신현근(Simon S. Capital 대표)


다운페이먼트는 매매 계약 금액에서 모기지로 조달하는 자금을 공제한 금액, 즉 주택 매입인이 클로징 때 보통 자기 자금으로 매도인에게 지불하는 금액을 말한다. 이는 매매 계약 체결시에 주택 매입입인이 계약을 이행하겠다는 선의를 표현하기 위하여 매도인의 변호사에게 지불하는 계약금과는 구별되어야 한다. 그러나 계약금도 보통 클로징 때에 다운페이먼트의 일부로 충당된다.

융자 기관은 다운페이먼트가 20% 미만으로 낮아지는 경우에는 높이지는 채무 불이행 위험에 대비하기 위하여 민간 모기지 보험을 구입하도록 하거나, 높은 이자율을 적용하는 등 차입인에게 추가적인 부담을 지도록 할 뿐만 아니라 훨씬 엄격한 융자 심사 기준을 적용한다.

융자 기관의 심사 기준이 지나치다고 생각될 만큼 엄격해진 요즈음의 시장 상황에서는 다운페이먼트와 클로징 비용 등 주택 매입에 소요 되는 자금을 매매 계약이나 융자 신청 이전부터 미리 준비해야 할 필요성이 어느 때보다 높아졌다. 특수한 경우를 제외하고는 이러한 자금은 최근 2개월 동안의 은행 거래 내역서 등을 통하여 그 이전부터 본인이 준비한 자금임을 입증할 수 있어야 한다.

여기에서는 주택 매입을 위하여 은행에 저축한 자금이 부족한 주택 매입인이 활용할 수 있는 여러 가지 대체 자금 출처에 대하여 알아본다.

1. 증여금
가족과 친척이나 차입인과 오랫동안 밀접한 재정적인 관계에 있었던 사람으로부터 증여금을 받을 수 있는지 알아보는 것이 좋다. 부모님이나 시부모님으로 부터 증여금을 받는 것이 가장 일반적인 예일 것이다. 부모님께서 살고 계시는 집을 담보로 한 1차나 2차 모기지론을 통하여 증여금을 마련하는 경우에는 차입인의 부채 비율에는 전혀 영향을 주지 않기 때문에 차입인의 모기지 융자에 큰 도움을 줄 수 있다.

이러한 증여금을 활용하고자 할 때는 매 회계연도마다 인정되는 세금 없이 제공할 수 있는 증여금 한도를 활용하기 위하여 회계사와 의논하는 것이 좋을 것이다.
고용주의 요청에 따라 다른 지역으로 이주하는 경우에 고용주가 다운페이먼트의 전부나 일부 그밖에 이사 비용 등을 부담하는 프로그램을 가지고 있는지 문의하는 것이 좋다.

2. 자본 증여금
융자 기관의 프로그램 중에는 차입인이 가족이나 친척 등으로 부터 주택을 시세보다 싸게 구입하는 경우에 그 차액을 매도인이 매수인에게 증여하는 것으로 보고 이를 자본 증여(Gift of Equity)라고 부르며 이 자본 증여 금액을 다운페이먼트의 일부로 인정한다.
이 경우에 융자 기관은 두개의 감정을 요구하는 경우도 있으며, 자본 증여분 이외의 자산에 대하여는 엄격한 검증을 요구한다.

3. 소유 부동산의 에퀴티
현재 휴가용 주택이나 투자용 부동산을 가지고 있는 경우에 이 부동산의 재융자를 통하여 구입하고자 하는 주택의 매입 자금을 마련할 수 있을 것이다. 일반적인 재융자 방식을 취하는 경우에 비용 부담이 많거나 기존의 이자율보다 새로운 이자율이 더 높아지는 등 조건이 불리한 경우에는 이차모기지론을 활용하는 것이 효과적일 수도 있다. 다만 요즈음에는 이차 모기지론의 융자 요건이 매우 엄격하고 이자율도 높으므로 충분한 시간을 가지고 가장 적합한 방법을 선택하는 것이 필요하다.
그러나 이러한 기존의 부동산을 통한 추가 자금 조달 방법은 결과적으로 차입인의 부채 비율을 높임으로써 차입인의 수입이 충분하지 않은 경우에는 차입 가능 한도를 줄일 수 있다는 점을 함께 고려하여야 한다.

4. 클로징 비용 지원금
매도인이 매입인의 소요 자금을 줄여줌으로써 판매를 용이하게 하기 위하여 일정한 금액을 매입인에게 지원하는 경우를 가끔 볼 수 있다. 이러한 매도인 지원금은 모기지 클로징 비용에 충당되므로 매입인의 부담을 줄여준다. 이러한 지원금은 건축업자, 부동산 중개인이나 융자 기관으로부터 올수도 있으나 매도인으로 부터 오는 경우가 대부분이다. 클로징 비용 지원금은 매매 가격의 3% 또는 6% 등으로 제한되며, 감정가가 이 지원금을 포함한 매매 가격을 뒷받침해야만 인정될 수 있다.이와 비슷한 성격으로 정부가 처음 주택을 매입하는 분 중에서 소득이 비교적 낮은 분들에게 다운페이먼트에 쓸 자금으로 소액을 지원하는 프로그램도 있다.

5. 생명 보험 현금 가치
저축성 생명 보험을 기간별 생명 보험으로 전환하면 저축성 생명 보험의 현금 가치(Cash Value) 를 활용할 수 있다.

6. 은퇴 계획 자금
개인 은퇴구좌(IRA/Keogh)와 401(K) 플랜과 같은 은퇴 계획에 잠겨 있는 자금도 다운페이먼트 등으로 활용할 수 있다. 다만 자금 인출 시에 발생할 수 있는 벌과금을 공제한 잔액만이 자산으로 인정된다.

7. 주식이나 주식 옵션
주식이나 주식 옵션을 처분한다면 쉽게 다운페이먼트를 마련할 수 있을 것이다. 그러나 이러한 거래로 인하여 발생할 수 있는 양도 소득세가 얼마나 되는지 미리 알아보고 이에 대비하여야 한다.

8. 보유 현찰
경제적 약자를 대상으로 한 특수한 프로그램에서 예외적으로 보유 현찰을 다운페이먼트 등의 자금원으로 인정하는 경우를 볼 수 있지만, 일반적으로는 장롱 속에 넣어둔 자금이나 신용 카드에서 인출할 수 있는 자금은 융자 기관에서 적합한 자금 출처에서 온 돈으로 인정받지 못한다. 금융 위기가 악화되기 이전에는 자산의 보유를 입증하지 않아도 융자를 쉽게 받을 수 있는 프로그램이 많이 있었으나 지금은 아주 특별한 경우를 제외하고는 이러한 프로그램이 모두 없어진 상태이므로 주택 구매를 계획하는 분은 보유 현찰을 금융 기관 등에 일찍 예치하는 것이 중요하다.