신현근(Simon S. Capital 대표)
집을 구매하고자 하는 사람은 다운페이먼트로 지불할 수 있는 금액과 모기지로 조달할 수 있는 금액을 산정하여 자기가 구매할 주택의 규모를 결정하는 것이 합리적이다. 여기에서는 모기지 신청인이 융자 기관의 심사 기준을 감안하여 모기지로 조달할 수 있는 금액 즉 적정한 모기지 금액을 어떻게 산출할 수 있는지를 예를 들어가며 살펴본다.신용 경색 사태가 장기화하면서 모기지 심사 기준이나 방법이 가장 보수적인 쪽에 머물러 있으므로 모기지 신청인이 전통적인 심사 기준이나 방법을 이해할 필요가 더욱 커지고 있다. 특히 소득을 입증하지 않고도 융자를 하는 프로그램이 거의 자취를 감추었으므로 모기지 신청인이 적정한 모기지 금액을 미리 알고 있어야 할 것이다.
1. 기준 소득의 산출
신청인은 먼저 기준 소득(Qualifying Income)으로 사용할 총 월 소득 금액을 계산하여야 한다. 융자 기관에서는 보통 2년분의 총 소득을 사용하여 산출한 월 평균치를 총 월 소득 금액으로 사용한다. 여기에서 총 소득과 순 소득을 우선 구별하는 것이 필요하다. 총 소득은 세금을 공제하기 이전의 소득을 말하며 순 소득은 총 소득에서 경비와 세금을 차감한 금액을 의미한다. 공동 신청인이 있는 경우에는 공동 신청인의 소득을 포함하는 것으로 이해하여야 한다.
여기에서는 신청인의 과거 2년에서 1년 사이의 연간 총 소득이 15만달러이고 지난 1년분이 16만2,000달러인 케이스를 보도록 한다. 이 경우에 2년분의 총 소득을 합하여 얻은 31만2,000달러를 24로 나누면 평균 총 월 소득 금액으로 1만3,000달러를 얻을 수 있다.
급여 소득자의 급여처럼 소득이 안정적인 증가 추세인 경우에는 최근의 소득을 기준 소득으로 인정받을 수도 있으며, 구체적인 소득의 종류에 따라 기준 소득으로 융자 기관이 인정하는 범위나 금액이 다르다.
실제 소득 계산을 할 때에는 기본 취업 소득뿐만 아니라 시간외 수당, 보너스, 커미션, 배당금, 이자, 순 임대 수입, 부업 소득, 이혼 수당, 자녀 양육비, 실업 보상금, 연금, 사회 보장 혜택 등이 누락되지 않도록 모두 포함시켜야 한다.
2. 주택 비율을 이용한 최대 월 주택 비용의 산출
위에서 산출한 기준 소득에 주택 비용 비율을 곱하면 융자 기관이 사용하고 있는 심사 기준에 따른 최대 주택 비용이 산출된다. 주택 비율 또는 주택 비용 비율은 융자 기관이 심사 기준으로 사용하는 기준비율중의 하나로 월 주택 비용을 총 월 소득 금액으로 나눈 비율을 말하며 융자 기관이나 프로그램에 따라 각각 차이가 있으나 보통 28%로 보면 무리가 없다.
월 주택 비용에는 모기지 원금과 이자 납입금, 주택 위험 보험료, 부동산세 및 개인 모기지 보험료, 주택 조합 납입금등이 포함된다. 위의 케이스를 사용하면 총 월 소득 금액인 1만3,000달러에 28%를 곱하여 얻은 3,640달러가 이 신청인이 부담할 수 있는 주택 비율에 따른 최대 월 주택 비용이 된다.
3. 부채 비율을 이용한 최대 월 고정 비용의 산출
위에서 산출한 기준 소득에 총 비용 비율을 곱하면 융자 기관이 사용하고 있는 심사 기준에 따른 최대 월 고정 비용이 산출된다. 월 주택 비용과 장기 월 채무를 합한 금액을 월 고정 비용이라고 부르며, 부채비율 또는 총 비용비율은 기준비율 중의 하나로서 월 고정 비용을 총 월 소득 금액으로 나눈 비율을 말하며 보통 36%로 보면 무리가 없다. 위의 케이스를 사용하면 총 월 소득 금액인 1만3,000달러에 36%를 곱하여 얻은 4,680달러가 이 신청인이 부담할 수 있는 최대 월 고정 비용이 된다.
4. 장기 월 채무 납입금의 산출
신청인은 월 고정 비용의 일부를 이루는 장기 월 채무 납입금을 산출하여야 한다. 보통 10개월 이상 불입하여야 할 의무가 있는 분납 채무나 회전 채무에서 발생하는 납입금을 장기 월 채무 납입금으로 계산한다. 여기에는 크레디트 카드 등 회전 채무, 자동차 융자금, 학자금 융자금, 다른 보유 부동산 의 융자금, 이혼 수당, 자녀 양육비 등을 모두 포함시켜야 한다.위의 케이스에서 신청인의 장기 월 채무 납입금이 1,500달러라고 가정한다.
5. 부채 비율을 이용한 최대 월 주택 비용의 산출
위의 케이스에서는 산출된 최대 월 고정 비용인 4,680달러(상기 3 참조)에서 장기 월 채무 납입금인 1,500달러(상기 4 참조)를 차감한 3,180달러가 이 신청인이 부담할 수 있는 부채 비율에 따른 최대 월 주택 비용이 된다.
6. 최대 월 주택 비용의 확정
융자 기관은 주택 비용 비율과 부채 비율에 따라 각각 산출된 최대 월 주택 비용 중에서 작은 금액을 모기지 가능 금액을 산출하는데 사용하므로 신청인도 이와 같은 방법을 사용하여야 한다. 위의 케이스에서 주택 비율을 사용한 최대 월 주택 비용인 3,640달러(상기 2 참조)와 부채 비율을 사용한 최대 주택 비용인 3,180달러(상기 5 참조) 중에서 작은 금액인 3,180달러가 이 신청인이 부담할 수 있는 최대 월 주택 비용이 된다.
7. 최대 모기지 원리금의 산출
위에서 확정된 최대 주택 비용에서 주택 위험 보험료, 부동산세 등을 차감한 경우에 최대 모기지 원리금이 산출된다. 위의 케이스에서 주택 위험 보험료가 월 70달러, 부동산세가 월 200달러 등 총 270달러가 모기지 원리금 이외의 월 주택 비용이라고 가정하면 확정된 최대 월 주택 비용인 3,180달러에서 이 금액을 차감한 2,910달러가 이 신청인이 부담할 수 있는 최대 모기지 원리금이 된다.
8. 적정한 모기지 금액의 산출
적정한 모기지 금액은 최대 모기지 원리금, 추정 이자율, 희망 상환 기간이 결정되면 산출할 수 있게 된다. 신청인이 이러한 기본적인 수치를 가지고 전문가에게 문의하거나 모기지 계산기 또는 스프레드 쉬트 프로그램의 수식을 활용할 수 있을 것이다. 위의 케이스에서 모기지 원리금 2,910달러, 추정 이자율 연 5%, 상환 기간 30년을 상정하는 경우에 54만2,080달러가 금융기관으로부터 융자를 받을 수 있는 모기지 금액 또는 적정한 모기지 금액이 된다.
9. 기준 비율의 가변성과 융통성
위에 적용한 두 가지의 기준 비율은 융자 기관, 프로그램, 대출금액, 융자 비율 등에 따라 달라지는 것이 보통이다. 또한 이 기준을 벗어나는 경우에도 다른 조건이 좋은 경우에는 이에 대한 예외를 인정하는 등의 융통성이 있을 수 있다. 또한 주택 비율을 사용하지 않고 부채 비율만을 사용하거나, 컴퓨터 프로그램을 통한 자동 심사인 경우에 고정된 기준 비율을 사용하지 않는 경우도 있다.
