상업용 부동산이라고 하면 그 범위가 아주 넓은 편이다. 실상 자신이 주거목적으로 부동산을 매입하는 것을 제외한 부동산은 모두 투자용 목적으로 부동산을 매입한다고 보아야 할 것이다.

많은 고객들이 부동산을 매입하고 있지만 막상 자신이 투자하려는 부동산에서얼마의 수익이 발생할 것인지를 분명히 파악하지 않은 상황에서 부동산에 투자하는 고객들도 있을 수 있다고 본다. 막연하게 상업용 부동산에 투자하면 적은 노력으로도 충분한 수입이 발생할 것으로 예상하는 고객들도 있다.

물론 상업용 부동산을 이미 매입한 경험도 있고 팔고사고를 여러 번 하여 부동산전문가 못지않은 고객들도 있지만 전화로 문의하는 내용을 보면 그 수준에 많은 차이가 있음을 경험하게 된다.

다음은 가지고 있는 돈을 은행에 잠재우고 있을 수만 없어서 전화로 문의하게 되었다는 한 고객의 경우이다. 모든 현금을 합하면 100만달러 정도가 되는데 어디에 투자하는 게 좋으냐는 막연한 질문이었다.

전화하신 분의 목소리로 보아 연세가 들어 보인다고 느껴졌다. 그리고 사업체를 운영할 분이 아님을 예측할 수 있었다. 큰 노동력을 제공하지 않고 소득을 기대할 수 있는 소득을 소극적 소득, 또는 수동적 소득(passive income)이라고 한다. 상업용 부동산에 투자하고 소득을 기대하는 투자는 모두 여기에 속하는 투자라고 볼 수 있다.

상가건물을 실례로 든다면 요즈음의 가격으로 보아 100만달러정도 하는 상가건물의 연 순수입(net operating income)이 지역에 따라서, 또 입주되어 있는 사업체에 따라서 다소 차이가 있지만 5만달러 전후로 보아야 한다.

이를 월별로 환산하면 4,200달러도 채되지 않는다. 이는 은행융자 없이 총 매입금액을 현금으로 매입하였을 경우에 산출되는 계산이다. 그러나 100만달러의 현금으로 200만달러 정도 하는 상가건물을 매입하였다면 200만달러짜리 부동산의 연수입은 약 연 10만달러정도가 될 것이다. 그러나 총매입가격의 50%에 해당하는 금액이 은행융자이므로 이에 대한 연 총 은행융자지불금액은 7만달러로 이를 매입 부동산이 발생시키는 수입에서 공제하고 나면 연 3만달러정도가 순수입으로 남게 된다. 이는 월 2,500달러에 해당되는 것이다.

상가건물이든, 아파트에 투자하든 다소의 차이는 있지만 대략 앞에서 계산으로 보여진 범주를 크게 벗어나지 않는 것이다.

이처럼 투자를 하려는 모든 사람들은 자신이 보유하고 있는 현금으로 보다 많은 수익을 창출하려는 계획을 수립하려고 노력할 것이며 또 이를 비교·검토하게 될 것이다.

앞에서 언급되었던 100만달러 하는 상가를 현금으로 매입한 고객의 현금투자 수익률(cash on cash)은 연 5%에 해당되며 100만달러를 소유한 고객이 200만달러의 상가를 매입하였을 때의 현금투자 수익률은 연 3%로 설명된다.

이러한 계산을 근거로 보면 은퇴하신 분이나 앞으로 은퇴를 계획하는 분들은 보다많은 현금 수익을 기대하기 위해 투자용 부동산을 현금으로 매입하는 것이 살아생전에 필요한 현금 수입을 공급받을 수 있는 방법이 될 것이다.

그러나 아직도 노동력이 있고 정상적인 수입이 있는 고객들에게는 이처럼 현금 수입원을 투자한 부동산에만 의존하지 않아도 충분하기 때문에 자신이 보유하고 있는 현금을 투자효율이 높은 방법으로 투자하여야 할 것이다.

부동산 투자 원칙에서 leverage라는 말이 의미하듯 할 수만 있다면 적은 현금으로 보다 큰 부동산을 매입하는 방법이 투자효율을 높일 수 있는 투자방법이라는 것은 부동산에 투자하는 분이라면 모두 잘 인지하고 있을 것이다. 그러나 그 대신 투자 위험률이 높아질 수 있다는 것을 명심해야 할 것이다.

문의 (213)272-6726

<조셉 김 / 뉴스타부동산 부회장>