얼마 전 세금상담을 위해한 고객이 찾아왔다. 남편이 3년 전 돌아가셨고 이제 살던 집을 팔고자 하는데 세금관계가 어떻게 되는지 물어왔다.

생존 배우자가 아무런 준비 없이 살던집(Primary Home) 을 부적절한 시기에 팔경우 엄청난 세금을 지불해야 할 경우가 있다. 하지만 미리 이러한 상황들을 잘 조정하고 준비한다면, 많은 세금 절감 효과를 거둘 수가 있다.

최근 부동산 가격 상승에 따라 처음 구매가격에 비해 가격 이 엄청나게 상승한 주택들을 보유한 소유주들이 많다. 나이 드신 분들은 대부분 구입한지 20~30년 된 경우가 많아 가격상승분은 원래 구매가격의 거의 10배가가 되기도 하는 것 같다.

주거주지 (Primary Home)를 팔려고 하는 생존 배우자의 경우 IRS Code Section121에 의해 사망한 배우자로 부터 받은 재산의 원가상승(Step-up in Basis) 과Home Sale Exclusion 으로 많은 세금 절감의 효과를 볼 수가 있다.

일반적으로 결혼한 부부의 경우 주거주지로 사용한 집을 판매할 경우 50만달러까지 공제를 받을 수가 있다. (부부 중 한사람이 소유하고, 두 사람이 5년 중 최소한 2년을 그 집에서 동거한 경우) 미혼인경우는 같은 조건에서 최대한 25만달러까지 공제가 가능하다.

대체로 결혼한 부부는 공동 재산권자(Joint tenant)로 집을 소유하고 있어 생존시 각각 절반의 소유권을 가지고, 배우자중 한 쪽이 사망 시 다른 생존자에게 그재산의 모든 소유권이 양도되고 거기다가 그 재산의 절반가격(사망한 배우자의Portion)은 죽은 날짜의 시가(Fair MarketValue)로 원가 상승효과를 보게 된다. 이로인해 집 판매 이익에서 절반은 감면되는 효과를 보게 된다.

좀 더 쉽게 예를 들어 설명하자면, 존김, 제인 김씨 부부가 집을 공동 재산권자(Joint tenant)로 20만달러를 주고 구매해서 30년을 그 집에 함께 살았다고 가정해보자. 시간이 많이 흘러 주택 가격이 10배나뛰어 현재 시가가 200만달러가 되었다.

만약 이 시점에 주택을 팔 경우 주택 판매로 180만달러의 이익을 보게 될 것이다. 그리고 결혼한 부부로서 50만달러의 집 판매에 대한 공제를 받게 되어 과세대상 이익은130만달러가 될 것이다.

하지만 만약에 존 김씨가 시가(Fair MarketValue)가 200만 달러일 때 사망했다고가정해 보자. 이럴 경우 제인 김씨는 그 집에 대한 전 소유권을 가지게 되고 그 집의원가는 110만달러(20만달러의 구매가의 절반인 10만달러인 제인 김씨 소유분과 100만달러 존 김씨 사망으로 인해 부인씨에게 양도된 존 김씨 소유분)가 된다.

그 집을 팔게 됨으로 제인 김씨의 이익은 90만달러가 될 것이다 그러나 집의 판매시점에 따라 집 판매 공제금액은 달라질 수 있다.

만약 제인 김씨가 남편 사망 후 재혼을 하지 않은 경우 남편 사망 후 2년내에는 50만달러까지 공제(Exclusion)가 가능해 과세대상 이익은 40만달러가 될 것이고 만약 위의 조건을 충족하지 못할 경우 제인 김씨는 단지 25만달러까지 공제가 가능해 과세대상 이익은 65만달러가 될 것이다.

서두에 언급한 고객의 경우 이런 혜택을 전혀 받을 수가 없었다. 왜냐하면 그분의 거주지는 Community Property가 인정되는 주가 아니었고 여러 가지 정황 때문에 소유권도 부인이름으로 되어서 남편의 사망으로 인한 원가상승의 혜택도 남편사망 후 3년이 지난 후여서 남편부분에 해당하는 집 판매 공제혜택도 받을 수가없었다.

이와 같은 상황을 전문가와 미리 상담하고 계획을 세웠다면 더 많은 세금감면혜택을 받을 수 있었지 않을까 하는 안타까움이 있는 경우다.

<문의 (213)384-1189>