-담보대신 소유권 변경하라는데

<문> 상당히 큰 금액을 친지에게 빌려 주려고 합니다.

친지는 담보를 제공하는 대신 자신이 살고 있는 집의 소유권을 아예 내 명의로 등기 변경을 하라고 합니다. 혹시 양도세나 재산세 등 세금관계는 어떻게 되는지 조언을 부탁드립니다.

<답> 돈을 빌려주거나 융자받을 때, 필연적으로 담보를 설정하거나 제공하게 됩니다.

돈을 빌려주는 쪽에서는 상환을 보장받기 위해서 담보를 요구하게 되고, 상대방이 지불을 하지 못할 경우 담보가 설정된 부동산이나 동산을 차압하게 되는 것을 의미합니다.

현재 귀하께서는 친지의 부동산을 담보로 저당을 설정하는 것이 아니라, 아예 소유권을 양도받는 것으로 하고 있으므로 큰 차이가 있게 됩니다.

담보만 설정했을 경우에는 모든 세금에 대한 책임은 소유권자에게 있지만, 소유권을 양도받게 되면, 추후 부동산 매매시 발생되는 양도세 뿐만 아니라 부동산 가치 증가액에 대한불로 소득세, 재산세 등도 귀하의 책임이 되는 것이므로 세금전문가와 미리 상의를 한 다음 결정하는 것이 좋겠습니다.

지난 1997년부터, 2년 이상주택을 소유하고 동시에 2년이상 그 주택에서 실제 거주했는지 여부에 따라 주택 매매시 부가가치에 대한 양도소득세를 공제 받을 수 있게 되었습니다. 따라서 소유와 더불어 실제 거주했는지 여부가 세금 공제 혜택에 영향을 끼치기 때문에 더욱 주의 하셔야 합니다.

예를 들면, 귀하의 명의로등기가 된 주택에서 귀하가 아닌 친구가 거주하고 있었다면, 주택 판매시 세금 공제 혜택을 받을 수 없기 때문입니다.


-개인과 법인체가 부동산 공동 소유 가능한가

<문> 주식회사 명의로 상가건물을 구입하려고 합니다. 자금이 약간 부족하여 새로운투자자가 합류하기로 하였는데 저희 주식회사와 공동소유로 등기를 해달라고 요구합니다. 가능한 것인지요.

<답> 일반적으로 부동산 소유권을 등기하는 데에는 크게 네가지 방법이 사용됩니다.

첫째는 ‘Community Property’(C/P)이고, 둘째는 ‘Joint Tenancy’(J/P), 셋째는‘ Tenancy inCommon’ (TIC), 넷째는 ‘Tenancyin Partnership’ (TIP)을 예로 들을 수 있습니다.

C/P는 부부사이에서만 가능한 소유권 형태이고, J/P는개인 즉 살아있는 사람에게만해당하며, 주식회사나 기타 법적인 단체는 해당되지 않습니다. 그 이유는 J/P형태의 소유권인 경우, 공동 소유주권자중 어떤 사람이 사망하게 되면 그 지분이 나머지 생존해있는 사람들에게 동일하게 자동적으로 배분되는 것인데, 사람이 아닌 법인체인 경우 현실적으로 사망하지 않고 영속적으로 존재할 수 있기 때문에 법적으로 불가능하게 되는것입니다.

따라서 주식회사나 기타법인체가 개인과 공동소유권의 형태로 등기를 하려면,TIC나 PIC 형태를 사용하여야 합니다. 이 두가지는 다른형태의 소유권과는 달리 두 사람 (또는 법인체) 이상의 소유권자가 각자의 소유권 지분을 타인의 소유권에 영향받지 않고 독립적으로 소유,처분할 수 있는 특징이 있습니다. 또한, TIC는 서로 다른지분을 소유할 수 있다는 장점이 있습니다.


-CAM 인상에 대한 이의 제기는

<문> 지난해에 입주해 있는 상가의 주인이 바뀌었습니다. 올해 초에 렌트비 인상 통지서와 함께 작년도 공동 경비(CAM) 차액도 청구해 왔습니다. 예년에 비해 상당히 많은 액수라서 지불하지 않고, 원래의 렌트비만 보냈습니다. 그후 건물주로부터 연체료와 변호사 비용을 포함한 통지를 받았는데, 터무니없이 오른 CAM비용을 반드시 지불해야 하는지, 또 강제 퇴거를 당하게 되는지 궁금합니다.

<답> CAM이란 상가나 아파트 등에서 입주자가 공동으로 사용하는 지역, 또는 공동으로 분담해야 하는 비용을말합니다. 모든 리스 계약서에는 공동 경비에 대해 그 내용과 청구 방법이 상세히 기록되어 있고, 일반적으로 부동산세, 관리비, 보험료, 주차장, 쓰레기, 공동 지역 유틸리티, 기타 등이 포함됩니다. 비용 성격상 금액을 미리 확정할 수없으므로, 전년도 비용에 준해서 금액을 정하고 년말 회계 결산후 그 실제 차액을 신년도에 일시불로 청구하게 되는 것 입니다. 일반적으로 공동 경비 지출 내역을 간략하게 첨부하여 그 차액을 청구하게 됩니다. 따라서 귀하가그 비용을 내지 않게 되면 렌트비를 내지 않은 것과 마찬가지로 연체료 추가와 퇴거 소송을 당할 수도 있게 됩니다.

<한태호 변호사>