최근들어 모기지 금리가 하락하면서 재융자 문의도 증가하고 있는 추세이다. 또한 FHA에서 연간 모기지 보험료를 0.5% 낮춤에 따라 이자율과 보험료를 동시에 낮추기를 원하는 FHA융자 보유자의 문의도 증가하고 있는 추세이다.

이런 모기지 금리 하향세가 얼마나 더 진행될지는 아무도 모르는 일이겠지만 높은 금리를 보유하고 있는 사람들에게 월 페이먼트를 낮출수 있는 절호의 기회를 제공한다고 볼수 있다.

특히 최근 몇 년 동안 집값이 오름에 따라 그동안 에퀴티가 부족해서 재융자를 하지 못했던 사람들이나 1, 2차 융자를 하나로 묶기를 원하는 사람들, PMI를 내고있는 사람들, 에퀴티로터 현금 인출을 원하는 사람들, 변동금리를 고정으로 바꾸기를 원하는 사람들은 융자전문가를 찾아 재융자의 타당성을 문의해보는 것이 좋을 것 같다.

FHA 융자로 수년전에 주택을 구입한 사람들은 현재 아주 많은 금액의 MIP(Mortgage Insurance Premium)를 지불하고 있을 텐데 주택가격이 오른 지금이 이 MIP를 없앨 수 있는 절호의 기회이다. 특히 최근에는 대부분의 렌더들이 LTV 기준을 완화했기 때문에 집값이 충분히 나오지 않더라도 재융자가 가능한 경우가 많다.

또한 2차 융자로서 HELOC(Home Equity Line of Credit)을 가지고 있는 사람들도 재융자를 심각하게 고려할 필요가 있다. 특히 가까운 미래에 상환할 계획이 없는데 HELOC을 얻은지 10년이 다 되어 가는 사람들은 주의할 필요가 있다. 왜냐하면 10년 만기가 되면 일부 렌더의 경우에는 이자율을 많이 올려서 20년 상환으로 원금과 이자를 갚게 하기 때문에 월 페이먼트가 현재보다 많이 올라갈 수 있기 때문이다.

따라서 기존 렌더에게 문의 하거나 경험있는 융자전문가에게 의뢰하여 미리 해결책을 만들어 놓아야 낭패를 면할 수 있다. 그런데 재융자를 할 경우에 얼마만큼의 이자율을 낮추어야 이득이 될까? 어떤 사람들은 이자율이 적어도 1.5~2%는 차이가 나야 재융자를 통해 이익을 얻을 수 있다고 하는데 반드시 그런가?

그렇지 않다. 융자금액이 클 경우에는 조그만 이자율 차이라도 큰 이득을 볼 수가 있기 때문이다. 예를 들어 80만달러의 융자금액을 가지고 있는 사람은 이자율을 0.5%만 낮춰도 연 4,000달러의 이자를 세이브 할 수 있기 때문이다. 반대로 융자금액이 적거나 만기가 얼마 남지 않은 경우에는 재융자의 실익이 없는 경우도 있기 때문에 주의할 필요가 있다.

따라서 이자율 차이만 보고 재융자의 이득을 점치는 것은 잘못된 방법이다. 정확한 재융자 비용과 재융자 후 절감하게 되는 이자금액을 비교하거나 현 모기지 만기까지의 총 페이먼트와 재융자 후 갖게 되는 페이먼트를 비교하는 방법등을 이용하여 재융자의 손익을 판단해야 한다.

예를 들어보자. 7년 전에 41만7,000달러를 30년 고정 4.875%에 융자받은 사람이 있다고 하자. 2,207달러의 월 페이먼트에 현재 잔액은 약 36만6,000달러이다. 이 사람이 재융자를 할 경우 포인트 없이 순수 재융자 비용 3,000달러를 들여 37만 달러를 30년 고정 3.75%, 월 페이먼트 1,714달러로 낮출 수 있다.

그런데 이렇게 하는 것이 잘하는 일일까? 이자율은 1% 약간 넘게 밖에 차이가 안나고 이제부터 원금도 많이 까지게 되고 재융자를 하면 30년을 다시 처음부터 시작해야 되는데 경제적으로 의미 있는 일인지 궁금하다.

재융자를 안 할 경우 앞으로 남은기간 23년 동안 총 페이먼트 합계는 69만9,000달러(2,207×276개월)인데 반해 재융자를 할 경우 다시 30년 동안 61만7,000달러(1,714×360)를 내야 한다.

따라서 30년 동안 이집에 거주할 경우에는 많은 이득을 본다고 볼 수 있다. 하지만 30년 동안 거주할지도 모르기 때문에 재융자의 현실적 이득이 얼마나 될지 계산하기 힘들다. 그러나 이렇게 계산을 하면 이해하기 쉽다. 재융자 후 다시 30년으로 상환하지 말고 23년(276개월) 동안 상환하는 것으로 계산하면 월 페이먼트는 2,003달러가 된다. 지금 내는 금액보다 월 204달러 적게 낸다. 23년 동안 5만6,000달러 이상을 절약하게 된다(204x276 = 56,304). 아주 간단한 계산 같지만 일반인은 계산하기 힘들어 융자 전문가를 찾아 상의하는 것이 좋다.


문의 (213)393-6334

<스티브 양 / 웰스파고 은행 한인 융자담당>