최근 한국을 비롯한 다른나라에서 온 많은 외국 투자자들이 저렴한 이자율, 이민 비자문제, 그리고 안정된 미국 경제 등의 이유로 미국부동산을 매입하고 있다.

미국 세법상으로는 이런 외국인 투자자들은 미국에 합법적으로 거주하지 않기 때문에 비거주자 외국인이라고 부른다.

물론 비거주자라고 해서 부동산 매입에 제약이 있는 것은 아니다. 그러나 세법에 대해 잘 알지 못하는 상태에서 매입하게 되면 고액의 세금을 지불해야 하는 경우도 생길 수 있다.

한 걸음 더 나아가, 외국인 투자자들은 보고 의무불이행에 따른 상당한 손실이나 벌금을 납부해야 할 상황도 생길 수 있다. 그러나 올바르게 계획을 세우면, 이러한 세금 문제는 대부분 피할 수 있다.

비거주인 외국인들이 당면할 수 있는 가장 큰 손실은 상속세이다. 시민권자나 영주권자들은 평생동안 543만달러(2015년 기준)를 상속세 계산에서 공제 받을 수 있다. 그러나 비거주자 외국인의 경우에는 오직 6만달러(1988년 이후 변동 없음)를 받을 수 있다.

다시 말하면, 시민권자들이나 영주권자들은 상속세를 지불하지 않고 543만달러를 상속할 수 있으며 그 초과분에 대해서만 40%의 상속세를 지불하면 된다.

반면에 비거주자 외국인의 경우 상속세를 지불하지 않고 상속할 수 있는 금액은 6만달러이며 그 초과분에 대해서는 40%의 상속세를 납부해야 한다.

비거주 외국인들은 미국내에서 소지하는 부동산, 국내 회사 주식, 그리고 개인동산을 포함한 모든 재산에대해 상속세를 납부해야 한다.

모든 시민권자나 비거주 외국인들에게는 동일하게 연간 1만4,000달러에 대해 기부세를 지불 하지 않고 그들이 원하는 개인에게 기부할 수 있다.

미국 시민권자인 경우상속세 공제금액인 543만달러의 일부를 기부금 공제금액으로 대체시켜 기부금에 대한 세금을 피할 수 있다. 그러나 외국인의 경우이 조항이 적용되지 않는다.

비거주 외국인의 경우 미국 내에서 소유하고 있는 동산과 부동산 등 모든 자산을 기부하면 연간 공제금액인 1만4,000달러를 초과하는 금액에 대해서는 즉각 40%의 기부세를 납부해야 한다. (소정의 예외 규정이 있음) 비시민권자인 배우자에게 준 기부금에 대해서는 14만7,000달러(2015년기준)의 공제금액이 적용된다. 배우자가 아닌 경우 1만4,000달러의 공제금액이 적용된다.

놀랍게도 이런 양도에 대한 모든 세금들은 거래를 주의 깊게 조정하면 피할 수있는 세금들이다.

만약 비거주 외국인의 부동산을 이미 매입했을 경우한 가지 쉬운 해결책은 상속세를 감당할 만큼의 생명보험에 가입하는 것이다. 그러나 자산의 가격 상승을 고려해야 한다.

생명보험의 보험 액수가 인상되도록 해야한다. 직접 소유하고 있는 자산을 기부할 목적이면 부동산을 유한책임 회사로 이전시켜놓고 유한책임회사의 주식을 받는 사람에게 양도하는 것이다. 그러나 이런 계획은 매우 복잡한 것이므로 경험과 전문적인 지식이 있는 변호사에게 의뢰해 정확하게 처리해야 한다.

만약 비거주 외국인의 부동산을 아직 매입하지 않은 경우에 다른 해결방법은 외국 회사로 하여금 부동산을 구매하도록 하는 것이다. 만약 외국회사를 소유하고 있을 경우 미국 소재 부동산은 미국 상속세에 묶여있지 않게 된다.

외국 주식은 미국 소재 자산으로 취급하지 않기 때문이다. 또한 자산이 미국 소재 자산으로 취급 되지 않기 때문에 외국주식을 세금에 관계없이 직접 기부할 수 있다.

부동산을 취소불가능 신탁을 통해 직접 매입하는 것도 다른 방법이다.

신탁을 적절하게 작성하면 부동산의 상속세나 기부세를 걱정할 필요가 없다. 그러나 부동산에서 받아들이는 렌트수입은 미국 소득세 목적으로 보고해야 한다.

(800)793-5633

<김 준 / 한미유산계획 법률 변호사>