김형민<뉴욕주 공인 홈인스펙터>
주택바이어(Buyer)가 구입하고자 하는 집을 선정하면 셀러(Seller)에게 구매의사(청약: Offer)를 전달하게 되고 셀러가 바이어의 청약을 수용하면 홈 인스팩션(Home Inspection)을 실시한다.
이 후 주택융자가 진행되고 클로징(Closing)날짜가 정해지면 보통 클로징 일주일전 마지막 단계로 바이어는 Final-walk through 인스펙션(이하 ‘최종점검’으로 칭함)을 실시한다.
최종점검의 목적은 홈 인스펙션을 통해 드러난 문제점과 기타 바이어가 원하는 사항을 셀러에게 수리 혹은 교체해 줄 것을 요구하고 이를 셀러가 수용했을 경우 셀러의 이행여부를 확인하고 아울러 인스펙션 이후 혹은 최종 방문 이후 주택에 어떠한 새로운 변화가 없었는지 여부를 확인하기 위해 실시하는데 있다.
최종점검은 전문가(Home Inspector)가 실시하는 홈 인스펙션이 아니다. 홈 인스펙션 이후의 주택의 상태(Property‘s Condition)에 대한 바이어의 최종 확인과정을 의미한다. 일반적으로 매매 초기단계에서 바이어와 셀러는 직접 만나지는 않는다. 그러나 최종매매단계에서 클로징 이전에 셀러의 동행 하에 최종점검을 실시하게 된다.
일반적으로 현재 셀러가 거주하지 않은 주택의 경우 최종점검시 좀 더 조심스러운 점검을 필요로 한다. 마지막 방문 이후 혹 타인에 의한 새로운 손상이 있을 수도 있기 때문이다. 현재 셀러가 살고 있다면 당연히 지속적으로 좋은 상태를 유지할 수 있기 때문이다.
만일 마지막 방문이 후 허리케인, 폭풍, 폭설 등이 지나갔다면 좀 더 조심스러운 점검이 필요하다는 점에 유의해야 한다. 셀러조차도 인지하지 못한 누수 등의 새로운 문제들이 생길 수 있기 때문이다.
보통 바이어들은 최종점검시 겉핥기식 점검을 실시하는 경우가 왕왕 있다. 그러나 클로징 이후의 문제는 당연이 바이어의 몫이 되고 이를 수리하기 위한 비용 또한 바이어의 부담이 되기 때문에 홈 인스펙션 못지않은 꼼꼼한 점검이 요구된다.
화장실 변기가 제대로 작동하는지, 수도꼭지가 제 역할을 하고 있는지, 심지어는 전기스위치 또한 제대로 작동하고 있는지도 확인하는 세심함이 필요하다. 이외에도 주방기기, 세탁기, 건조기, 냉장고 등의 상태와 계약상 남겨 놓기로 한 부착물들이 그대로 남아 있는지, 차고문과 문 개폐기(Opener)가 제대로 작동하고 있는지도 확인해 볼 필요가 있다.
무엇보다도 체크리스트를 작성한 다음 최종점검시 셀러에게 미안해 할 필요 없이 충분한 시간을 가지고 하나하나 체크해나가는 세밀함과 인내심이 필요함은 물론이다. 당연히 지붕, 사이딩, 창문 등 집 외부의 상태확인 또한 중요한 과정임을 주지해야 한다.
만약에 심각한 메이저급(Major Issues) 수리사항이 있다면 수리기록서류를 확인, 보관하고 수리상태를 철저히 점검함은 물론 워런티(보증:Warranty)를 아울러 확인하는 세심함 또한 중요하다. 왜냐하면 팔기위해 고친 것이 아니라 제대로 고쳤는지의 여부 때문이며 차후 일정기간의 수리보증과 애프터서비스 등이 중요하기 때문이다.
주택 거래 시 바이어는 홈 인스펙션과 터마이트 인스펙션(Termite Inspection)을 동시에 실시하는 것이 상례다. 만일 인스펙션 보고서에 터마이트(Termite)가 있거나 터마이트 피해가 있는 것으로 기술되어 있다면 당연히 터마이트 방제(Control Treatment)를 요구할 수 있고 목재구조물에 생긴 손상에 대해서는 터마이트 피해 진단전문가(Termite Damage Specialist)의 소견을 첨부하도록 요구할 수 있다.
이 모든 것은 대체로 터마이트 전문 방제회사에 의해 실시하게 되고 방제회사의 보증을 받게 된다. 그 이유는 주택보험(Homeowner Insurance)은 터마이트 피해에 대해 보상을 해주지 않기 때문이다. 따라서 방제회사의 방제증명서류와 확인 그리고 손상에 대한 수리와 보증여부를 클로징 전 확인하고 거래가 완결된 이후에도 정기계약(Annual Contract)을 지속적으로 유지함으로써 마음의 평화를 갖는 것이 바람직하다.
전기 문제 또한 홈 인스펙션시 많은 지적문제로 기술되고 있다. 간혹 손재주 있는 셀러가 간단한 전기 문제를 고치기도 하는데 가능하면 단순문제라 할지라도 면허소지 전기기술자가 고치거나 수리하도록 하고 최종점검시 증명서류를 요구하는 것이 바람직하다.
홈 인스펙션 이후 최종 클로징까지 오랜 시간이 걸렸다면 실상 최종점검은 더욱 유의할 필요가 있다. 따라서 최종점검 전에 홈 인스펙션 보고서를 다시 한 번 읽어보고 보고서에 나열되지 않은 문제(Damage 혹은 Defect)들이 새로이 나타나지 않았는지 세심하게 살피는 열성이 필요하다.
보통 최종점검 체크리스트는 웹사이트에서 무료로 구할 수 있다. 다양한 종류의 체크리스트가 있는 바, 잘 살펴보고 적절한 체크리스트를 선정하여 사용할 것을 권한다. 만일 바이어가 관심 있는 항목이 없다면 체크리스트에 필요한 항목을 추가하여 사용하면 된다.
