하의 경우처럼 사업체 주식의 50%를 본인에게 양도하였으면 이는 실제 사업체의 지분 절반을 양도한 것과 마찬가지이며, 리스계약서의 규정대로 법적으로 리스를 양도한 것으로 간주될 수 있는 것이다.

따라서 건물주의 요구대로 서면으로 된 리스 양도 및 동의서(Lease Assignment and Consent Agreement)를 조속한 시일 내에 작성하고, 당사자 및 건물주의 서명을 받아두는것이 반드시 필요하다고 하겠다.

■ 리스계약 보증책임 제삼자까지도 포함되는지

<문> 가까운 친지가 사업체 구입시 임대계약 재정 보증인이 필요하다고 해서 서명을 해준 적이 있다. 그 사업체는 몇 년 후 제삼자에게 매매되었고, 불경기로 인해 얼마전 폐업을 했다고 한다. 며칠전 임대료 체납금과, 임대 계약위반에 따른 손해배상 청구소장을 건물주로부터 받았다. 나는 친지의 보증인일 뿐인데 소송에 대응해야 하는지, 사업체 구매자인 제삼자에 대해서도 책임을 져야하는지 궁금하다.

<답> 어떤 경우라도 다른 사람을 위해 보증인으로서 서명을 해준다는 것은 매우 신중하게 생각해야 한다. 대부분 보증인의 책임에 대해 잘못 이해하고 있거나 별로 심각하게 여기지 않다가 차후에 모든 채무와 법적 책임을 떠맡게 되는 문제가 발생되면 그제서야 후회하는 것을 보게 된다.

보증인은 말 그대로 피보증인이 채무나 기타 법적 의무를 이행하지 않을 경우 이를 대신해 모든 책임을 진다는 것을 의미한다. 따라서 나는 아무것도 모르고, 그저 친구가 임대계약을 받게 해주기 위해 서명한 것 뿐이라는 변명은 아무 소용이 없다는 것을 명심해야 한다.

사업체가 매매될 때 임대계약은 보증을 서준 친지로부터 제삼자인 사업체 구매자에게 양도(Assignment) 되었을 것이고, 구매자가 폐업을 하였으므로 건물주는 임대계약 양도인인 친구를 상대로 소송할 수 있으며 또한 재정보증인인 귀하에게도 그 법적 책임을 추구할 수 있게 되는 것이다.

귀하는 보증인으로서 소송에 대응해야 하며 추후에 피보증인을 상대로 변제를 요구할 권리는 있지만 피보증인이 아무 재산이 없다면 실질적으로 변제 받기는 어렵다고 하겠다.

■ 파산신청, 탕감되지 않는 채무는 어떤 것이 있나

<문> 개인적으로 융자받은 채무와 사업체를 운영하면서 발생한 채무에 대해 최근 채권자로 부터 계약위반 및 사기에 근거한 민사소송을 당했고 크레딧카드 빚 독촉도 감당하기 힘들어서 파산 신청을 하려고 한다.

파산신청으로 탕감되지 않는 부채는 어떤 것이 있는지 궁금하다.

<답> 미국의 파산법은 연방법으로서 일단 파산 신청을 하고 난 후 일정한 자격과 요건을 갖추게 되면 거의 모든 부채를 합법적으로 탕감 받거나 면제받을 수 있다. 그러나 연방 파산법은 면제되거나 청산되지 않는 부채에 대해 규정하고 있는데 소득세, 판매세, 종업원 근로세, 재산세 등 각종 세금이나 학자금 융자, 종업원 상해 보상, 자녀 양육비, 고의적 상해 배상금, 사기에 의한 배상 판결, 융자 및 크래딧카드 사기, 기타 고의 및 사기 의도를 입증할 수 있는 경우가 이에 해당한다.

특히 상해 배상금, 사기에 의한 배상, 융자 및 크레딧카드 사기 등은 채무자의 파산신청 후, 반드시 일정 기간 이내에 연방 파산법원에 채권자가 이의 신청(Adversary Hearing)을 해야하며 파산 법원으로부터 파산신청 기각이나, 지불 판결 명령을 받도록 되어 있다.

문의 (213)639-2900

<한태호 / 변호사>