박성환 <뉴욕뉴스타 부동산 대표>

숏세일(Short Sale)해서 남 주기에는 너무 아까운 집인데 친척에게 넘기면 안 될까? 자주 이러한 셀러들의 질문이 들어오는데 아직도 고객들께서 여전히 궁금해하고 있어 한 번 더 말씀드리겠다. 현재 살고 있는 이 집을 몇해 전에 저렴한 가격에 분양을 받아, 그 후 정원, 집안 내부 등 업그레이드도 잘 해두었다. 이제 경제가 너무 어려워지고 매달 내는 페이먼트도 상당히 올라버려서 더 이상 이 집을 유지하기가 힘든 상황이 닥쳐서 어쩔 수 없이 숏세일로 집을 포기해야 하는 처지에 이르렀다.

그러나 숏세일처럼 낮은 가격으로 다른 사람에게 팔기에는 너무나 아깝다. 그래서 여기 저기 친구들, 교회 친구들 모두에게 물어보니 “가격을 싸게 해서 친척 또는 아는 사람 이름을 빌려서 숏세일로 처리해 넘기고, 에스크로가 끝난 후에 다시 내 이름을 주택명부(타이틀)에 올려서 공동으로 명의를 해 두고 계속 그 집에 살면 된다”라고 한다. 그러면 집은 일단 아는 사람 이름이지만 계속 우리가 살 수 있을 것이고 몇 년이 지난 후에 다시 이름을 바꾸면 된다. 결국 은행 빚만 조용히 탕감이 된다고 한다.

그런데, 그렇게 하면 안 된다. 숏세일(short sale)이란 단어에서 알 수 있듯이 이는 일단 은행이 손해를 보고 집을 정리하는 과정이다. 주택자금을 빌려준 은행이 손해를 보고 기존의 집주인의 부채를 탕감해 주는 매매과정이다. 즉, 은행이 손해를 보기 때문에 이 숏세일 과정을 통해서 집주인에게 여하한 금전적 혜택이 돌아가서는 안 된다. 이 매매과정의 에스크로가 끝나면서 집주인에게 1달러라도 갈 수 없게 되어 있다. 심지어 해당 주택이 예전에 들어둔 화재보험 해지분까지 모두 은행으로 들어간다.

그래서 현재 집주인의 가족, 친지, 또는 지인들, 회사 사람 등등, 집주인과 관련이 있는 사람이 구입하여 차후에 집주인이 또다시 그 집을 소유한다든가 하는 경우가 생기면 반드시 법적으로 손해배상을 청구를 할 것이다. 그래서 숏세일 담당은행에서 그 숏세일을 승인한 편지(approval letter)를 에이전트에게 보내줄 때, 반드시 ‘관련 주변인에 관한 계약배제 확약서’(Affidavit of “Arm’s Length Transaction)을 청구하여 본 숏세일 계약에 관련된 모든 사람, 셀러(집주인), 바이어, 셀러 에이전트, 바이어 에이전트 각각의 회사 대표 브로커의 사인을 받도록 하고 있다. 그리하여, 차후에 문제가 생길 경우에는 이 모두에게 그 책임을 물을 수 있도록 하고 있는 것이다.

‘Arm’s Length Law’라 함은 팔을 뻗어 걸리는 한도에 있는 사람들은 이 계약에 참여할 수 없음을 확인하는 법이다. “Hereby affirm that this is an ‘Arm’s Length Transaction’. No party to this contract is a Family member, Business associates, or shares a business interest with the mortgagor. Further, there are no hidden terms or special understandings between the seller or buyer or their agents or mortgagor”.

물론 몇 년간 살면서 현재의 내 집에 들인 공과 업그레이드한 금액이 아까운 것은 두말할 나위도 없겠지만, 현재의 어려운 페이먼트를 계속 부담하면서 무거운 짐을 지고 가는 것보다는 이 모두를 깔끔하게 정리하고 새로운 출발을 시도하는 편이 오히려 나을 것 같다.

지금 새로운 출발을 할 수 있게 정부를 위시해서 모든 은행들이 도와주는 이 시기를 놓치고 나면, 차후에 정리를 하고 싶어도 하지 못하는 경우가 생긴다. 1차와 2차를 제대로 정리하지 못하고 크레딧 기록에도 7년 이상 장기간 악성기록이 따라오는 정말 안타까운 경우에 처해질 가능성이 너무 많기 때문에 욕심을 버리는 것이 현명하다.