신현근(Simon S. Capital 대표)
주택을 담보로 하여 차입인이 일정한 한도 내에서 필요에 따라 자유롭게 자금을 인출할 수 있도록 허용하는 크레딧 라인을 설정해주는 모기지 대출을 주택 담보 크레딧 라인(Home Equity Line of Credit)이라고 한다. 보통은 2차 모기지를 담보로 하지만 1차 모기지를 담보로 하는 경우도 있다. 이러한 크레딧 라인은 주택 구입 때에 설정되거나 주택 구입 이후에 재융자를 통하여 설정된다. 이러한 크레딧 라인을 이미 가지고 있거나 이를 고려하고 있는 주택 소유자를 위하여 이로 인한 혜택, 융자 조건과 사용 방법, 주의할 점 등을 차례로 살펴본다. 또한 주택 가격의 폭락과 금융 위기가 주택 담보 크레딧 라인에 미친 영향을 함께 살펴본다.
1. 차입인에 대한 혜택
주택 담보 크레딧 라인의 차입인은 보통 10만달러까지의 대출금에 대한 이자에 대하여 세무상 소득 공제 혜택을 받으며 본인이 필요한 시점에 필요한 금액만큼 인출하고 인출 잔액을 아무 때나 제한 없이 상환하며 대출 한도 안에서 목적에 상관없이 회전 사용할 수 있는 편의성을 누릴 수 있다.이러한 혜택으로 인하여 크레딧 라인의 설정이 차입인에게 적합한 몇 가지 경우를 아래에서 살펴본다. 차입인이 가까운 장래에 개인적인 용도나 사업을 위하여 자금이 필요하지만 당장에 인출할 필요가 없는 경우에 적합하다.
차입인이 주택 융자 이외에도 크레딧 카드 대출, 자동차 대출, 은행 일반 대출 등 여러 종류의 부채를 지고 있어 이를 주택 담보 크레딧 라인의 인출금으로 대체하고자 하는 경우에 적합하다. 80% 이상의 대출이 필요한 차입인이 1차 모기지와 동시에 주택 담보 크레딧 라인을 설정하는 경우에는 민간 모기지 보험을 들지 않고도 80% 이상의 대출을 받을 수 있다. 경우에 따라서는 하나의 대출로는 받을 수 없는 높은 융자 비율의 대출을 받는데 도움이 된다.
2. 융자기관에 대한 혜택
융자기관의 입장에서는 이러한 크레딧 라인이 주택을 담보로 확보하고 변동 이자율을 적용함으로 무담보 대출이나 자동차 등 동산 담보 대출에 비하여 안전하다.
3. 융자 조건과 사용 방법
이자율은 대부분 우대금리(Prime Rate)에 연동하여 변한다. 대출 한도, 융자 비율, 차입인의 신용도 등에 따라 우대 금리를 적용하거나 우대 금리에 일정한 마진을 더하거나 뺀 이자율을 적용하는 것이 보통이다. 2011년 3월 현재의 우대금리는 3.25%이다.
과거에는 총 융자 비율을 주택 가격의 100%까지 허용하는 융자기관도 쉽게 볼 수 있었으나 현재는 융자 기관마다 위험 부담을 줄이기 위하여 융자 비율을 보수적으로 낮추고 있다. 현재의 시장에서 85%의 총 융자 비율을 넘기는 어렵다.
보통 10년 또는 15년 정도의 인출 기간이 주어지며 이 기간 동안 차입인은 자유스럽게 대출 한도 안에서 대출금을 인출할 수 있다. 이 기간 동안에는 대출 잔액에 대한 이자를 최소 월 불입금액으로 하는 경우가 대부분이다.
인출 방법은 융자기관이 제공하는 수표를 사용하는 것이 보통이지만 자동 이채 등을 통한 인출 등 다른 방법이 사용되기도 한다. 인출기간이 지난 후 그 기간 동안에 의무적으로 원리금을 상환해야 하는 상환 기간이 주어진다. 이 기간은 10년 또는 15년 등 장기인 것이 보통이다.
융자기관에 따라서는 연유지비를 부과하므로 잘 따져보아야 한다. 융자기관에 따라서는 신용이 매우 좋은 차입인에게 크레딧 라인 설정 때에 아무 비용도 부과하지 않는 프로그램을 허용하기도 한다. 그러나 이 경우에도 주택 담보 크레딧 라인을 설정한 후 3년이나 4년 등 빠른 시일 안에 주택의 처분이나 재융자 등으로 이 크레딧 라인을 폐쇄해야 할 경우에는 융자기관이 클로징 때 차입인을 위하여 부담한 비용을 회수하는 경우가 있음으로 이를 미리 알고 있어야 한다.
과거에는 융자기관에 따라서는 신용이 매우 좋은 차입인에게 수입을 조사하지 않고 대출을 결정하는 프로그램을 허용하였으나 현재의 시장 상황에서는 이러한 프로그램을 찾기 어렵다.
4. 차입인이 주의할 점
차입인이 자금을 언제든지 어떤 목적으로든지 자유스럽게 인출할 수 있기 때문에 차입인이 분별있게 이를 사용하지 않으면 오히려 지나친 채무 누적 등으로 차입인이 큰 어려움에 처할 수도 있다.
또한 변동 이자율 모기지이기 때문에 이자율 변동에 대한 위험을 차입인이 모두 지게 된다. 그러므로 지나치게 큰 금액의 잔액을 장기간 이에 의존하지 않도록 주의하여야 한다. 2003년 6월 말에서 2004년 6월 말까지 4%이던 우대 금리가 빠른 기간 안에 계속해서 인상되어 2006년 6월 말에는 8.25%의 높은 이자율에 도달하였다. 이후 이 우대 금리가 2007년 9월까지 그 높아진 금리를 유지하다가 2007년 9월 말 이후 계속 낮추어져 2011년 3월 현재 3.25%의 낮은 금리를 오랫동안 유지하고 있다. 우대 금리가 현재까지 매우 낮은 수준을 유지하고 있으나, 차입인은 여전히 이자율 변동의 위험성에 노출되어 있다.
5. 주택 가격 하락이 미친 영향
부동산 시장이 무너지면서 대폭적으로 주택가격이 하락하자 주택 담보 크레딧 라인을 제공했던 금융 기관들이 비상 대책을 강구했다. 상황에 따라 기존 크레딧 라인의 대출 한도를 감축하거나 조정일 이후에는 대출 한도를 활용하여 회전 사용할 수 없도록 하였다. 회전 사용 권한이 박탈된 경우에는 당초의 인출 기간 동안에는 추가로 대출를 받지 못하지만 당초 조건에 따라 보통 이자만 납부하도록 허용한다. 물론 인출 기간을 경과하여 상환 기간이 도래하면 이 때부터는 원금과 이자를 함께 상환하여야 한다.
6. 금융 위기와 심사 기준의 강화
금융 시장이 처한 신용 경색 사태로 인하여 크레딧 라인에 대한 심사 기준이 대폭 강화되었다. 특히 최저 신용 점수 요건이 매우 높아졌으며 대부분의 프로그램이 세금 보고서 등을 통하여 확인할 수 있는 충분한 소득과 은행 거래 내역서 등을 통하여 확인할 수 있는 최소한의 예비비를 요구한다. 현재는 다른 금융 기관이 1차 모기지를 가지고 있는 경우에 주택 담보 크레딧 라인을 허용하는 금융 기관은 극히 소수에 불과하다.
7. 사업용 크레딧 라인
사업체에 대하여 금융 기관이 허용하는 사업체 크레딧 라인(Business Line of Credit)이나 상용 건물이나 주상 복합 건물을 담보로 한 상용 건물 담보 크레딧 라인(Commercial Equity Line of Credit)은 사업용 금융이며 주된 담보가 주택이 아닌 점에서 주택 담보 크레딧 라인과 다르다. 이러한 크레딧 라인은 사업자인 차입인에게 큰 도움을 줄 수 있는 금융 수단이다.
