신현근(Simon S. Capital 대표)
이자율이 시장 이자율 변동에 따라 주기적으로 조정되는 변동 이자율 모기지(Adjustable-Rate Mortgage, ARM, 여기에서는 “ARM”이라고 부름) 중에서 초기 이자율 고정 기간이 3, 5, 7, 10년 등 장기인 ARM을 혼성 변동 이자율 모기지 또는 혼성ARM(Hybrid ARM 또는Fixed Period ARM)이라고 부른다.
이러한 혼성ARM에서는 초기 이자율 고정 기간이 지나면 전형적 ARM(Typical ARM)에서와 같이 1년 또는 6개월마다 정기적으로 이자율이 조정된다. 여기에서는 혼성 ARM의 특성과 이로부터 얻을 수 있는 혜택을 살펴본다. 현재는 변동 ARM에서 혼성 ARM이 차지하는 비중이 매우 커졌음을 볼 수 있다.
보통의 혼성 ARM과 구별되는 최소 불입금 모기지는 금융 위기를 촉발시킨 원인 중의 하나로 지탄받으며 시장에서 거의 자취를 감추었지만, 보통의 혼성 ARM은 변동 이자율 모기지의 대종을 이루고 있다.
1. 초기 이자율 고정 기간
혼성ARM의 초기 이자율 고정 기간은 3, 5, 7, 10년 등 장기간이다. 이 기간 동안에 적용되는 이자율이 고정되며 이에 따라 월 대출 납입금도 고정된다. 보통은 30년 동안에 완전 상각이 이루어질 수 있도록 월 불입금을 결정하는 전액 납입 프로그램이 대부분이지만 초기 고정 기간 동안에는 이자만 납입(Interest Only Payment)하도록 허용하는 프로그램도 있다. 어느 경우에나 이 기간이 지나면 남은 기간 동안에 주기적으로 조정되는 변동 이자율에 따라 완전 상각이 이루어지도록 전액납입을 하게 된다.
2. 정기적 이자율 조정 기간
초기 이자율 고정 기간 이후부터 적용되는 정기적 이자율 조정 기간은 보통 1년 또는 6개월이며 이는 전형적 ARM의 경우와 같다. 보통 1년마다 이자율이 조정되는 프로그램은 3/1, 5/1, 7/1, 10/1 등으로 부르며 6개월 마다 조정되는 프로그램은 3/6, 5/6, 7/6, 10/6 등으로 부른다.
3. 재정 지수
혼성 ARM에서 보통 사용하는 재정 지수((Financial Index)는 재무성 증권(US Treasury Securities) 지수와 런던 은행간 차입 금리(London Interbank Offered Rate, LIBOR)이다. 최초 이자율 조정 기일과 그 이후의 정기적 이자율 조정 기일에는 다음 기간의 이자율을 재정 지수와 융자 당초에 결정된 마진(Margin)을 합하여 산출한다. 융자 기관은 이렇게 산출된 완전 지수화 이자율(Fully Indexed Rate)이 다음에 설명하는 이자율 조정 한도를 넘지 않는 한 다음 기간의 이자율로 활용한다.
4. 이자율 조정 한도
보통 ARM에서는 1년ARM 인 경우에는2/2/6 또는 2/2/5 등으로 이자율 조정한도(Interest Rate Cap)를 표시하며6개월ARM인 경우에는 1/1/6 또는 1/1/5등으로 이자율 조정한도를 표시한다. 이 때 각 경우의 세 개의 숫자는 각각 최초 한도(Initial Cap), 정기적 한도(Periodic Cap)와 전 기간 한도(Life Cap)를 표시한다. 전형적ARM에서는 최초 이자율 조정 기간과 정기적 이자율 조정 기간이 일치하기 때문에 최초 조정 한도와 정기적 한도가 일치한다.
2/2/5로 표시된 이자율 조정한도는 최초 이자율 조정 때나 그 이후의 정기적 조정 때에 그 이전 기간의 이자율보다 2%를 초과하여 이자율을 올릴 수 없으며 전 융자 기간 동안의 이자율이 초기 이자율에 5%를 더하여 산출된 이자율 보다 더 높아질 수 없다는 것을 표시한다.
혼성ARM에서는 초기 이자율 고정 기간이 길기 때문에 정기적 조정 기간보다 최초 조정 한도와 정기적 조정 한도가 다른 경우가 많으므로 이에 유의하여야 한다. 예를 들어 5/1, 7/1/ 10/1 등의 프로그램에서 이자율 조정 한도가 5/2/5등으로 표시되는 경우를 많이 볼 수 있다. 이는 최초 이자율 조정 때에는 초기 이자율보다 5%를 초과하여 올릴 수 없으나 그 이후의 정기적 조정 때에는 그 이전 기간의 이자율보다 2%를 초과하여 올릴 수 없음을 표시하고 있으므로 이러한 경우에는 초기 이자율 조정 한도에 대하여 특히 유의하여야 한다.
5. 최소 불입금 모기지와의 구별
혼성 ARM과 비슷해 보이지만 엄격히 구별해야 할 것이 최소 불입금 모기지(Option ARM)이다. 최소 불입금 모기지의 경우에는 이자율은 매월 조정되지만 월 불입금은 1년에 한 번만 조정되며 이때에도 월 불입금의 연간 상향 조정 한도가 있어 이자율의 변화와 상관없이 새로운 월 불입금이 보통 지난 1년 동안에 적용된 월 불입금보다 7.5%를 초과하여 인상되지 않도록 제한한다. 다만 보통 5년 마다 또는 역상각으로 인하여 모기지 금액이 당초 금액의 125% 또는 110% 등 최고 허용 한도에 달하는 경우에 모기지의 잔여기간 동안에 원리금 모두를 상환할 수 있도록 월 불입금 인상 한도에 상관없이 월 불입금을 조정한다.
이러한 프로그램에서는 인위적으로 낮게 책정된1.00%, 1.25%, 1.50, 1.95% 등의 불입금 계산율 (Payment Rate)을 기초로 책정된 초기 월 불입금, 월 불입금 조정보다 빈번한 이자율 조정과 낮은 월 불입금 조정 한도 등을 원인으로 월 불입금이 발생한 이자보다 적은 경우가 발생할 수 있으며 이때에는 부족한 이자 금액이 모기지 원금에 추가되는 역상각이 발생할 수 있음을 알아야 한다.
이 최소 불입금 모기지가 현재의 모기지 위기의 주범 중의 하나로 비난 받아온 것은 잘 알려진 사실이다. 현재의 경색된 금융 환경 아래에서는 이러한 프로그램은 거의 자취를 감추었다.
