신현근 (Simon S.Capital 대표)
사업용 자금이나 투자 자금을 얻고자 하는 경우나 부채 통합, 혹은 개인적인 사용을 위한 경우이거나 그 용도에 상관없이 주택을 담보로 한 현금 조달이 비즈니스 론이나 신용 카드 대출, 개인 대출 등 다른 종류의 대출을 통한 현금 조달보다 이자율이나 상환 기간 등 대출 조건에서 유리하며, 세제상으로도 우대를 받을 가능성이 높다.
현금 조달을 위한 재융자 요건은 대출 이자율과 대출 기간 등 대출 조건만을 변경하는 재융자의 요건에 비해 까다롭다. 왜냐하면 이 경우에는 융자 기관이 해당 주택의 구입을 위한 경우가 아닌데도 그 주택을 담보로 다른 용도를 위한 새로운 자금을 지원하기 때문에, 단순한 융자 조건 변경을 위한 재융자와 비교할 때 융자 기관의 위험 부담이 상대적으로 높아지기 때문이다.
이자율을 아주 낮은 수준에 머물러 있지만 융자를 얻는 것은 매우 어려운 현재의 융자 환경 속에서 주택소유자가 주택을 이용하여 필요한 현금을 적절하게 조달하기 위해서는 다음에 소개하는 다양한 방법을 고려하는 것이 좋을 것이다.
1. 1차 모기지만 있는 경우에 새로운 모기지로 교체하는 방법
주택에 현재 1차 모기지만 있는 경우에 주택 소유자는 새로운 모기지를 받아 기존의 1차 모기지를 상환하고 새로운 대출 금액에서 기존 모기지의 상환 대금과 재융자에 소요되는 비용을 제외하고 남은 금액을 현금으로 인출할 수 있다. 이 경우에 새로운 모기지는 큰 금액의 1차 모기지 하나로 이루어지는 경우와 1차 모기지와 2차 모기지로 이루어지는 경우로 나눌 수 있다.
두 번째 경우에도 2차 모기지는 홈 에퀴티 론인 경우와 홈 에퀴티 크레디트 라인인 경우로 나눌 수 있다. 홈 에퀴티 론은 일정한 대출 금액을 일시에 대출받은 후 계속해서 원리금을 갚아나가는 대출로, 대출 금액의 회전 사용이 허용되지 않는다는 점에서 크레딧 라인과 다르다.
1차 모기지와 함께 2차 모기지를 설정하는 방법은 1차 모기지만을 설정하는 경우보다 현금 인출 금액을 높이는데 유리하거나, 모기지 보험료의 부담을 피할 수 있거나 이자율을 낮추기 위하여 도움이 되는 경우 등에 활용된다.
2. 1차와 2차 모기지 모두를 새로운 모기지로 교체하는 방법
주택에 현재 1차와 2차 모기지가 있는 경우에 주택 소유자는 새로운 모기지를 받아 기존의 1차와 2차 모기지를 모두 상환하고 새로운 대출 금액에서 기존 모기지의 상환 대금과 재융자에 소요되는 비용을 제외하고 남은 금액을 현금으로 인출할 수 있다.
이 경우에도 새로운 모기지는 위의 경우에서 살펴본 바와 같이 큰 금액의 1차 모기지 하나로 이루어지는 경우와 1차 모기지와 2차 모기지로 이루어지는 경우로 나눌 수 있다.
3. 2차 모기지만을 더 큰 금액의 2차 모기지로 교체하는 방법
1차 모기지와 2차 모기지가 함께 있는 경우에 2차 모기지만을 더 큰 대출 금액의 2차 모기지로 대체함으로써 현금을 조달할 수 있다.
이 경우에는 기존의 1차 모기지에 영향을 미치지 않으므로 융자 비용을 절감할 수 있는 장점이 있으나, 독립적 2차 모기지 프로그램을 가진 융자 기관이 많지 않으며, 이러한 프로그램이 있는 경우에도 대출 조건이 매우 까다로운 단점이 있다.
2차 모기지를 설정하는 융자 기관은 보통 다른 융자 기관이 1차 모기지를 가지고 있기 때문에 2차 모기지를 설정하더라도 차입인의 채무 불이행 때문에 담보물인 주택을 처분하는 경우에 처분 대전에서 1차 모기지 기관이 융자 원리금과 경비를 모두 회수하고 남는 금액이 있는 경우에만 자기의 융자 원리금을 받을 수 있으므로 매우 불리한 처지에 놓이게 된다.
그러므로 이러한 2차 모기지는 1차 모기지에 비하여 이자율이 높아지며 이에 대한 융자 심사 기준도 까다롭다.
4. 1차 모기지만을 더 큰 금액의 1차 모기지로 교체하는 방법
1차 모기지와 2차 모기지가 함께 있는 경우에 2차 모기지를 그대로 둔 채로 1차 모기지만을 더 큰 대출 금액의 1차 모기지로 대체함으로써 현금을 조달할 수 있다.
2차 모기지를 가진 융자 기관 입장에서는 1차와 2차를 합한 전체 모기지 금액이 증가하므로 이로 인하여 위험 부담이 그만큼 커지게 된다.
그러므로 이러한 특수한 경우에는 기존의 2차 모기지 융자 기관의 양해를 얻어야만 1차 모기지를 교체할 수 있다. 이러한 양해는 2차 융자 기관이 1차 모기지의 교체에도 불구하고 선순위 담보권자로서의 지위를 주장하지 아니하고 후순위 담보권자로서의 지위를 그대로 유지할 것을 받아드리는 것을 의미하므로 2차 융자기관의 정책에 따라 결정될 수밖에 없다. 이러한 2차 모기지 기관의 양해를 후순위수용 (Subordination) 이라고 부른다.
그러므로 1차 모기지만을 교체하고자 하는 차입인은 현재의 2차 모기지 융자 기관의 정책이 이를 허용하는지, 허용하는 경우에는 어떤 절차를 거처야 하는지 등을 미리 알아보아야 한다. 이러한 양해를 얻은 경우에는 이미 설정되어 있는 2차 모기지를 계속해서 유지할 수 있으며 융자 비용도 절감할 수 있게 된다.
5. 모기지가 없는 경우에 새로운 모기지를 설정하는 방법
주택에 대한 1차 모기지만 있는 경우에는 2차 모기지만을 설정하며, 전혀 모기지가 없는 주택을 소유하고 있는 경우에는 1차 모기지만을 또는 1차 모기지와 2차 모기지를 함께 설정하여 현금을 조달할 수 있다.
주택 소유자가 그 주택에 전혀 모기지가 없는 경우에 상대적으로 큰 금액의 현금을 융통성 있게 사용하기 위하여1차 모기지를 담보로 한 홈에퀴티 크레디트 라인을 활용할 수도 있다. 또한 차입인이 일시적으로 자금을 사용한 후에 짧은 기간 안에 융자금 전액을 상환할 계획을 가진 경우에도 클로징 비용을 부담하지 않는 홈 에퀴티 라인을 활용하는 것이 도움이 될 수 있다.
