왜 사업체에 투자하려는 것인가?이에 대한 간단한 대답은 생활에 필요한 돈을 벌기 위함이다.

투자에 충분한 자금을 소유하고 있는 고객들에게는 해당이 되지 않을 수도 있겠지만 대부분의 고객들은 투자할 수 있는 금액에 제한을 받고 있다.

제한된 금액을 어떤 사업체에 투자할 것인지, 또 어느 정도 규모의 사업체를 매입할 수 있을 것인지, 또 나아가서 자신의 자본을 투자하게 되면 어느 정도의 수입을 기대 할 수 있을 것인지를 미리 진단하여 보는 것은 필요한 일이다.

얼마 전 애리조나 피닉스에 거주하는 고객에게서 사업체 투자 상담전화가 걸려온 적이 있었다.

이 고객은 사립 고등학교 교사직을 가지고 있으나 하고 있는 일이 지루하게 느껴져 직업을 바꾸어 보려는 생각을 하고 있는 분이었다. 사업체에 투자할 수 있는 금액은 약 10만달러 정도라고 하였다.

그 금액을 투자하여 얼마 정도의 수입이 있을지 예상해 본 적이 있느냐는 필자의 질문에 그 고객은 그것이 궁금하다는 말을 하는 것이 아닌가?다시 말하면 잘 모르고 있다는 말이 된다. 사업체에 투자하려는 사람은 자신이 투자한 자본금에 대한 예상수입을 계산해 보아야 한다.

그런 다음 투자 방향을 결정해야 할 것이다. 그 고객의 질문 요지는 가능하다면 월 5,000달러이상의 수입은 되어야 하는데 이것이 가능하냐는 것이다. 10만달러를 투자하여 월 5,000달러 수입이면 연 6만달러가 된다. 연 6만달러 수입이면 투자 현금수익율(cash on cash)이 60% 에 해당되는데 이곳 남가주에서 사업체에 투자해 회수할 수 있는 평균 투자 회수율 (Capitalization rate)이 33% 정도임을 고려하면 이 고객이 투자하려는 10만달러로는 예상수입이 연 6만달러에 미치지 못할 수도 있을 것임으로 이 고객은 실상 재직하고 있는 직장에 다소 불만이 있다손 치더라도 월 수입으로 보면 10만달러로 사업체를 매입하여 어떤 사업을 하는 것 보다는 현직장을 고수하는 편이 유리 하다는 판단을 할 수 있을 것이다.

물론 사업체의 종류나 사업체가 위치한 지역에 따라서 이러한 수치는 다소 차이가 있을 수 있다. 그러나 이와 같은 투자현금 수익율을 고려하여 사업체를 매입 할 것인지, 아닌지를 결정해야 할 것이다.

물론 투자하려는 고객들의 연령에 따라서도 투자 방향이 다를 수가 있다. 사업체에 대한 투자회수율이 연평균 33%는 높은 편이라고 할지라도 노동력이 없는 고객들에게는 이러한 사업체에 투자를 할 수가 없을 것이다.

이미 은퇴를 하였거나 은퇴를 계획하고 계신 고객들은 투자 회수율이 5% 내지 6%에 불과할지라도 아파트나 상가건물을 투자대상으로 선정하는 것이 현실이기 때문이다. 다시 말해 월 5,000달러 정도의 고정수입을 얻으려면 적어도 현금 100만불 정도는 투자해야한다는 계산이 나온다.

다음은 이상적인 투자를 한 고객의 사례를 살펴보겠다.

월 매상이 20만달러 정도 하는 마켓을 운영하던 고객이었다.

월 매상의 5%에 해당하는 렌트를 매월 1만달러씩 지불하기가 부담스러웠다. 마침 사업체가 운영되던 부동산이 매물로 나온 기회에 이를 150만달러에 매입할 수 있었다.

150만달러라면 투자회수율( Capitalization rate)이 6.5% 로 평균 상업용 부동산 가격이라고 볼 수 있다. 10%를 캐시로 다운하고 SBA 융자로 매입을 하였는데 이에 대한 월 융자지불금이 렌트보다도 낮은 7,900달러 정도로 부담이 오히려 가벼워진 셈이다.

임대료는 감소하는 일은 없고 매년 상승하는 것이 통례이다. 그래서 좋은 사업체라는 판단이 서면 임대보다는 사업체를 운영하고 있는 부동산을 매입하는 것이 현명한 선택이라고 볼 수 있다. 나아가 사업체를 운영할 노동력이 감소해 은퇴할 시기가 오면 사업체는 팔고 부동산을 계속 소유함으로 은퇴 후에도 고정된 수입원을 확보할 수 있는 방법이 되는 것이다.

문의 (213)373-6726

<조셉 김 / 뉴스타부동산 부회장>