아파트나 주택을 렌트할 경우에 임대 계약서를 작성하는 것은 누구에게나 필요한 과정이다.

이 과정에서 소홀하기 쉬운 과정이 있는데 입주할 때에 임대한 부동산에 대한 검사를 입주할 테넌트가 부동산 주인 입회 하에 점검을 하여 기록으로 남기는 것이 중요하다.

테넌트가 임대기간을 마치고 퇴거 때에도 같은 점검을 통하여 입주자가 입주기간 부동산의 손상여부를 다시 점검하게 되는데 이러한 부동산 상태를 점검한 기록이 없으면 입주자에게 불리하게 작용할 가능성이 높기 때문이다.

이 과정을 입주(moving in), 그리고 퇴거(moving out)의 첫 자를 모아 ‘MIMO’라고 하는데 이것이 부동산 주인과 테넌트 사이에 분쟁을 사전에 막을 수 있는 방법이라고 볼 수 있다.

마치 자동차를 렌트할 때에도 자동차의 손상 여부를 서면으로 남겨서 자동차를 되돌려 줄 때 다시 검사를 하는 것과 같은 개념이라고 볼 수 있다.

물론 입주할 때와 동일한 상황으로 회복시켰다 해도 보는 관점에 따라서 차이가 있게 마련인데 이때 임대 보증금(security deposit)으로 이를 해결하는 것이 통례이다.

임대 보증금은 최대로 월 임대료의 2배까지 요구할 수 있다. 그러나 가구가 포함된 주택이나 아파트인 경우는 월 렌트비의 3배까지 요구할 수도 있다. 이 임대 보증금은 렌트비로는 사용할 수 없으나 다음과 같은 경우에는 사용될 수도 있다.


1. 입주자의 임대료 지불 불이행 또는 연체료 및 은행 수수료.

2. 입주자 또는 방문객이 초래한 손실에 대한 복원 비용.

3. 임대기간 이 임대보증금을 주인과 합의, 그리고 주인의 승낙 하에 사용하는 경우가 발생할 수 있는데 이러한 경우에는 사용하여 부족한 부분만큼 임대자가 다시 채워놓아야 한다.


이상에서 언급한 내용은 퇴거 때 입주자와 임대주 간에 발생할 수도 있는 분쟁을 사전에 방지하는 수단으로 중요한 것이다.

그러므로 입주자는 임대기간이 종료되기 전에 임대하였던 주택의 검사를 실시해줄 것을 요구할 권리가 있다.

퇴거하기 전에 임대되었던 주택이 입주 때와 어떻게 다른지 확인할 필요가 있기 때문이다.

또한 검사의 결과로 임대주택이 원래 상태로 복원되는데 소요되는 경비를 사전에 확인할 필요가 있기 때문이다.

이 외에도 입주자는 퇴거 때 준수해야 할 의무사항들이 있는데 이를 종합하여 보면 다음과 같다.


1. 공용구역을 포함한 주택의 모든 열쇠, 또는 개방장치의 모든 복사본을 임대주에게 주어야한다.

2. 모든 사람이 방을 비워 주택에서 퇴거하고 임대주에게 주택을 양도하여야 한다.

3. 모든 주차 및 창고 공간을 비워야 한다.

4. 모든 잔해를 치워야 한다.

5. 입주자의 미래 주소를 임대주에게 서면으로 밝혀야 한다.

6. 임대주의 동의를 받아서 행한 모든 건물의 개량 개조는 임대주 재산으로 귀속되며 임대주의 동의 없이 개조된 복원비용은 입주자가 지불하여야 한다.


물론 이러한 사항들은 임대계약서에 상세하게 기술되어 있으나 많은 임대주나 입주자들이 소홀히 하는 경향이 있어서 자주 불화가 발생하고 있는 것이 현실이다.

임대주가 임대 보증금을 무조건 반환하지 않는다고 불평하는 고객의 전화를 자주 받는다.

내용을 자세히 검토하여 보면 시시비비를 밝힐 수도 있겠지만 임대주와 임대자가 서로 공존하고 있는 현실 속에서 이러한 불만을 최소화하기 위하여서는 임대 계약서를 서로 준수하는 풍토가 조성되어야 할 것이다.


문의 (213)272-6726

<조셉 김 / 뉴스타부동산 부회장>