지난 미국 3분기 GDP 성장률이 전문가의 예상치보다 훌쩍 상회하는 5%로 기록되었다. 2003년 3분기 이후 11년 만에 최고치라고 한다. 분명 좋은 소식이며 2015년 경기 전망에 대한 장미빛소식이다. 여기에다가 다우존스 산업지수도 사상 최초로18,000을 넘겼다는 소식이어서 내년 경기는 경기 사이클에 있어서 상승 곡면을 그릴것으로 예상된다.
오늘은 2015년 경기가 어떨지 부동산 경기 사이클을통해 소개하고자 한다. 주위에서 부동산 경기에는 10년 주기가 있어서 호황기, 조정기, 불황기 등 경기가 돌고 돈다는 이야기를 많이한다. 사실 부동산 경기 사이클에 대한 학문적 논의는1960년대 시카고의 호머 호이트라는 교수가 시작을 했다. 1833년부터 1930년까지약 100년 동안의 시카고 땅값 가격의 등락을 기초로한 호머의 연구에 의하면,부동산이 평균 약18년 주기로 준비기, 성장기, 호황기,정점기, 반전기, 단기 불황기,전면적 침체기, 다시 조정기등등 20여 단계로 움직인다고 보았다.
참 재미있는 사실이 이 연구에 담겨 있는데, 많은 사람들이 부동산 주기가 있다는 것은 아는데, 워낙 천천히 움직이기 때문에 평상시에는 잘 알지 못하다가 부동산 정점에서 반전할 때 워낙 그 타격이 커서 그 때 가서야 부동산 주기를 깨닫게된다는 사실이다. 그리고 불황기 때에 부동산을 구입하여 가장 많은 수익을 얻게되는 사람들이 전문가가 아니라는 사실도 밝혀냈는데다름 아닌 현금을 가장 많이 갖고 있는 사람들이 가장 큰 수익을 올렸다고 한다. 아시다시피 2년 전 부동산 시장이 가장 저점을 지나고 있을 때 현금 동원력이좋은 사람들이 가장 높은수익을 올렸다. 이 연구가 딱들어맞는 대목이다.
호머의 연구에 의하면 18년 주기로 경기가 도는데, 짧게는 10년, 길게는 26년까지침체기가 있었다고 한다. 그런데 이번 경기순환을 보면 필자의 의견으로는 약 7-8년 정도의 침체기가 있었던 것으로사료된다. 그리고 앞으로 약 6년 정도는 부동산 활황기가될 것으로 보인다. 즉 약 2019년에서 2020년 정도가 정점이 될 것으로 보며 이번 경기주기는 약 12-13년 정도의 주기로 보고 있다.
호머의 연구에 의하면, 경기가 좋아지기 시작하는 시점에는 땅이나 부동산의 임대료가 가파르게 상승한다고 한다. 이는 이미 2014년부터 시작해 2015년 빠르게임대료가 상승했다. 그런 다음 기존 건물의 매매가가 상승하고 새로운 건물이나 주택을 많이 짓게 된다. 지난5년 동안 신규주택 짓는 것을 포기했던 많은 건설회사들이 2015년부터 새집을 짓기시작했다. 그 다음 단계에는대출, 융자가 용이해져서 주택뿐 아니라 아파트, 비즈니스건물 등의 신규 착공이 늘어나고 그 규모도 커지는 것으로 보았다. 앞으로 3년 안에느슨해진 대출 조건으로 그동안 빈 땅이나 재건축을 연기했던 투자자들이 주택 착공을 할 것으로 예상된다. 즉 LA외곽 팜데일이나 리버사이드빅터빌 필랜 등 유휴지가 많은 곳의 부동산 경기 회복은앞으로 3-4년은 더 있어야 된다는 것을 의미한다. 이때부터 부동산 가격이 가파르게상승하게 되고 재융자와 라인오브 크레딧을 통해 부동산으로부터 캐시아웃을 해서 재투자하는 상황이 다시 연출이되면 이때가 부동산 거품이끼는 이른바 버블 피리어드가시작 되는 것이다. 그런 다음부동산 정점기를 지나자마자바로 일시적인 부동산 침체기가 온 다음 상당한 긴 기간의부동산 하강기가 시작된다.
본격적인 하강 국면에서는 가격이 폭락하고 차압및 숏세일이 늘어나며 부동산 경기뿐 아니라 경제 전반에 먹구름이 낀다. 이후 거품이 빠지면서 시장은 다시회복기를 준비한다. 호머의연구를 잘 이해한 다음 부동산 경기를 주의 관찰하면부동산 투자에 큰 도움이되리라고 생각된다. 지금은호머의 경기 사이클에 의하면 앞으로 3-4년 동안은 부동산 회복기가 완만히 이뤄지고 5-6년 후에는 정점기에 다다를 것이라고 보고 있다. 현재 주택이 많이 나와있는데 장기적으로 볼 때 지금이 주택을 구입할 좋은 시기라고 볼 수 있다.
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