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모기지 이야기/ 융자 발목 잡는 DTI

2012-09-22 (토)

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곽동현/M&T Bank Sr. Loan Officer

지난 19일 월스트릿저널(WSJ)에서 현재 재융자 상황을 보도하였다. 요지는 30년 모기지 이자를 기준으로 3.5%의 기록적인 낮은 이자가 제공되고 있음에도 불구하고 현재 1/3정도만 5% 미만의 금리로 받고 있고 2/3가 아직 5%이상의 금리로 모기지를 지불 하고 있다는 것이다. 그 요인으로는 주택감정가 하락으로 깡통주택이 된 경우와 까다로워진 은행 융자 심사를 말하고 있었다.

필자가 모기지 융자 일선에 있다 보니 한인들의 경우 재융자나 주택구입 융자에 있어서 가장 걸림돌이 되고 있는 것은 역시나 수입 증빙이라고 볼 수 있겠다. 최근 주택구입은 수입증빙이 되면 96.5%까지 융자가 가능하고 재융자는 융자금액이 감정가를 넘어서는 범위도 융자는 가능하다. 물론 크레딧 점수나 낮은 감정가가 최고의 이자를 받는 것을 방해하고 있기는 하지만 융자 자체를 막는 결정적인 사항은 아니다. 한인들에 한해서 융자의 가장 큰 장애는 수입 증빙 즉 DTI에 있다.

총수입대비 부채상환 비율을 DTI(Debt to Income Ratio)를 말하는데 최근 융자 상황은 99% 다운을 하고 1%를 융자를 받는다고 하더라도 DTI가 맞아야 융자가 나온다. 예외조항은 거의 없다. 반대로 DTI가 충분히 맞으면 3.5% 다운을 하고 크레딧이 600점 초반이라 하더라도 96.5%융자가 가능하다. 그만큼 수입증빙이 융자에 있어서 절대적인 요소라는 것이다. 사실 필자도 독자들의 생각과 마찬가지로 50% 이상 다운을 하고 DTI를 보지 않고 해주는 융자와 3.5%로만 다운을 하고 DIT가 충족되는 융자 중에서 당연 절반이상을 다운하는 융자를 더 안전하게 여긴다.

지금처럼 실업률이 10%에 육박하는데 최저로 다운을 하고 수입만 있다고 융자를 해주는 게 얼마나 위험한가? 하지만 지금 정부 방침이 철저히 수입증빙을 요구하다 보니 DTI를 신경 쓸 수 밖에 없는 상황이다.

현재 DTI는 페니매(Fannimae)와 프레디맥(Fredi Mac)이 45%선까지 융자 승인을 해주고 있는데 재미있는 것은 이 수치가 꼭 맞는 것만은 아니다. 페니매와 프레디맥 프로그램을 돌려보면 DTI가 조금 높더라도 융자 승인이 날 수도 있다. 그것은 은행 잔고 등 플러스 알파 요인이 있을 경우에 한해서이다. 아무튼 융자를 받기 위해선 무조건 수입대비 총지출 비율이 45%가 넘지 말아야 한다. 즉 수입을 100으로 하면 지출이 45미만이어야 한다는 것이다. 그렇다면 여기서 말하는 수입과 지출에 대해서 정확히 이해 할 필요가 있다.

1. 수입
최근 모기지 융자에 있어서 1년간 개인세금 보고(Form 1040)는 가장 기본이 되는 자료이다. 융자를 얻기 위해서 작년 개인 세금 보고를 어떻게 했는지 확인하는 것이다. 1040을 기준으로 수입을 점검하는데 크게 두가지로 나눈다.

첫째가 직장에 소속이 되어서 급여를 받는 자, 즉 주급(Weekly)이나 2주에 한번(Biweekly) 또는 한달에 두번 (Semi Monthly)이나 한달에 한번(Monthly) 회사에서 급여(Pay stubs)를 받는 자이다. 이들의 수입은 연간 Gross 수입을 12달로 나눈 한 달 수입이 기준이 된다. 그런데 급여를 받는 자들 중에는 각종 수당(Commission)이나 보너스 또는 오버타임으로 기본 급여 외 받는 수입이 있다. 이런 기본 수입외에 받는 수입은 은행에서 2년 기준으로 평균치를 이용한다. 간단히 작년에 보너스를 1만 달러 받았는데 올해는 2만 달러를 받았다면 평균 1만5,000달러를 12달로 나눈 금액에 월 기본 수입에 더해진다. 참고로 2년 미만의 오버타임이나 커미션 등은 수입으로 인정받기 어렵다.

둘째로 자영업을 하는 세금 보고이다. 자영업을 하는 고객은 여러 형태로 세금 보고를 하는데 일반적인 기준은 개인세금 보고 1040이다. 여기에 회사 세금 보고를 1040 속에 같이 할 수도 있다. 또는 회사는 회사 보고를 따로 할 수 있는데 그것이 1120나1120s 등이다. 융자 상담을 하다 보면 자영업을 하는 대부분의 고객들은 자신의 연 수입이 얼마인지 제대로 알지 못하고 있는 경우가 허다하다. 이유는 고객들이 자영업을 하면서 매달 일정 부분을 회사에서 체크를 끊어서 가져가고 회계사와 상의해서 그것을 W2 수입으로 작성을 하게 되면서 스스로가 본인의 수입이 W2에 나오는 금액이 연간 수입으로 알고 있다.

하지만 자영업자는 W2수입 외 추가 수입이 있을 가능성이 많다. 예로 자영업을 하는 고객이 수입이 연간 4만 달러밖에 없어 융자가 어렵다고 수입 증빙 없이 융자가 가능하냐고 물어왔다. 그래서 고객의 개인 수입보고 1040와 회사 보고를 꼼꼼히 검토해 보니 회사에서 많지는 않지만 1만 달러 정도 연간 수입을 내었고 지출 항목 중 은행에서 수입으로 간주하는 항목들을 추가로 계산을 해보니 이고객의 수입은 연간 6만 달러나 되었다. 물론 수입 증빙하는 융자로 가능했으며 30년 고정 이자로 3.625%로 락인(Lock In)을 하게 되었다.

2.지출
DTI를 줄일 수 있는 또 하나의 방법이 지출을 줄이는 방법이다. 은행에서 지출시 사용하는 방법을 이해하면 수입이 좀 부족하더라도 융자를 받을 수 있는 기회는 아직 있다. 은행에서 사용하는 지출은 먼저 주택 구입으로 발생하는 주택 모기지 월 페이먼트(원금과 이자)와 여기에 월 주택세금(School Tax포함)과 한달치 주택 보험이 더해진다. 사실 이 부분을 미리 줄이는 것은 힘들다 하지만 지금 30년 고정 모기지 이자가 3.5%까지 내려가 있어서 훨씬 유리하다.

지출 중 모기지 페이먼트외 자동차 할부금, 학자금 융자 그리고 각종 크레딧 카드 미니멈 월페이먼트가 포함이 되는데 자동차 할부금이나 학자금 융자는 10개월 미만 남은 것은 계산에서 제외 되므로 주택 융자시 미리 크레딧을 점검해서 이런 부분들을 줄여 놓을 필요가 있다. 특히 자동차 할부금은 DTI 계산에 치명적이다 만약 자동차 할부로 월 500달러가 나간다고 하면 이 지출을 위해 이것의 두 배 수입이 소멸된다. 연간 1만2,000달러 수입이 적어지는 결과이다. 그러니 주택을 구입할 계획이 있다면 이런 비용들을 미리 줄여놓고 최대한 받을 수 있는 융자 금액을 미리 점검하는 것이 중요하다.

실례로 최근 주택구입을 하신 고객 중에는 1년 넘게 준비하신 고객이 있다. 2008년부터 시작된 주택시장 붕괴로 내집 마련은 해야 되는데 수입이 문제가 되었고 이것에 대비해 1년 정도 준비를 했고 낮은 이자에 생각지도 못한 가격으로 주택을 장만한 고객이 생겨났다. 혹시라도 수입이 부족해서 주택 구입을 망설이거나 재융자를 망설인다면 철저히 본인의 수입과 지출을 점검해 볼 필요가 있다.