신현근(Simon S. Capital 대표)
주택 모기지 신청이 접수되면 융자 기관에서는 보통 익스피어리언(Experian), 에퀴팩스(Eqifax), 트랜스 유니언(Trans Union)을 포함하는 3대 신용 조회 회사의 기록을 종합한 종합 신용 보고서를 신청하여 여기에 나타나는 신용 점수와 신용 기록을 함께 검토하므로 모기지 신청인이 이에 대하여 미리 알고 준비하는 것이 필요하다.
특히 신용 경색 사태가 장기화된 현재의 모기지 시장에서는 신용 요건을 잘 갖추지 못하면 융자가 불가능한 경우가 많다.
1. 신용 점수
신용 점수는 각 개인의 신용 보고서에 포함된 신용 기록(Credit History)에 대하여 수학적인 모델 (Mathematical Model)을 사용하여 개인의 신용도를 점수화한 것이다. 금융계에서는 융자 기관이나 융자의 종류 등 특정한 목적에 적합한 신용 점수를 얻기 위하여 다양한 신용 모델을 사용하고 있다.
그러나 현재는 Fair, Issac and Company가 개발한 모델과 소프트웨어를 사용하여 산출하는 FICO 점수가 가장 널리 사용되고 있다. FICO 점수는 300에서 850사이이며 점수가 높을수록 신용도가 좋은 것이다. 융자 기관마다 각각 다른 융자 정책과 다양한 프로그램을 가지고 있으므로 모든 융자 기관이 함께 사용하는 좋은 점수와 나쁜 점수를 구별하는 하나의 기준 점수(Score Cutoff)는 존재하지 않는다. 그러므로 구체적인 프로그램과 관련해서만 어느 FICO 점수가 그 프로그램의 기준에 적합한지 여부를 이야기할 수 있다.
그러나 보통 700점 이상이면 융자 기관이 좋은 조건의 프로그램을 제시하며, 620점 미만인 경우에는 매우 불리한 조건의 프로그램만을 제시한다. 이처럼 융자 기관은 프로그램에 따라 최소 신용 점수를 요구하는 경우가 많으므로 모기지 신청인이 어떤 프로그램의 모기지를 신청할 것인가를 결정함에 있어서 자기의 신용 점수와 심사 기준이 요구하는 신용 점수를 비교하는 것이 필요하다. 모기지 위기가 지속되면서 현재는 각 프로그램에서 과거에 요구하던 최소 신용 점수가 큰 폭으로 상향 조정되었다.
이뿐만 아니라 위험성을 기준으로 융자 비율과 신용 점수에 따라 현저하게 다른 이자율이나 수수료를 적용하는 것이 일반화되어서 같은 프로그램으로 융자를 받는 경우라도 신용도에 따라서 신청인이 큰 영향을 받게 된다. 즉 FICO 점수가 620 미만인 분, 620-639, 640-659, 660-679, 680-699, 700-719, 720-739 인 분 그리고 740 이상인 분으로 자세하게 분류하여 각각 다른 융자 조건을 제시하는 프로그램을 많이 볼 수 있다.
2. 신용 구좌
모기지 신청인 대부분이 신용 점수가 얼마인가에 대해서만 관심을 가지지만 신용 점수가 좋다하더라도 융자 기관이 요구하는 신용구좌에 관한 요건을 갖추지 못하면 모기지를 얻을 수 없는 경우도 있다. 모기지 융자 기관에서는 보통 3개에서 5개의 신용 구좌(Trade Lines)를 요구하며 이들이 보통 12개월 이상의 보고 기록을 갖출 것을 요구하며 이중 하나는 현재 살아 있는 구좌이기를 요구한다. 융자 기관에 따라서는 신용 구좌 중 하나는 최소한 지난 24개월 이상 동안 살아 있었을 것을 요건으로 한다. 이 요건 또한 금융 기관에 따라 또한 프로그램에 따라 차이가 있음을 감안하여야 한다.
그러므로 갓 성년이 된 젊은이와 부부 중 어느 한 편의 신용에만 의존하다가 신용이 있는 배우자를 사별한 남은 배우자나 그 배우자와 이혼한 배우자, 이주 초기의 이민자 또는 외국인 등의 경우에는 융자 기관이 요구하는 숫자의 신용 기록을 가지지 못해 불이익을 받기 쉽다. 이러한 입장에 있는 분은 신용 구좌를 늘려나가는 방안을 강구하고, 이미 가지고 있는 신용 구좌를 함부로 폐쇄하지 않도록 유의하여야 한다.
3. 신용에 관한 신청인의 선언
통일 주택 융자 신청서의 선언(Declarations) 섹션에서는 모기지에 대한 장애가 될 가능성이 있는 판결, 파산, 강제집행, 소송 여부 등 다음에 열거하는 중요한 아홉 가지 사항에 대한 질의에 대하여 답변을 요구하며 이 중 어느 질의에 대한 답변이 ‘예’ (‘Yes’) 인 경우에는 이에 대하여 추가 용지에 설명할 것을 요구한다.
a. 아직 해결되지 않은 판결이 있습니까?
b. 지난 7년 안에 파산 선고를 받은 적이 있습니까?
c. 지난 7년 안에 담보물에 대한 강제 집행을 당하거나 이에 대신하여 담보물에 대한 소유권을 양도한 적이 있습니까?
d. 현재 진행 중인 소송의 일방 당사자입니까?
e. 강제 집행, 강제 집행을 면하기 위한 소유권 양도나 판결을 초래한 대출에 대하여 직접적이거나 간접적인 채무를 진적이 있습니까?
f. 현재 연방 채무나 대출, 모기지, 재무상의 의무, 보증 채무나 대출 보증에 대하여 연체나 채무불이행 상태에 있습니까?
g. 이혼 수당, 자녀 양육비나 별거 수당을 지불할 의무가 있습니까?
h. 다운페이먼트 중 일부를 빌렸습니까?
i. 어음의 공동 발행인이거나 배서인입니까?
위에서 열거한 질의 사항들은 직접적으로 또는 간접적으로 신청인의 신용과 재무 상태를 평가하는데 큰 영향을 미치는 사항들이므로 이에 대한 본인의 선언 또는 답변을 요구하고 있다. 여기에 해당하지 아니하더라도 신청인에게 과거의 연체 사실 등 불리한 기록이 있을 때에는 이에 대한 설명서를 미리 준비하는 것이 좋다.
4. 신용 기록의 사전 수정
융자 기관은 신용보고서에 나타난 기록을 중심으로 모기지 승인 여부를 결정하므로 모기지 신청을 계획하고 있는 소비자는 충분한 시간을 가지고 신용 보고서의 내용을 검토하여 그 내용에 포함된 오류, 현재의 상태와 동떨어진 기록, 오해를 불러올 수 있는 기록, 신용 파일에 포함되어서는 안 될 내용 등이 있는지 검토하여 그 필요성이 인정되면 이 항목들의 수정 절차를 밟는 것이 필요하다.
이러한 수정이 이루어지지 않은 상태에서 모기지 신청이 이루어지면 융자 신청인에게 매우 불리한 신용 보고서를 융자 기관이 받게 되어 개별적인 사항에 대한 오류 등을 입증할 서류를 융자 기관에 제출한다 하더라도 융자 심사 절차의 효율성과 신속성 등을 중요시하는 융자 기관의 성격에 비추어 볼 때 이로부터 충분한 배려를 받기가 실무상 어렵다.
