판매자는 결함 보고서에 잘못된 사항을 알고 있는 것을 밝혀두면 된다. 그리고 법률로서 판매자가 이행해야 할 사항만 충족시켜 주면 된다.

하지만 구입자가 이런 저런 수리를 요구하는 경우가 있다.

이 때 판매자가 구입자한테 어떤 결함 사항을 수리 해 주겠다고 약속을 했을 때는 이것은 상호간에 합의된 계약이 된다.

판매자는 수리해 주겠다는 계약 사항에 대해서 수리를 해 주어야 할 의무가 있다. 판매자는 수리 기간과 에스크로 종결 예상 기간에 계약상 문제도 생각해야 된다.


4. 계약상 수리

구입자가 수리 요청을 함으로서 매매 계약이 된 에스크로를 취소당하지 않고서 매매를 종결시키는 것이 좋다. 판매자가 자발적으로 구입자의 어떤 수리 항목에 대해서 수리해 주겠다고 구입자한테 계약을 할 수 있다.

판매자는 현재 사용되는 가주부동산협회(CAR)의 표준 주택매매 계약서에는 판매자가 수리를 하되, ‘기존의 자재와 비슷한 것으로 일반적인 수리표준에 맞게 수리를 잘 해 주겠다. 수리는 법에서 요구하는대로 해야 된다’ 는 내용이 있다.

판매자는 구입자한테 수리를 해 주겠다고 약속한 수리사항을 점검해야 한다. 건축허가 사항인지, 아닌지를 시청건축과에 문의를 해보는 것이안전하다.

인건비와 자재비용 등 전체공사비가 500달러 이상 되었을 때에는 면허가 있는 시공업자를 채용하는 것이 안전하다.

무면허자는 500달러 이하의 공사만 할 수 있다. 500달러 이하의 수리라고 하더라도 기초 수리, 개스 배관 수리, 워터 히터 교체, 전기선 수리, 문짝, 창문같은 특정 수리에 대해서는 시청에서 건축 허가를 받아야 될 수 있다.

만약 벽면 석회합판 (drywall)을 수리 또는 교체 한다고 했을 때에는 시청 허가를 요구하지 않아도 될 수 있다.

하지만 지붕 전체를 교체할 때는 시청 건축 허가를 받아야된다.

또 표준 계약서에는 ‘판매자는 구입자가 구입 계약서를 제시했을 때와 거의 비슷한 상태를 유지해야 된다’고 되어있다.

만약에 에스크로 중에 구입계약서를 제출했을 당시 상태와 다른 결함이 발생했을 때에는 판매자한테 수리 책임이 있다.

표준 주택 매매 계약서에 보면 ‘에스크로 기간 중에 이런 변경이 있을 때에는 판매자에게 수리할 것을 요구 할 수 있다’ 고 되어 있다.

그리고 표준 계약서에는 ‘단, 구입자가 주택 구입 검사를 위해 조사를 하다 고장을 내거나 손실을 입혔을 때에는 구입자에게 책임이 있다’고 되어 있다.


5. 판매자가 수리 대신에 돈으로 환불

수리를 위해서 시공업자 채용, 건축 허가를 받는 것, 자재구입 등 여러 가지 일을 하는 대신에 구입자한테 예상 수리비용을 돈으로 지불하는 계약을 할 수 있다.

판매자한테는 이것이 편리할 수 있다. 이때는 판매자는 구입자와 부동산 업자한테, 판매자는 모든 수리 책임이 없다는 것을 통보해 주는 것이 안전하다.


6. 매물로 내어 놓기 이전에 수리

부동산을 판매하기 이전에 웬만한 수리를 한 후 판매를 하는 것이 판매가 수월하다.

구입자 입장에서는 수리할 것이 많은 집에 대해서 시장시세대로 돈을 지불 하고 싶지 않다.

예상되는 수리비용을 판매가격에서 공제하길 원한다.

판매자는 이러한 예상 수리 경비를 흥정 할 때 실제 수리비용보다도 더 많은 액수가 깎여 나간다는 것을 알아야 한다.

한 예로 실제 수리 경비가 6,000달러라고 했을 때 흥정에서는 1만달러 이상의 수리비가 책정 될 수 있다.

(213)255-5768

<김수진 변호사 / 호프 법률그룹>