<문> 수년 전 사업체를 구입하였는데 사업체는 Sublease를 가지고 있었다. 얼마 전 건물주가 렌트비를 못 받았다며 이미 퇴거명령서를 법원으로부터 받았다는 통지서를 보내왔다. 나는 한 번도 렌트비를 연체한 적도 없고, 계약을 위반한 것도 없는데 어떻게 대처해야 하는지 알고 싶다.

<답> 우선, Sublease(재임대계약)의 개념에 대해 설명을 들어야 현재 발생된 퇴거소송을 이해할 수가 있다. 리스(Lease)란 최초 건물주(Landlord)와 테넌트(Tenant)사이에 이루어지는 임대차 계약을 의미하고, 건물주는 Lessor, 테넌트는 Lessee로 부르게 된다.

Sublease (재임대계약)란 처음 리스계약을 체결한 임차인(Lessee)이 임대계약의 당사자로 남아 있으면서 건물의 일부분이나 임대기간의 일부분을재임차인(Sublessee)에게 다시 재임대 해주는 형태를 말하는 것이다. 따라서 임차인(Lessee)은 동시에 Sublessor(재임대인)이라는 두개의 지위를 지니게되는 것이다. 이 경우 Sublessor(Lessee)는 Sublessee로부터 해당 부분 렌트비를 받아서 이를 포함한 전체 렌트비를 직접 건물주에게 지불하게 된다.

다시 말해, Sublessee가 임대료를 지불하지 않거나 그 자리가 비어있더라도 Sublessor는 본래 임차인(Lessee)으로서 건물주에게 자신의 임대계약에 따라 재임대 계약을 포함한 모든 렌트비에 직접적으로 책임을 지게 되는 것이다.

반대로 Sublessee가 제때 렌트비를 잘 지불하였다 하더라도 Sublessor(Lessee)가 건물주와의 Master Lease 계약을 위반하게 되면 건물주는 Sublessee의 위반 여부에 관계없이 Sublessor(Lessee)를 상대로 퇴거소송을 할 수 있고, 이에 근거해서 실제 Sublessee를 포함한 모든 테넌트를 상대로 퇴거명령을 강행할 수 있게 되는 것이다. 사업체를 구입할 때에는 일반적으로 매도인이 가지고 있던 기존의 리스계약을 그대로 이전받게 되며 이를 Assignment라고 부른다.

임대계약을 양도할 때 어떤 형태로 이전했느냐에 따라 매도인과 매수인, 그리고 건물주의 책임과 권한에 커다란 차이가 있게 된다. 따라서 사업체매매시 리스계약에 관한 문제를 명확히 확인해 두는 것이 필요하다.


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