신현근(Simon S. Capital 대표)

모기지 신청서가 접수되면 융자 기관은 심사부서의 심사역이나 여신위원회에 이를 배정하여 승인 여부를 결정한다. 그동안 모기지 업계가 자동 심사 방식의 광범위한 사용을 통하여 모기지 심사의 신속성과 효율성을 획기적으로 높여왔으나 이러한 혁신도 통계학의 도입과 함께 전통적인 심사 기준을 적정하게 변화시켜 컴퓨터 프로그램에 접목한 결과로서 얻어진 것이다, 또한 이러한 자동 심사 방식이 적용되지 않거나 제한적으로만 적용되는 경우에는 여전히 전통적인 심사 방식에 의존하게 된다.

많은 융자 기관의 도산을 초래한 장기간에 걸친 융자 시장의 혼란으로 인하여 융자 기관이나 투자자들이 그들이 취급하는 모기지의 심사 기준을 대폭 강화하였다. 각 분야에서의 심사 기준의 강화는 많은 경우에 전통적인 심사 기준으로 돌아가는 결과를 가져왔다. 이처럼 어려워진 융자 환경 때문에 소비자들이 모기지 업계의 전통적인 심사 기준을 이해하는 것이 더욱 중요해졌다.

1. 신용의 확실성
융자 기관에서는 신청인의 신용 보고서를 신청하여 신용 점수와 신용 기록을 검토한다. 신용 점수는 각 개인의 신용 보고서에 포함된 신용 기록에 대하여 통계학적인 분석 방법을 사용하여 개인의 신용도를 점수화한 것이다. 이 신용 점수는 특정 시점에서의 개인의 신용 위험도에 대한 평가이므로 신용 평가서에 포함되는 정보가 달라지거나 신용을 조회하는 시점이 다르면 항상 달라질 수 있다.

융자 기관은 프로그램에 따라 최소 신용 점수를 요구하는 경우가 많으므로 어떤 프로그램의 모기지를 신청할 것인가를 결정함에 있어서 자기의 신용 점수와 심사 기준이 요구하는 신용 점수를 비교하는 것이 필요하다. 그러나 신용 점수가 좋다하더라도 융자 기관이 요구하는 신용구좌에 관한 요건을 갖추지 못하면 신청인이 원하는 모기지를 얻을 수 없는 경우도 있다. 모기지 융자 기관에서는 보통 12 개월 또는 24개월 이상 된 4개 또는 5개의 신용 구좌를 요구한다. 모기지 심사에서는 신청인의 기존 모기지 납입기록이나 처음 주택을 구입하는 분의 경우에는 지난 12 개월간의 렌트 납입 기록을 매우 중요시하므로 모기지 신청인은 모기지나 렌트의 납입이 늦지 않도록 각별히 유의해야 한다.

2. 직장의 안정성
융자 기관은 직장에 고용 확인서를 발송하여 독립적으로 고용 기간 등을 확인하는 것이 보통이다. 융자 기관은 보통 최근 2년 동안 계속해서 같은 직장 또는 직종에서 일해 왔는지에 관심을 가진다. 자영업자인 경우에는 자영업을 영위한 기간을 알려주는 공인 회계사의 확인서를 요구하는 경우가 많다. 융자 기관은 융자 신청인의 현재까지의 직장 경험을 바탕으로 앞으로의 지속적인 고용 가능성을 심사한다.

모기지를 고려하고 있는 신청인은 자기의 직장의 안정성에 대한 융자 기관의 부정적인 평가가 예상될 때에는 고용주의 편지나 최근의 졸업 확인서 등 융자 기관이 특수한 사정을 고려하는데 도움이 되는 자료를 충분히 준비할 필요가 있으며, 직장에 대한 심사 기준이 까다롭지 않은 융자 기관이나 프로그램을 선택할 필요가 있다.

3. 수입의 적정성
융자 기관에서는 두 가지 기준 비율을 사용하여 신청인의 수입이 모기지 신청 금액에 비추어 적정한지 여부를 심사한다. 먼저 월 주택 비용을 월 소득 금액으로 나눈 비율을 주택 비용 비율이라 부르며 이 비율이 보통 28%를 넘지 않아야 한다. 월 주택비용은 모기지 원금과 이자 납입금, 주택 보험료, 부동산세 및 모기지 보험료, 주택 조합 납입금 등을 포함한다. 한편 월 주택비용과 장기 월 채무 납입금을 합한 월 고정 비용을 월 소득 금액으로 나눈 비율을 총 비용 비율 또는 부채 비율이라 부르며 이 비율이 보통 36%를 넘지 않아야 한다. 장기 월 채무 납입금에는 분할 납입 대출이나 신용 카드 등 회전 사용 대출, 자동차 대출, 학자금 대출 등에 따른 월 납입금이 포함된다.

이 기준 비율은 융자 기관, 모기지의 종류, 담보 부동산, 대출금액, 융자 비율 등에 따라 달라 질 수 있을 뿐만 아니라, 이 기준을 벗어나는 경우에도 이를 합리화할 수 있는 보상 요인이 있는 경우에는 이에 대한 예외를 인정받을 수도 있다. 최근에는 부채 비율만을 가지고 심사하는 융자 기관이 많아졌다.

4. 담보와 융자 비율의 적정성
융자 비율은 융자 금액을 감정가 또는 보통 매입 모기지인 경우에는 감정가와 매매 가격 중 낮은 수치로 나눈 비율을 말한다. 융자 기관은 보통 융자 비율이 높아지면 모기지의 위험도가 함께 높아지므로 융자 비율에 따라 융자 심사 기준 및 이자율 등을 달리하게 된다. 또한 융자 비율이 80%를 초과할 때는 융자 기관이 모기지가 채무불이행 상태에 빠져 주택을 처분하여 대출금을 회수해야할 처지에 빠지는 경우에 입게 될 손실을 일정한 범위 안에서 보전해주는 민간 모기지 보험을 들도록 요구하는 것이 보통이다.

융자 기관은 신청인이 채무불이행 상태에 오랫동안 있게 되면 담보물인 주택을 처분하여 그 처분 대전 중에서 강제 집행에 소요된 경비를 제외하고 남은 돈으로 원리금을 회수하여야 하므로 융자 기관은 담보물의 가치를 정확히 파악하기 위하여 자격 있는 감정인이 작성한 감정서를 요구한다.

5. 자금의 충분성
융자 기관은 신청인이 다운페이먼트, 클로징 때 소요되는 선납금을 포함한 클로징 비용 및 예비비등을 충분히 가지고 있는지를 검토한다. 융자 기관이 이를 확인하는 방법으로 예치 기관이 발급한 최근 2 개월분의 거래 내역서를 요구하는 것이 보통인데, 거래 내역서 등에 신청인의 통상적인 수입으로 인정하기 어려운 큰 자금이 최근에 예금된 것으로 나타나는 경우에는 이에 대하여 합리적으로 설명할 수 있어야 한다. 거래 내역서를 제출하기 어려운 사정이 있는 경우에는 예치 확인서로 갈음하는 것이 도움이 될 수도 있다.

계약 시점이나 모기지 신청 시점까지도 현찰이나 수표 또는 친지에 대한 대여금 형태로 자금을 보유하는 경우에는 자금 출처를 확인하지 않는 예외적인 프로그램을 택한 경우가 아니면 모기지 결정 과정에서 불이익을 받을 가능성이 많다.