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가사 도우미가 부친의 주택 소유권자로 등록

2015-05-28 (목) 김수진 변호사 / 호프 법률그룹

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한 노인이 리버사이드에 단독주택, 그리고 주택 바로 옆에 있는 빈 땅을 소유하고 있었다. 훗날 노인의 간병인이 소유권 이전서류를 만들어서 간병인이 집 소유권자로 바뀌었다.

간병인은 선물로 받은 것이라고 주장했다. 하지만 적정 재산가치를 지불하지 않고 소유권을 취득한 것은 무효다.

노인의 의붓딸이 14세 때부터 22세까지 의붓아버지와 같이 거주했었지만 의붓딸은 떠나버렸다. 의붓딸이 떠난 후 40년이 지나서야 노인과 정규적으로 만나기 시작했다.

노인은 2002년에 부동산에 대한 ‘living trust’를 만들었다. 노인은 trust를 만든 지 1년 후에 여자 간병인을 채용했다. 꼭 간병만 하는 것이 아니라 모든 심부름을 도맡아서 했다.

회계장부 정리, 물품구입, 요리, 세탁까지 맡아서 했다. 간병인은 수고료로 1년에 7,000~1만5,000달러를 받았다. 간병인은 Sun City에 소유한 주택 월부금이 체납되자 차압에 직면해 있었다.

리버사이드와 선시티는 약 30분 거리이다. 노인은 2003년에 간병인이 소유한 주택융자 잔금을 지불하는 조건으로 간병인의 주택을 구입했다.

노인은 간병인 집을 구입함으로써 간병인은 이사도 갈 필요가 없고, 월부금 지불을 하지 않고 계속 머물 수 있도록 배려해 주었다. 노인이 소유권자가 되었다. 노인은 2006년에 82세가 되었다.

간병인은 노인에게 주택 바로 옆에 있는 빈 땅에다 새 주택을 짓자고 제안했다.

간병인이 시공업자를 채용해서 주택을 건설한 후에 간병인이 30분씩 운전하는 것보다는 노인의 주택 바로 옆에 거주하면서 간병하자는 제안을 수락했다.

노인은 집 건축자금을 마련하기 위해서 선시티 주택을 판매했다. 주택을 판매한 돈이 부족하기에 노인의 다른 돈을 합해서 집을 건축하기로 했다.

2007년 주택건축이 완공되어 간병인은 노인 집 바로 옆의 새 집에 이사를 들어왔다.

간병인이 새 집에 입주한 이후, 곧바로 노인이 소유한 부동산 소유권 권리 포기증서 (quitclaim deed) 양식을 문방구에서 구입했다.

다른 사람의 도움을 받아서 서류작성을 했다. 노인이 서명할 자리만 공란으로 만들었다. 소유권 이전에 첨부되는 서류에는 노인으로부터 부동산을 선물 받은 것이라고 기재했다. 하지만 서류 작성이 잘못되었다.

노인의 부동산 소유권자는 법적으로 trust인데도 노인 개인 이름으로 기재했다.

부동산의 법적위치도 정확하지 않았다. 그러므로 등록을 했다고 하더라도 법적 소유권은 trust로 남게 되어 있다. 그러나 엉터리 소유권 이전 서류였지만 소유권 이전이 등록되었다.

소유권 이전 등록을 마치고 4년 후 노인 집에 화재가 발생해서 노인이 사망했다.

2012년 의붓딸이 trust의 상속 수혜자로서 상속법원에 ‘선물’로 받은 소유권은 취소되어야 한다는 소유권 취소신청을 했다.

이것은 소유권 이전 등록을 했을 때에 상속법 위반이다. 상속법상 기증(선물)한 부동산의 재산이 상당한 가치가 있는 것은 선물을 받은 사람이 부동산을 기증한 사람과 혈연관계가 없는 경우에는 독립된 변호사, 또는 법원에서 선정한 사람에 의해서 확인 검토하지 않았을 때에는 무효가 된다.

소유권 증서를 새로 만들거나 위협, 협박, 부당한 불법행위를 하지 않았다고 증명해도 법에 의해 무효가 된다. 특히 분명한 것은 기증된 부동산에 대한 충분한 가치를 지불하지 않았기에 무효이다.

만약 적정 가치를 지불했다면 상속법에 부합된다. 그러나 간병인은, 소유권 이전 때 부동산에 대한 가치를 지불했다고 주장했다.

구두로 선시티 주택을 융자금 잔액으로 지불하기로 계약했다. 10만달러를 주택건축을 위해서 제공했다, 계속해서 간병해 주었다고 주장했다.

법원은 선물로 소유권이 이전된 것은 취소되어야 한다. Trust가 법적으로 유효한 소유권자이다. 노인이 합당한 가치의 돈을 안 받았다. 간병인이 부동산을 다시 구입할 수 있는 돈이 있다는 증거도 없다. 계속해서 간병을 해 주었다고 하지만 노인이 1년에 약 1만달러를 지불했다. 주택가치가 48만달러나 된다, 간병인의 주장대로 융자 잔금으로 지불할 수 있는 미래에 구입할 수 있는 권리금을 4만5,000달러로 치고, 노인에게 10만달러를 주고서 구입했다고 하더라도 이것은 합당한 가치를 지불한 것이 아니다 라고 판결했다.

돈을 지불했다고 하더라도 시장가격에 충분한 가치를 노인에게 지불하지 않았을 경우에는 소유권 이전이 무효이다, 부모를 돌보지 않는 자식에게는 이런 문제가 발생할 수 있다.

자식이라면 상속 재산보다는 살아생전에 부모를 보살펴야 된다. 성경에서 상속의 목적은 사망 후에 유족을 돌볼 수 있는 사람에게 유족을 돌보아 달라는 의사표현인 것이다.

생존 때 도움 받은 것에 대한 감사 표시이다.

(213)255-5768

<김수진 변호사 / 호프 법률그룹>