새해 벽두에 발표된 보고서에 따르면 2014년 전국 주택가격 상승이 6.7%에 달한것으로 나왔다. 2013년 8%에 비하면 약간 주춤한 상태이지만 주택경기 회복이 꾸준히 진행되고 있음을 반영한 수치이다.

전문가들은 2015년에 주택 가격 상승폭이 4~5% 내외가 될 것으로 예상했다.

고용이 안정되고 소비가 살아나고 있기 때문에 미국 경제는 향후 5~6년 동안은 호황기가 될 것으로 예측돼 주택경기에 호재가 되고 있다.

그런데 최근 2~3년간 가계소득을 상회하는 갑작스런 주택가격 상승으로 인해 예비주택구입자들은 다운페이먼트를 모을 겨를이 없었다. 게다가 까다로운 모기지 대출 기준과 배로 오른 다운페이먼트 금액에 젊은 세대가 대부분인 첫 주택구입자들이 주택구입을 미루거나 아예 포기했었다.

여기에 투자자들의 현금 매입 공세로 인해 낮은 이자율과 더 많아진 매물에도 불구하고 2014년은 첫 주택구입자에게는 수난시대였다. 그래서 2014년에는 전체 주택구입자 중 첫 주택구입자의 비율이 25년이래 가장 낮았다.

그래서 이런 문제를 해결하기 위한 조치가 작년 12월 패니매가 발표한 융자 가이드라인 완화를 통해 이뤄졌다.

첫 주택구입자들의 소득과 크레딧 조건이 해당 조건에 맞으면 3%만 다운하고도 주택을 구입할 수 있는 길이 열렸다. 주택 시장회복을 주도해야 할 첫 주택구입자들과 중·저소득층이 그동안 주택 구입에 낙오자들이었는데 올해에는 주택 구입의 여건이 마련됐다.

특히 올해 조사에 의하면 렌트를 사는 분들의 45%는 다운페이먼트를 준비하지 못해서 주택 구입을 연기하거나 아예 포기하는 것으로 나타났는데 3% 다운페이먼트 프로그램이 활성화되면 주택 경기에 큰 활력소가 될 것이다.

패니매에 이어 프레디맥도 오는 3월24일부터 ‘Home Possible Advantage’라는 이름으로 3% 다운 프로그램을 시작할 예정이다.

이 프로그램의 조건은 첫주택 구입자로서 최근 3년간 주택을 소유하지 않았어야한다.

그리고 투자로써 사는 것이 아니라 주택구입자가 해당 주택에서 살아야 한다.

현재는 콘도나 타운홈은 안되고 단독 주택만 해당된다. 3% 다운만 하고 주택을 구입하는 만큼 ‘PMI’(Private Mortgage Insurance)는 따로 내야 한다.

2~4 유닛의 주택은 안 되고 1 유닛의 단독만 해당된다. 변동 이자율은 안 되고 30년 넘지 않는 고정 프로그램만 해당된다.

그리고 나중에 재융자가 가능하지만 캐시아웃을 할 수 있는 재융자는 되지 않으며 인컴이 너무 높으면 이 프로그램이 해당되지 않을 수 있다.

즉 이 프로그램은 매달 안정된 수입을 갖고 있지만 현금 자산이 많지 않은 젊은세대, 중간 및 저소득층을 위한 프로그램이라고 보면 된다.

그리고 이 프로그램을 이용하려면 소정의 교육과 카운슬링 프로그램을 이수해야한다. 더 자세한 내용은 융자 전문가와 상담해서 미리 준비하는 것이 좋다. 패니매와 프레디맥이 미국 전체 주택융자의 50% 이상을 담당하고 있어서 이번에 발표된 3% 다운페이먼트 프로그램은 주택시장에 대대적으로, 그리고 긍정적으로 영향을 줄 것이다.

프레디맥에서 올해와 내년 모기지 이자율 전망을 내놓았다. 현재 30년 고정 프로그램이 약 3.75%인 이자율이 3분기에는 4.5%,그리고 내년, 즉 2016년 중반에는 약 5.3%로 서서히 인상된다고 한다.

역사적으로 볼 때 부동산 호황기에 이자율 상승이 함께 이뤄지는 경우가 많았다. 앞으로 3~4년 동안 부동산이 완만하게 지역에 따라 때때로 급격히 올라갈 수 있다.

그래서 그동안 주택 구입에 어려움을 겪었던 바이어에게는 과거보다 낮은 이자율을 이용해서 내집 마련을 할 수 있는 더할 수 없는 기회가 왔다.

문의 (213)703-8957

<이상규 / 뉴스타 부동산 부사장>