신현근(Simon S. Capital 대표)
모기지는 그 이자율이 시장 상황에 따라 주기적으로 변할 가능성이 있는지 여부에 따라 고정 이자율 모기지와 변동 이자율 모기지로 나누어진다. 여기에서는 고정 이자율 모기지의 특성을 살펴본 후에 그 장점과 단점 등을 알아본다. 아울러 수입, 예금, 신용 등 모든 여건을 잘 갖추지 않고는 모지지 론을 얻는 것이 매우 어려운 현재의 혼란스러운 모기지 시장 여건 아래서 차입인인 유의해야 할 점을 살펴본다.
1. 고정 이자율 모기지의 특성
고정 이자율 모기지(Fixed-Rate Mortgage: FRM)는 전 융자기간 동안 이자율과 월 대출 불입금이 변하지 않는 모기지이다. 모기지 융자는 연혁적으로 전 융자 기간 동안 같은 이자율이 적용되며 균등한 월 대출 불입금으로 모기지 원금을 기간 내에 모두 상각하는 고정 이자율 모기지로부터 발전하였다. 이러한 전통적인 모기지에서는 융자 초기에는 모기지 잔액이 많기 때문에 불입하는 월불입금 대부분이 이자에 충당되지만 기간이 지나면서 원금에 충당되는 부분이 조금씩 늘어나게 된다. 원금 상환에 쓰이는 금액과 이자 금액은 매월 변하지만 이를 합친 월 대출불입금(Monthly Loan Payment)은 변하지 않는다. 이러한 상각 과정(Amortization)을 거쳐 모기지 잔액이 처음에는 서서히 줄어들다가 나중에는 점차 큰 폭으로 줄어들어 만기에 마지막 불입금을 납입하면 아무 것도 남지 않게 된다.
고정 이자율 모기지에서도 융자 기관이 에스크로우 구좌를 운영하는 경우에는 융자 기관이 월대출불입금 이외에 주택에 대한 세금과 보험료 등에 충당하기 위한 자금을 함께 징수한다. 이러한 모기지에서는 주택에 대한 세금과 보험료 등이 변하는 경우에 이를 반영하기 위하여 에스크로우 불입금(Escrow Payment)을 조정할 수 있으므로 이에 따라 결과적으로 월불입금(Monthly Payment)이 조정될 수 있다. 이러한 에스크로우 불입금의 조정은 모기지에 적용되는 이자율이 주기적으로 변함에 따라 이루어지는 변동 이자율 모기지에서의 월대출 불입금 조정과는 구별되어야 한다.
2. 고정 이자율 모기지의 장점
고정 이자율 모기지의 가장 큰 장점은 이자율과 월대출 불입금이 고정되는 점이다. 이러한 특성 덕분에 높은 인플레이션이나 자금 시장의 경색 등으로 시장 이자율이 급격히 높아지는 경우에도 차입인은 기존의 모기지에 대하여 전혀 걱정할 필요가 없다. 특히 안정을 선호하는 차입인에게는 변동 이자율 모기지를 이용할 경우에 얻을 수 있는 이자나 불입금의 절감보다 월대출 불입금의 안정성이 더욱 중요하다. 은퇴를 앞두고 있는 차입인의 경우처럼 앞으로의 수입이 현재의 수입에 머물러 있거나 오히려 줄어들 가능성이 있는 경우에는 고정 이자율 모기지가 적합할 것이다.
고정 이자율 모기지의 차입인은 위에서 설명한 주택비용의 안정성 때문에 쉽게 예산을 세우고 이에 따라 안정적으로 자금을 관리할 수 있게 된다.
또한 고정 이자율 모기지는 월대출 불입금이 고정되어 있어 이해하기 쉽기 때문에 처음 주택을 구입하는 차입인이 모기지에 대한 지식이나 경험이 많지 않은 경우에도 안심하고 선택할 수 있다.
3. 고정 이자율 모기지의 단점
고정 이자율 모기지를 공여하는 융자 기관은 전 융자 기간 동안 일정한 이자율로 모기지를 공여하므로 이로 인하여 높아진 위험을 보상받기 위하여 변동 이자율 모기지의 초기 이자율에 비하여 높은 이자율을 요구하게 된다. 시장 상황에 따라서는 고정 이자율 모기지의 이자율이나 불입금이 변동 이자율 모기지의 초기 이자율이나 초기 불입금에 비하여 현저하게 높아 신청인이 이를 감당하기 어려운 경우가 있다.
고정 이자율 모기지의 차입인은 융자를 받은 후에 시장 이자율이 당초의 이자율에 비하여 현저하게 낮아지는 경우에도 재융자를 하지 않는 한 낮아진 시장 이자율의 혜택을 받을 수 없다. 차입인이 당초의 융자를 받은 이후에 실직을 했거나 그동안 재무 상황이나 신용이 현저하게 악화되어 좋은 조건의 재융자를 받을 수 없는 경우에는 처음부터 고정된 이자율이 현재의 시장 이자율보다 현저하게 높은 경우에도 당초의 모기지에서 빠져나올 수 없게 된다. 이러한 최악의 경우가 아니어서 받을 수 있는 경우에도 차입인이 이자율을 낮추기 위해서는 재융자를 위하여 많은 비용을 부담해야하는 불이익이 있다. 그러므로 시장 이자율이 오르는 시기에는 고정 이자율 모기지가 유리하지만, 이자율이 내리는 시기에는 불리하다.
또한 한정된 수입을 가진 차입인이 이자율이 상대적으로 높은 고정 이자율 모기지를 택하는 경우에는 주택 비율이나 부채 비율이 융자 기관이 심사에 적용하는 기준 비율보다 높아 원하는 규모의 모기지를 얻지 못하는 경우가 있을 수 있다. 이러한 경우에 변동 이자율 모기지를 활용하면 모기지 승인을 쉽게 받을 수 있는지 검토할 필요가 있다.
4. 모기지 종류의 선택
모기지 시장의 혼란이 계속되고 있어 차입인이 스스로에게 적합한 종류의 모기지를 선택하기 어렵다. 현재는 컨포밍 론의 범주에 속하는 작은 금액의 모기지에 적용되는 고정 이자율이 역사적으로 보아 가장 낮은 상황에 있으므로 이러한 융자를 받을 수 있는 차입인에게는 많은 경우에 고정 이자율 모기지가 적합할 것이다.
그러나 쉽게 모기지의 종류를 결정하기 어려운 대부분의 경우에 차입인이 본인의 수입, 예금이나 신용 등의 상황에 비추어 선택할 수 있는 모기지 프로그램 중에서 고정 이자율 프로그램과 변동 이자율 프로그램간의 이자율 차이와 그 이자율의 역사적인 변동 추이, 변동 이자율 모기지의 초기 이자율 고정 기간 이후에 적용될 재정 지수와 마진을 감안한 예상 이자율과 선납 벌금의 유무 등 프로그램 별 장단점을 어느 때보다 세심하게 살펴보고, 주택 보유 예정 기간이나 차입인의 현재와 장래의 재무 상태 등을 함께 고려한 이후에 스스로에게 적합한 모기지 프로그램을 선택하여야 할 것이다. 모기지 융자 가능성과 프로그램의 선택이 요즈음처럼 어려운 시기에는 전문가의 도움을 받을 필요가 어느 때보다 더욱 크다고 할 수 있다.
