내가 집을 살 때는 집수리해 달라고 요구도 하지 않았다, 수리 해 달라고 말 한마디도 안하고 샀다, 집을 팔려고 하니까 구입자가 이것저것 수리 해 달라고 한다, 뭐 이런 구입자가 다 있나? 결국 수리를 해 주고 집을 팔았다는 하소연도 있다.

구입자가 완벽한 집을 요구하다가는 집 구입을 못 할 수가 있다. 그리고 갓 새로 건축된 집에는 오히려 더 많은 문제가 있다는 것도 알아야 된다. 법에서는 부동산 업자가 결함을 알고 있는 것, 눈으로 보이는 주택 결을 밝혀 주어야 할 의무가 있다.

그러나 눈앞에 결함이 보이는데도 무엇이 결함인지 모르는 부동산 업자가 있다. 건축을 해 본 부동산 업자를 만나야 개발업자의 계약서 검토와 건축 결함도 찾아 낼 수 있지만 건축 전문 부동산 업자를 찾기가 어려운 것이 현실이다.

그래서 구입자나 부동산 업자가 집 검사원에게만 의존을하고 있다. 그러나 가끔은 엉터리 주택 검사원도 만나게 된다.

고장이 없는데도 결함이라고 말하는 엉터리 검사원을 만나게 되면 더 힘든 일이 생긴다.

주택 수리 요구에 대한 시비가 발생했을 때에는 구입자의 집 검사 보고서, 판매자의 결함 보고서, 매매 관행, 계약,수리 법률에 의해서 처리해야된다.

구입자가 주택 매매 과정에서 판매자에게 집 수리를 요구한다. 판매자는 가능한 수리를 안 하고 판매하려고 한다.

부동산 업자는 이런 와중에 여러 가지 곤란한 상황에 처하게 된다. 수리와 관련된 시비를 잘 절충 할 수 있는 4가지 방법이 있다.

(1) 구입자도 결함을 밝혀서 판매자에게 통고 해 주어야할 법적 의무가 있다. 구입자생각에는 무조건 판매자 또는 부동산 업자가 부동산 결함을모두 밝혀내어야 한다고 생각하지만 그렇지는 않다.
(2) 매매 시 일반적으로 요구하는관행을 알아야 된다.
(3) 법에서 요구하는 수리
(4) 계약 상요구 사항을 알고 있으면 문제해결이 된다.


1. 구입자가 결함을 밝혀야할 의무

구입자도 주택 검사를 해서 잘못 된 것이 있으면 판매자한테 보고를 해야 할 법적 의무가 있다. 주택 판매자가 부동산의 잘못을 밝혀야 한다는 내용의 법이 있다. 하지만 구입자도 구입할 부동산에 대하여 충실히 검사하고 점검해야 되는 법적 의무가 있다. 그리고 구입을 한 이후에도 2년까지결함을 밝혀야 할 의무 규정을 두고 있다. 구입자는 모든 책임에 대한 면죄부를 받아둔 것으로 생각하면 안 된다.

2 . 수리 관행

구입자가 판매자한테 집수리를 안 해 주면 계약을 취소하겠다, 판매자는 수리를 못 해주겠다고 하는 상황에서 서로가 줄다리기를 한다.

판매자가 배짱을 부릴 수있는 상태는 부동산 경기가 활발해서 집이 매물로 나오자마자 복수 구입자들이 나타나서 판매되는 판매자 시장인 경우이다.

이때는 구입자가 하찮은 수리까지 요구한다는 것이 어렵다. 이와 반대로 구입자 시장으로 변경이 되어 있을 때는 판매자에게 여러 가지 수리를 요구 하게 된다.


3. 판매자에 대한 법적 수리요구

판매자는 캘리포니아 주법에 의해서 판매 시에 주택 결함을 충족 시켜야 할 것은 화재경보기 (Smog Alarm), 지진시 온수 가열기(water heaterbracing)가 넘어지지 안도록 윗부분과 아랫부분에 철띠를 둘러서 안전하게 묶어 고정시키는 것, 일산화탄소 검전기(Carbon Monoxide detector)를 설치해야 하는 3가지 사항뿐이다.

지방 시에 따라서는 지진 발생 시 천연가스 검침기 쪽 배관에 자동으로 개스를 차단시키는 장치(gas shut-off valves),물 절약을 위한 변기와 샤워시설 또는 정부 검사원에 의한 검사를 요구한다.

이러한 것이 판매자가 법적으로 소유권 이전 이전에 구입자에게 수리 또는 교체를 요구하는 사항이다.

판매자는 이러한 사항 이외에는 어떠한 특정 시설에 대한 교체 또는 수리를 요구 할수 있는 아무런 법적 권리가 없다.

구입자가 이러한 사항 이외에 판매자에게 수리를 요청하는 것은 실례가 될 수 있다.

구입자가 집 검사를 할 때에, 주택 안전에 문제가 발생할 수 있는 전기 선 노출, 곰팡이 서식, 쥐가 돌아다니거나, 바퀴벌레가 진을 쳐 있거나,다른 곤충들이 서식하는 문제가 있는 것을 판매자한테 소름 끼치는 말을 했다손 치더라도 판매자에게는 아무런 법적책임이 없다.

판매자는 이러한 문제들이있다는 것을 판매자가 알고있는 중요한 정보를 구입자에게 ‘결함을 밝혀야 하는 보고서‘ (TDS) 에 이런 사실만 밝혀 주면 된다.

이 후에는 판매자한테는 아무런 책임이 없다. 물론 계약상의 수리 요구는 판매자의 법적인 수리 요구와는 차이가 있다.


(213)255-5768

<김수진 변호사, 호프 법률그룹>