주택 구입을 위해서는 얼마의 계약금이 적합할까? 구입자는 수월하게 계약금 환불을 받을 수 있도록 해야 된다. 변호사를 채용하지 않고서 소액재판으로 쉽게 해결할 수 있는 방법이 가장 좋다. 계약서를 잘못 작성하게 되면 에스크로가 종결되지 않았는데도 구입자의 계약금 (deposit)을손실당할 수 있다. 계약서를 잘 작성해야 환불을 받기가 쉽다.


■ 법적 계약금

부동산 구입 계약금의 법적인 목적은 ‘계약에 대한 가치’를 말하는 것이다. 계약의 가치라는 것은 1달러 이상의 가치를 말한다. 꼭 금전적 돈이아니라도 된다.

어떤 사람은 중고 자동차를 제공하겠다고 제안해오는 사람도 보았다. 그러나 현실은 계약금을 돈으로 지불한다. 구입자 입장에서는 계약금을 적게 지불하는 것이 가장 안전하다.

가능하다면 1,000달러 또는 소액재판 청구 최고액수인 1만달러 이하가 좋다.

왜냐하면 문제가 발생했을때에는 변호사를 채용하지 않고서 소액재판 청구를 할 수 있기 때문이다. 소액재판은 변호사가 필요 없다. 비용이 적게 지출되고 짧은 시간에 판결을 받을 수 있다. 물론 소액재판은 판사한테 충분한 설명을 할 수 없다는 것이 단점이다.

구입자에게는 소액재판을 통하는 것이 비용이 적게 지출된다. 물론 흥정하기에 따라서 1만달러의 계약금으로 계약 성립이 어렵기 때문에 이 액수보다도 더 많은 액수를 제시할 수 있다. 부동산 업자는, 계약금을 많이 받아 두어야 구입자한테 올가미를 씌운다고 생각한다.


■ 계약상 위약금(Liquidated Damages)

법에 의해서 주택 계약금이 3% 이상인 경우에는 구입자가 위약했다고 하더라도 3% 이상을 받지 못한다. 즉 최고 계약금 액수는 판매가격의 3%이다. 만약에 3% 이상의 계약금을 받았다면 3% 이상의 계약금 액수는 구입자한테 환불해 주어야 된다.

가주부동산협회(CAR)의 표준주택 계약서에도 주택 구입최고 계약금은 3%이다.

구입자가 계약위반으로 에스크로를 종결하지 못했을 때에는, 구입 때 제출한 계약금 액수를 위약금으로 지불하게 되어 있다. 만약에 단독주택을 구입해서 거주할 목적이었을때의 위약금은 구입 가격의 3% 이하이다. 위약금을 청구하려면 판매자와 구입자가 위약금 난에 날인을 해야만 유효하다.

한 사건에서 판매자의 주택을 177만5,000달러에 구입하기로 계약했다. 판매자의 부동산 업자는 구입자한테 계약금으로 10만달러를 요구했다.

만약에 구입자가 부동산 조사할 것을 조사한 이후에는 이 계약금은 에스크로 종결 이전에 판매자한테 지불한다고 했다. 그리고 구입자 계약금은 환불해 주지 않는다고 계약을 했다.

계약서에는 위약금 지불조항이 있었다. 에스크로 회사에서는 구입자가 부동산 조사를할 수 있는 날짜가 지난날에 구입자의 계약금 10만달러를 판매자한테 전해 주었다.

법원은 부동산을 조사한다는 조건이 지나게 되므로 계약의 조건을 해제해 준 것일 뿐이다.

위약금이 구입 가격의 3% 이상이 넘는 액수는 무효다.

단, 판매자가 불합리하다는 것을 확립한 때는 예외가 될 수있다.

구입자의 계약위반으로 인해서 판매자가 손실을 본 것을 발견할 수가 없다. 3% 이상에 대한 계약금은 환불해 주어야 된다.

더구나 구입자에게 계약금을 환불해 주지 않는다고 계약할 수 없다. 이것은 불법적인 벌금, 그리고 몰수에 해당되므로 이런 계약은 집행할 수가 없다. 전체 계약금을 구입자에게 모두 환불해 주어야된다.

예로써, 구입자가 에스크로를 끝내지 않고서 판매자를 못살게 굴면서 몇 개월동안 질질 끌었다고 치자. 에스크로 기간에 주택 가격이 하락했다.

판매자는 다른 곳에 임시로 임대를 얻어서 집을 비워주었다. 결국 구입자는 에스크로를 끝내지 못하고 취소가 되었다.

판매자는 1만달러의 손실이 발생했다. 판매자가 이러한 손실 청구를 하려면 부동산 계약서상에서 위약금 난에 판매자와 구입자가 날인이 되었는가 아닌가를 확인해야 된다.

만약에 구입자와 판매자 모두의 날인이 되어 있다면, 이것은 손실이 발생하기 이전에 상호 간 합의가 된 계약으로 인정한다.

이때에는 판매자의 피해에 대해서 청구를 할 수 있다. 만약에 계약금은 5,000달러인데 판매자가 1만달러의 손실이 있었다고 하더라도 이때에는5,000달러밖에 청구를 못한다.

만약에 판매자는 위약금에 날인을 했는데 구입자가 날인이 안 돼 있을 때에는 위약금 지불하는 것에 합의를 한 것이 아니다. 구입자가 위약이 되었다고 하더라도 위약금 청구를 할 수 없다. 부동산 계약금을 안 떼이려면 계약서 작성을 조심해야 된다.

(213)255-5768

<김수진 변호사 / 호프 법률그룹>