<문> 사업을 하다가 경기침체로 인하여 렌트비도 밀리고 많은 빚을 지게 되었다.

건물주는 강제 퇴거 소송을 하였고, 소송에 대응하지 않아, 그동안 밀린 렌트비와 남아있는 리스 기간에 해당하는 렌트비를 포함한 상당한 금액의 판결문을 받아내었다.

건물주는 현재 살고 있는 집에 강제 저당을 설정할 것이 분명한데 이를 피하기 위해 집 소유권을 제삼자에게 명의 변경해도 되는지 조언을 부탁한다.

<답> 근저당 설정은 크게 자발적 저당(Voluntary Lien)과 강제적 저당(Involuntary Lien), 두 가지로 나누어진다.

자발적 저당은 부동산이나 사업체를 구입할 때, 구매가격 일부를 은행이나 개인으로부터 융자하여 부동산은 Deed of Trust로 사업체는 UCC-1으로 저당 설정하는 경우를 말하고, 강제적 저당은 위와 같이 채무판결이나 세금체납으로 인해 법적절차에 따라 강제로 저당이 설정되는 것을 말한다.

판결문을 받은 채권자는 채무자의 부동산이 위치한 등기소에 판결요약문서(Abstract of Judgment)를 등기함으로써 비교적 간단히 저당이 설정되기 때문에 채무자도 모르는 사이에 강제저당이 설정되게 된다.

현실적으로 이를 중지하는 방법은 파산신청 이외에는 없다고 할 수 있다. 모든 저당은 그 내용과 등기 순서에 따라 지불 우선순위가 정해지게 된다.

파산 신청을 했을 경우 부동산 가격이 파산법에서 허락된 개인 공제 허용액 미만이라면 저당을 설정하였더라도 그 채무는 소멸된다고 하겠다.

이를 피하기 위해 급히 소유권을 제삼자나 친척 명의로 이전하는 사람도 있으나,그것이 진정한 의미의 매매나 권리 이전에 의한 것이 아니고 단순히 저당을 피하기 위한 것이라고 밝혀지게되면, 명의를 이전받은 사람을 포함해서 연관된 사람들이 모두 더 큰 불이익을 당할 수 있으므로 유의해야한다.

<한태호 변호사>