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융자이야기/ 모기지와 자산의 검증

2013-02-23 (토)

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신현근(Simon S. Capital 대표)

모기지 융자 기관은 주택의 구매자가 다운 페이먼트와 클로징 비용, 선납금 및 그 융자 기관이 요구하는 유보금을 가지고 있는지를 검증한다. 다운 페이먼트는 매매 계약 금액에서 모기지로 조달하는 자금을 공제한 금액을 말한다. 클로징 비용은 타이틀 조사 비용, 타이틀 보험료, 모기지세, 변호사비 등 클로징과 관련하여 소요되는 모든 비용을 말한다.

선납금은 클로징하는 달의 이자나 앞으로 3-6 개월 안에 내야 할 부동산세, 보험료 등 클로징 때에 융자 기관이 미리 징구하는 금액을 말하며 이는 비용이 아닌 점에서 클로징 비용과 구별된다. 투자용 주택에 대한 융자를 신청한 경우에 요구되는 2개월이나 6개월분에 해당하는 모기지 원리금, 세금, 보험료처럼 미리 요구되지만 클로징 이후에 사용될 자금을 준비금이라고 말한다.

모기지 신청인이 융자 기관의 자산 검증에 필요한 자료나 절차 등을 잘 이해한다면 스스로에게 적합한 모가지를 얻는데 도움을 받을 수 있을 것이다.

1. 예금 자산
융자 기관은 보통 최근 2개월 분의 은행 거래 내역서(bank statements)를 요구한다. 만약에 거래 내역서가 분기 별로 발행되는 경우에는 최근 분기의 거래 내역서를 요구한다. 융자 기관은 거래 내역서의 다음 항목을 검증한다.

· 모기지 신청인이 계좌의 소유주 (account holder)로 명시되어야 함.
· 계좌 번호가 포함되어야 함.
· 거래 기간이 명시되어야 함.
· 모든 입금과 출금 거래가 포함되어야 함.
· 계좌의 최종 잔액이 명시되어야 함.

모기지 신청인이 위에서 설명한 거래 내역서를 제출하기 어려운 경우에는 예금 확인 요청서(Request for Verification of Deposit)를 사용한다.

융자 기관은 검증을 통해 차입금이 예금에 포함외어 있는지를 세심하게 검토한다. 특히 최근에 개설한 구좌, 최근에 입금된 거액의 예금, 평균 잔액보다 이례적으로 많은 예금 잔액 등이 있는 경우에는 이에 대한 서면에 의한 설명을 요구한다.

2. 주식, 채권이나 뮤추얼 펀드

융자 기관은 그 자산의 소유권, 처분시의 가치를 확인하며, 처분 대전을 실제로 받았는지를 확인한다.

3. 사적 증여금
융자 기관이 증여금(Private Gift)을 자산의 일부로 인정하는 경우에는 증여자가 서명한 증여 서신(gift letter)을 요구한다. 증여금은 친척과 동거인, 약혼자, 종교 기관, 지방 자치 단체나 비영리기관 등으로 부터 받는 경우에만 적합한 증여금으로 인정한다.

융자 기관은 증여 서신의 다음 항목을 검증한다.
· 증여 금액
· 증여금이 교부된 날짜
· 변제 의무가 없다는 증여자의 진술
· 증여자의 이름과 주소, 전화번호와 모기지 신청인과의 관계

융자 기관은 증여자가 자기의 계좌에 증여하기에 충분한 자금을 가지고 있거나, 그 자금이 모기지 신청인의 계좌로 이채되었음을 다음의 서류를 통하여 검증한다.

· 증여자의 수표 사본과 모기지 신청인의 예치 영수증 사본
· 증여자의 출금 영수증 사본과모기지 신청인의 예치 영수증 사본
· 변호사 등 클로징 에이전트에게 직접 발행된 증여자의 수표 사본

4. 자본 증여금
매도인이 매수인에게 자기가 가진 주택 순 자산의 일부를 증여하는 경우를 자본 증여(Gift of Equity) 라고 부른다. 자본 증여를 할 수 있는 사람은 모기지 신청인의 배우자, 자녀를 포함한 친척이나 약혼자 또는 동거인 (domestic partner)에 한정되며, 투자 자산의 매매인 경우에는 허용되지 않는다.
융자 기관은 자본 증여금에 대한여도 사적 증여금에서와 같이 증여 서신을 요구한다.

5. 매매 계약의 예치금
융자 기관은 지급된 예치금 수표의 사본이나 매도인의 변호사 등 예치금을 보유하고 있는 사람의 확인서를 통하여 예치금을 확인한다. 또한 당초 이 예치금이 정당한 자금원에서 나온 것인지를 은행 거래 내역서나 예금 확인 요청서를 통하여 확인한다.

6. 팔린 주택의 순 판매 대전
현재 살고 있는 주택을 처분하고 그 순 판매 대전(Net Proceeds)을 신규로 구입하는 주택의 구입 자금의 일부로 사용하는 경우에는 융자 기관이 최종적으로 기존 주택의 클로징 정산서(HUD-1 Settlement Statement)를 통하여 자금원을 검증한다.

기존 주택의 클로징 이전에 진행되는 신규 주택 융자 심사 과정에서는 판매 가격이 확정된 경우에는 판매 가격에서 판매비용과 주택 모기지 등의 부담(liens)을 공제한 금액을 순 판매 대전으로 인정하며 판매 가격이 확정되지 않은 경우에는 리스팅 가격의 90%에서 주택 모기지 등의 부담(liens)을 공제한 금액을 순 판매 대전으로 인정한다.

7. 적합한 자산으로 인정받지 못하는 경우
다음에 열거하는 항목은 융자 심사 과정에서 적합한 자산으로 인정받기 어렵다.
· 자산 소유주가 은퇴, 퇴직이나 사망한 경우가 아니면 인출할 수없는 자산
· 비상장 회사의 주식
· 무담보 차입금